2025福建商業：增量“急剎車”，存量大煥新，出海“踩油門”…

來源 · 贏商網（ID：winshang）

封面&頭圖來源 · sm廈門海滄城市廣場官方小紅書

當2025年的商業大幕落下，福建商業市場交出的答卷，既是全國行業轉型的縮影，更鐫刻著區域經濟突圍的獨特印記。這一年，商業增量時代的“狂飆式擴張”落幕，存量調改成為行業共識；永輝調改與“瘦身”繼續，樸樸則從前置倉模式轉向線下實體；福建制造的全球化征程按下加速鍵……

這一樁樁一件件似乎都在回答一個核心命題：當流量紅利消退、市場競爭加劇，區域經濟如何在變局中求新、在守正中破局？本文將通過梳理2025年福建零售商業物業行業的關鍵事件，與行業同仁共同回望這一年的挑戰與機遇。

01.

增量商業：

全年新增約78萬方，

中小型商業成主力

據贏商大數據不完全統計，2025年，福建共17個商業項目開業（含廈門蔡塘愛琴海購物中心、泉州復悅尚柏奧特萊斯2個存量改造項目），累計商業體量約102萬㎡。其中，增量商業僅78萬㎡左右，覆蓋萬達廣場、SM城市廣場、和美天地、寶龍廣場等知名連鎖品牌。

■從城市分布來看，增量商業中（不含存量改造），廈門有4個，商業總體量22.5萬平方米；福州、泉州各新增3個，累計商業體量分別為9.75萬平方米、17.98萬平方米；三明2個，莆田、南平、漳州各1個，非核心城市的商業活力逐步釋放。

■從商業體量來看，10萬方以上的大體量增量項目僅SM廈門海滄城市廣場、泉州鯉城萬達廣場2個，而10萬方以下的中小型商業數量占比約87%，中小型項目占據絕對主導地位。其中，3萬方以下的微型項目達6個，3-5萬方項目2個，5-10萬方的項目5個。

這一現象背后，是市場供需關系與行業邏輯的深刻轉變。當前大體量項目普遍面臨招商難度攀升、運營成本高企、同質化競爭加劇等多重發展壓力，相比之下，中小型項目對土地儲備與資金投入的要求更低，業態調整靈活度更高，這對于資金實力有限、抗風險能力較弱的中小開發商而言，無疑是“縮量時代”的務實選擇。

02.

存量改造：

兩大商業體全新亮相，

多個商業更名煥新

2025年，福建商業存量市場進入深度調整期，多個成熟項目啟動硬件改造與業態迭代，部分項目通過品牌煥新（含更名升級）實現精準定位，以適配消費需求升級與城市功能更新。

其中，廈門蔡塘愛琴海購物中心、泉州復悅尚柏奧特萊斯相繼于5月、11月開業，商業體量分別為12萬方、11萬方。另有：

• 年初，象嶼商管接手原福州五四北泰禾廣場并更名為“五四in象”；
  

• 6月，錦樓集團與萬象置業（中國）投資集團合作，將原福州萬象九宜城打造為“萬象Park”；
  

• 7月，福州倉山愛琴海購物中心摘牌，以“福州遠洋德呈樂堤港”新身份重啟；
  

• 10月，廈門五緣灣樂都匯更名為“廈門五緣灣悅都匯購物中心”，同步引入福建首家京東MALL（3萬平方米）；
  

• 11月，福州東二環泰禾廣場宣告正式更名為“福州泰禾廣場”……

這些項目在更名的同時，均同步啟動定位、業態、場景等多維度調改升級。

圖片來源：福州泰禾廣場

顯然，商業存量時代，行業發展邏輯已從增量開發主導轉向存量煥新驅動。通過空間改造、業態升級與運營提效激活存量資產價值，正成為商業主體應對市場周期波動、挖掘長期增長潛力的核心戰略。

值得關注的是，華潤萬象生活商業華南大區于2025年6月接管莆田金鼎廣場，打造福建首座“萬象匯”，該項目預計2026年亮相；萬谷集團旗下南京萬谷里商管公司中標福州紅星苑三期商場，成為其第三任運營商，這些項目的未來發展也都值得期待。

03.

首店經濟：

超630家品質首店落地，

餐飲占據半壁江山

首店經濟，作為激活消費市場的“煥新密碼”，正以獨特的品牌吸引力與強勁的市場活力，引領消費潮流新風向，成為城市推動消費升級、促進產業迭代的重要抓手。

近年來，首店經濟持續升溫，成為各大城市和商業體招商引流、打造差異化競爭力的核心賽道。據贏商大數據不完全統計，2025年福建全省商業市場累計引進品質首店達637家（含同一品牌在多城布局首店），首店經濟的集聚效應進一步凸顯。

從業態分布看，餐飲首店占據半壁江山，全年引入共319家，占比達50%，成為首店經濟的絕對主力；零售首店緊隨其后，有200家，占比31.3%；兒童親子、文體娛、生活服務三大業態首店分別有40家、54家、20家，雖然占比相對較小，但也成為福建家庭消費、體驗消費的重要補充。

從城市分布來看，637家品質首店形成廈福雙核心格局：廈門以188家品質首店領跑全省（占比29%），福州以161家居次（占比25%），兩座城市合計占比超五成，憑借成熟的商業載體、龐大的消費人群與政策支持，成為品牌首店布局的首選地。泉州以93家品質首店占比15%；三明71家，占比11%；漳州68家，占比近11%，此外，莆田24家，寧德和南平各12家，龍巖8家。

這一數據，直觀反映了福建商業資源的集聚度，同時表明福建首店經濟正從核心城市向區域中心城市滲透，下沉市場的消費潛力正在被激活。

03.

出海狂飆：

安踏、特步加速國際化進程，

利郎開設海外首店

品牌出海是這幾年最熱門的話題之一，越來越多的企業開始將目光投向海外市場。

2025年，安踏于9月在加州比佛利山莊開出美國首家門店，正式登陸運動鞋核心市場。結合過去大規模拓展專業運動領域，控股體育集團亞瑪芬，拿下始祖鳥、薩洛蒙等品牌，收購女性運動品牌瑪伊婭、德國戶外品牌狼爪……到2026年初公告將以15億歐元（折合人民幣約124億元）的價格收購彪馬29.06%的股份，成為彪馬最大股東等一系列舉措，多品牌戰略已成功使得安踏在全球市場立足。

同年12月，特步集團宣布與馬來西亞渠道商Bonia組建合資公司，共同拓展東南亞市場。公司計劃未來5年在馬來西亞新開50家門店，并已將吉隆坡Mid Valley Megamall的首家300平方米專業跑步旗艦店作為合作落地的“首店”。

值得一提的是，利郎主品牌LILANZ的海外首店門店也于2025年5月亮相馬來西亞吉隆坡云頂世界，這一舉措標志著利郎正式邁向全球舞臺，為其在東南亞乃至國際市場的布局奠定了基石。

圖片來源：利郎簡約男裝

不難發現，服飾品牌出海浪潮日漸從純粹的跨境賣貨蔓延至專營品牌，頭部品牌開始加速國際化進程。業內有觀點表示，這些品牌有國內市場積累支撐，加上中國綜合實力提升，推高品牌影響力，各方因素作用下，品牌出海迎來爆發便成為必然趨勢。

04.

商超行業：

永輝調改、閉店不斷，

樸樸轉戰線下

近年來，線下商超行業正經歷結構性變革的關鍵期。隨著線上零售的持續滲透、社區團購的分流及消費者消費習慣的轉變，傳統商超的“流量紅利”逐漸消退，行業整體步入存量競爭的深度調整期。頭部企業的戰略動向不僅關乎自身存亡，更成為行業轉型的風向標。

根據永輝超市2025年年度業績預虧公告，該公司預計2025年永輝超市歸屬于上市公司股東的凈利潤-21.4 億元。門店布局方面，報告期內，永輝深度調改 315 家門店，并關閉381家門店。

有觀點認為，永輝超市作為全國連鎖商超，改革難度遠遠高于區域性連鎖。雖然有著較多成功胖改的案例，但“船大難掉頭”的永輝超市情況還是不容樂觀。

與永輝超市的閉店舉措不同，樸樸超市則開始開始轉向線下實體店。其全國首家線下實體店落地福州遠洋德呈樂堤港，規劃打造超5000㎡的精品超市，選址恰好是永輝此前于4月重啟、9月關停的“胖改店”。

圖片來源：福州遠洋德呈樂堤港

隨后，樸樸與福州工業園區集團達成合作，對倉山區上渡路277號南臺新苑梅花園的5026.37㎡國有商業資產進行盤活升級，該場地同樣為永輝此前關閉的門店。

業內認為，樸樸超市的此次線下轉型，并非一時沖動，而是所處行業及“前置倉”模式不再發揮優勢。純平臺模式缺乏線下實體場景，使得顧客對商品品質、尤其是生鮮新鮮度的信任始終存有疑慮，這就成為樸樸超市等電商平臺難以突破的“心理天花板”。而當線上線下融合成定局，“店+倉”模式或許是樸樸超市的破局方法。

站在2026年的起點回望，2025年的福建商業，是在收縮中積蓄力量、在變局中尋找新機的一年。新的一年，我們繼續期待……

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