撐過兩次世界大戰(zhàn)的百年老店，2026年倒了——英國(guó)海外買家必看的中介避雷指南

2026年2月的一個(gè)清晨，英國(guó)房產(chǎn)行業(yè)圈子里悄悄傳開了一條消息：

一家已經(jīng)營(yíng)業(yè)長(zhǎng)達(dá)142年的地產(chǎn)公司，宣告進(jìn)入破產(chǎn)管理程序。

142年是什么概念？

這家公司創(chuàng)立于1884年，維多利亞女王還在位。

它經(jīng)歷過兩次世界大戰(zhàn)，熬過了上世紀(jì)70年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也扛住了2008年金融海嘯的沖擊，卻最終沒能撐過2026年初這場(chǎng)成本與競(jìng)爭(zhēng)的雙重絞殺。

這條消息沒有引發(fā)太大的社會(huì)震動(dòng)，因?yàn)樗皇怯?guó)地產(chǎn)中介行業(yè)近年來持續(xù)上演的故事之一。

但對(duì)于海外買家來說，這個(gè)故事值得細(xì)細(xì)讀完。

1.一夜之間，您的代理消失了

2025年12月10日，英格蘭東北部城市紐卡斯?fàn)枺?dāng)?shù)刂薪楣綣an Forster Estates進(jìn)入破產(chǎn)管理程序。

這家公司在紐卡斯?fàn)柦?jīng)營(yíng)了整整20年，在Gosforth、High Heaton和Tynemouth三個(gè)區(qū)域擁有四間門店，管理著大量出租房。

沒有任何預(yù)兆。一天早上，管理員被任命了，員工們接到了通知，房主們的電話開始打不通。

倒閉來得如此突然，是因?yàn)閱栴}其實(shí)已經(jīng)積累很久了。

管理人員的報(bào)告揭示了一個(gè)細(xì)節(jié)：

這家公司所在的那片小區(qū)域，如今已經(jīng)有大約25家中介公司在搶同一塊蛋糕。

其中許多是沒有實(shí)體門店的低成本線上中介，運(yùn)營(yíng)成本極低。相比之下，Jan Forster Estates每年僅付給Rightmove的掛牌費(fèi)就高達(dá)1.6萬英鎊，客戶管理系統(tǒng)的年費(fèi)另需6,000英鎊。

實(shí)體門店的租金和人員成本，又是一筆沉重的固定支出。

更要命的是一個(gè)三年前就發(fā)生的事：

一名長(zhǎng)期員工在職期間，將19.5萬英鎊的公司款項(xiàng)悄悄挪用，全部用于賭博。

這筆虧空，公司一直沒能真正補(bǔ)上。

破產(chǎn)申請(qǐng)文件顯示，公司欠下的債務(wù)合計(jì)為32.8萬英鎊，其中欠英國(guó)稅務(wù)局（HMRC）28萬英鎊，欠Rightmove1.3萬英鎊，還有一筆3.5萬英鎊的政府支持貸款。

最終，公司以5.5萬英鎊的價(jià)格以"預(yù)打包出售"的方式賣給了創(chuàng)始人的女兒，從四間門店萎縮成一間辦公室，繼續(xù)勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)。

2.這不是個(gè)例，而是一場(chǎng)行業(yè)風(fēng)暴

Jan Forster的崩塌并不罕見。

英國(guó)專業(yè)機(jī)構(gòu)Business Rescue Experts的數(shù)據(jù)顯示：

目前大約有19%的英國(guó)房產(chǎn)中介公司存在潛在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，這相當(dāng)于將近5,000家企業(yè)處于危險(xiǎn)邊緣。

另一份來自行業(yè)軟件商Alto的2026年代理趨勢(shì)報(bào)告，調(diào)查了250位英國(guó)地產(chǎn)和租賃專業(yè)人士——其中60%表示"運(yùn)營(yíng)成本上升"是最大挑戰(zhàn)，79%對(duì)即將生效的《租客權(quán)利法案》深感憂慮。

3.房主在代理公司倒閉時(shí)會(huì)損失什么？

這是很多海外投資者從未認(rèn)真想過的問題。

當(dāng)你委托一家英國(guó)中介代為管理出租房時(shí)，他們手里掌握的錢，往往不是一筆小數(shù)目：已收未轉(zhuǎn)的租金、租客押金、為修繕或證書辦理而預(yù)收的費(fèi)用。若代理公司突然倒閉，這些錢會(huì)去哪里？

英國(guó)曾發(fā)生過一個(gè)典型案例：Ash Residential Property Management Ltd，管理著約8,000套出租房，倒閉時(shí)債務(wù)累計(jì)高達(dá)150萬英鎊，其中一位房主單獨(dú)就被欠款超過30萬英鎊。這位房主人在海外，等他得到消息，公司已經(jīng)停止運(yùn)營(yíng)，什么都沒有了。

正是為了應(yīng)對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)，英格蘭政府于2019年4月立法，強(qiáng)制要求所有在英格蘭運(yùn)營(yíng)的租賃代理公司必須加入政府認(rèn)可的"客戶資金保護(hù)計(jì)劃"（Client Money Protection，簡(jiǎn)稱CMP）。

這個(gè)制度要求代理公司將所有托管的客戶資金單獨(dú)存放，一旦公司破產(chǎn)，受保護(hù)的款項(xiàng)可以通過CMP計(jì)劃向受損方進(jìn)行賠付。

問題在于：據(jù)估計(jì)，在該制度成為強(qiáng)制要求后，仍然有約20%的代理公司遲遲未加入。

4.海外買家選擇英國(guó)代理公司，這幾件事必須確認(rèn)

身處中國(guó)或海外，遠(yuǎn)程管理一套英國(guó)出租房，不可避免地需要將大量權(quán)力交給當(dāng)?shù)卮砉尽?/p>

正因如此，選對(duì)代理公司至關(guān)重要。下面這幾點(diǎn)，是海外買家在簽署任何委托協(xié)議之前，必須核實(shí)的事項(xiàng)。

1）確認(rèn)CMP資質(zhì)

客戶資金保護(hù)計(jì)劃（CMP）是英格蘭地區(qū)的法定要求。

符合要求的代理公司必須在官網(wǎng)和實(shí)體門店醒目位置展示CMP徽標(biāo)。英國(guó)目前有六家政府認(rèn)可的CMP計(jì)劃?rùn)C(jī)構(gòu)，包括Propertymark、UKALA和safeagent等。

可以直接登錄這些機(jī)構(gòu)的官網(wǎng)進(jìn)行在線查詢，核實(shí)代理公司是否確實(shí)已注冊(cè)。如果查不到，或者代理公司拒絕提供證明，請(qǐng)立即放棄合作。

2）行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證

信譽(yù)良好的英國(guó)中介通常是ARLA Propertymark（英國(guó)住宅租賃代理協(xié)會(huì)）或RICS（英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)）的會(huì)員。這兩個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)會(huì)員有嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，一旦違規(guī)，會(huì)員資格可被吊銷。選擇具有上述認(rèn)證的代理公司，意味著對(duì)方在合規(guī)方面有更強(qiáng)的約束力。

3）投訴渠道是否暢通

所有英格蘭的租賃代理公司都必須加入政府認(rèn)可的裁決機(jī)構(gòu)，目前主要有兩家：The Property Ombudsman（TPO，房產(chǎn)監(jiān)察專員）和Property Redress Scheme。如果雙方日后發(fā)生爭(zhēng)議，租房主可以通過這些機(jī)構(gòu)提起申訴，無需通過法院。在簽協(xié)議前，問清楚對(duì)方屬于哪家裁決機(jī)構(gòu)，并自己在官網(wǎng)上核實(shí)。

4）客戶資金賬戶是否隔離

請(qǐng)明確要求代理公司書面說明：所有代收的租金和押金，是否存放于獨(dú)立的客戶專用賬戶。合法的代理公司會(huì)將客戶資金與公司運(yùn)營(yíng)資金完全隔離。如果對(duì)方含糊其辭，應(yīng)當(dāng)警覺。

5）租金支付周期

在委托協(xié)議里，寫明代理公司應(yīng)當(dāng)在何時(shí)將租金轉(zhuǎn)給你，通常是每月多少號(hào)之前。如果租金持續(xù)延遲到賬，這往往是公司資金出現(xiàn)問題的最早信號(hào)，需要立刻跟進(jìn)處理。

5.2026年新變局：法規(guī)壓力讓更多代理公司陷入困境

2026年5月1日，英國(guó)《租客權(quán)利法案》（Renters' Rights Act）的核心條款將正式生效。

這是英格蘭出租房市場(chǎng)近四十年來最大規(guī)模的立法改革。

屆時(shí)，所有現(xiàn)行的固定期限租約將自動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)闊o固定期限的周期性租約，房東將無法再使用"第21條"無過失驅(qū)逐通知。與此同時(shí)，投訴處理流程將更為嚴(yán)格，一旦代理公司代表房東出現(xiàn)合規(guī)違規(guī)行為，罰款最高可達(dá)3.5萬英鎊。

這對(duì)代理公司意味著什么？

更多的合規(guī)成本，更復(fù)雜的日常運(yùn)營(yíng)，更高的法律風(fēng)險(xiǎn)。那些本來就資金緊張、系統(tǒng)落后的小型代理公司，正面臨著被進(jìn)一步淘汰的壓力。

行業(yè)內(nèi)已有人指出：2026年將是英國(guó)中介行業(yè)的生死淘汰年，那些無法適應(yīng)新法規(guī)的公司，將以更快的速度消失。

選對(duì)了代理，省心十年。選錯(cuò)了，一夜回到起點(diǎn)。

對(duì)于把英國(guó)房產(chǎn)視為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的海外買家來說，代理公司不是成本，是風(fēng)險(xiǎn)管理工具。

ref：

https://propertyindustryeye.com/high-debt-levels-cited-in-collapse-of-well-established-estate-agency/

https://www.lettingagenttoday.co.uk/breaking-news/2026/01/huge-running-costs-trigger-agency-collapse/

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