法拍房激增10.5萬套：抄底狂歡還是清倉甩賣？

當所有人都在翹首以盼樓市“小陽春”的時候，一組冰冷的數據卻像一盆冷水，兜頭澆下了殘酷的真相。

中指研究院監測顯示，2026年1月，全國法拍房掛拍量突破10.5萬套，成交金額卻逆勢下跌。

這是一個極其危險的信號：市場正在經歷一場史無前例的“以價換量”，而這場風暴的中心，正是那個被稱為樓市“底線測試”的法拍市場。

很多人看著“平均折價率71%”蠢蠢欲動，以為撿漏的機會來了，殊不知這背后隱藏著怎樣的資產縮水邏輯。

樓市真正的復蘇之路，或許比我們想象的還要遙遠，在這場漫長的下行周期中，千萬不能沖動上頭，否則你以為抄到了底，實際上可能是接住了下落的飛刀。

數據不會撒謊，但它往往比現實更殘酷。

2026年1月，全國法拍房市場累計掛拍10.5萬套，同比增長3.6%。這看似微小的3.6%，放在龐大的基數下，卻是壓垮駱駝的又一根稻草。

更令人心驚的是，雖然成交套數微增2.0%，達到了1.6萬套，但總成交金額卻同比下降了3.4%，僅為215.9億元。

這一增一減之間，透露出一個極其悲觀的信號：房子賣出去的難度在加大，而賣出去的價格在降低。

這就是典型的“以價換量”。在法拍房市場，賣家（通常是銀行或法院）為了回籠資金，不得不接受更低的價格。

而買家（投資者或剛需）在經歷了漫長的市場下行后，信心嚴重不足，只有當價格跌到足以對沖未來風險時，才會出手。

清倉率僅為14.9%，意味著什么？意味著每上架100套房子，只有不到15套能找到接盤俠，剩下的85套，只能流拍，或者等待下一輪更慘烈的降價。

這是一個極度賣方主導轉為買方主導的市場，也是流動性枯竭的前兆。當資產的變現能力大幅下降，所謂的“財富”不過是一堆鋼筋水泥的契約，隨時可能變成砸在手里的燙手山芋。

如果說成交量反映的是市場情緒，那么價格反映的則是資產的真實成色。

數據顯示，法拍房成交均價為5204元/㎡，同比下降2.7%；平均折價率僅為71%。這兩個數據結合在一起，足以讓任何一個還在幻想房價反彈的人清醒。

首先，5204元/㎡的均價，是一個極具象征意義的“心理防線”。 這個價格已經跌破了國內很多三四線城市的新房開盤成本線。

法拍房作為二手房市場的“價格洼地”，其成交價往往被視為該區域資產價值的“底線”。當這個底線被不斷擊穿，它不僅會拉低周邊二手房的掛牌價，更會直接擊碎新房市場的價格體系。

“平均折價率71%”意味著什么？ 意味著一套評估價100萬的房子，在法拍市場上只能賣出71萬。

這不僅僅是虧損，這是資產價值的暴力重估。對于普通家庭而言，一套房子往往占據家庭財富的70%以上，如果房產價值在法拍環節被“打骨折”，那么無數家庭的資產負債表將面臨“資不抵債”的風險。

很多人會被“71%”的折扣吸引，認為這是撿漏的好時機。

但請務必警惕：法拍房的低價，往往伴隨著高風險。 這背后可能隱藏著復雜的債務糾紛、未騰退的房屋、高額的欠稅，甚至是房屋本身的重大瑕疵。在當前的經濟環境下，低價往往是陷阱的誘餌，而非餡餅的掉落。

拍賣階段中，二拍成交占比51.9%，成為成交主要來源——這意味著什么呢？

什么叫“二拍”？通常法拍房一拍流拍后，會在一拍起拍價的基礎上打八折再次拍賣。二拍成交占比過半，說明了一個極其深刻的市場心理變化：買方不再急于出手，他們在等待更低的底牌。

在樓市上行期，法拍房往往是一拍即合，甚至經過幾十輪溢價成交，因為大家篤信“買到就是賺到”。

而現在，超過半數的成交發生在二拍，意味著市場已經形成了一種默契的“空頭共識”——大家都覺得價格還會跌，與其在一拍時出手，不如等到二拍撿個更便宜的“死魚”。

這種觀望情緒是致命的。它像一種慢性毒藥，不斷侵蝕著市場的信心。

當所有人都捂緊錢包等待“最后一跌”時，市場就會陷入無量陰跌的死循環。這不僅僅是購買力的問題，更是對未來預期徹底崩塌的表現。

在這場法拍房的風暴中，不同城市的命運截然不同。

一線城市住宅成交均價28121元/㎡，深圳清倉率高達63.7%，居全國之首。表面上看，深圳樓市似乎依然堅挺，法拍房搶手。

但我們需要透過現象看本質：深圳的高清倉率，恰恰說明了其核心資產的稀缺性和流動性價值。即便在下行周期，一線城市的核心地段依然是資金的避風港。

這并不能代表全國樓市的真相。

對于廣大的二線和三四線城市，價格梯度明顯，清倉率更是慘不忍睹。這才是中國樓市的“基本盤”。絕大多數普通人的房子，并不具備深圳那樣的流通性和抗跌性。

在三四線城市，法拍房可能面臨“無人問津”的窘境。那里沒有大量的高凈值人群來托底，也沒有強勁的產業支撐來消化庫存。

這種分化告訴我們一個殘酷的道理：樓市的普漲時代已經徹底結束，資產的價值正在回歸其本質。

你手里的房子，如果不在核心城市、核心地段，那么在法拍市場上，它可能連打折賣出去的機會都沒有。對于持有多套房產的非核心城市家庭來說，現在的每一個持有日，都可能是資產縮水的開始。

材料中提到，住宅成交金額占比54.2%，是市場主力。這看似平常的數據背后，卻隱藏著令人心酸的民生圖景。

法拍房的來源通常有三種：商業貸款斷供、民間借貸糾紛、司法沒收。在住宅占比高達一半以上的背景下，我們不得不正視一個現象：普通家庭的斷供風險正在上升。

在過去幾年高位接盤的購房者，現在正面臨著房價下跌、收入不穩定的雙重打擊。

當房子市值跌破了貸款余額，當每月的房貸成為難以承受的重擔，斷供便成了無奈的選擇。而這些曾經承載著家庭希望的住宅，最終流入了法拍市場，以71%的折扣被賤賣。

這不僅僅是數字，更是無數家庭的悲劇。它警示我們：在高杠桿時代，現金流的穩定性遠比資產增值更重要。

千萬不要為了所謂的“抄底”而盲目加杠桿，否則一旦遭遇收入波動，你辛苦積攢的首付和多年的月供，都將在法拍的那一刻化為烏有。

分析至此，結論已經非常清晰。法拍房市場的量價齊跌、二拍為主、城市分化，無一不在訴說著同一個事實：樓市尚在寒冬，復蘇遙遙無期。

現在的市場，就像一個巨大的沼澤。表面看似平靜，甚至偶爾泛起一點漣漪（如個別城市的小幅回暖），但底下暗流涌動，深不見底。對于普通投資者和購房者來說，在這個階段“沖動上頭”，無異于盲人摸象。

我們要明白，法拍房的數據是滯后的，它反映的是過去一段時間積累的風險釋放。而未來的不確定性，只會比數據更復雜。

不要被所謂的“低價”誘惑，不要被“回暖”的假象蒙蔽。在這個現金為王的時代，保護好你的錢包，比買錯一套房要重要一萬倍。

真正的底部，從來不是靠猜測得來的，而是要靠時間和空間去換來的。 在黎明到來之前，請務必保持清醒，捂緊口袋，靜觀其變。因為在這個漫長的季節里，活下去，比暴富更重要。