地產清算排雷 深圳擬800億救助萬科？

一邊是地產大清算步入高潮，一邊是深圳正在擬定800億的救助萬科的方案。

據財新報道，昔日房地產領軍人，萬科集團前任董事長郁亮，疑似已經失聯半月。

1月28日早間，財新網在其網站主頁顯著位置發表文章，題目是：昔日領軍人疑似失聯，萬科緣何陷入員工跟投糾紛。文章披露，昔日房地產頭部企業萬科集團前任董事長郁亮似乎已經失聯半個月。

根據最新報道信息，萬科原董事長郁亮突然更新動態，在2026年1月28日左右給一個長隆野生動物園的視頻點了“在看”，這是他自退休后的首次公開動態，引發了市場廣泛關注。

令外界意想不到的是，連萬科的創始人王石又突然被傳失聯。

這一切緣起1月底，萬科公告2025年凈利潤巨虧約820億，讓一切風吹草動變得異常敏感起來。

在房地產市場止跌回穩的關鍵時刻，相關的大清算也步入了高潮。而恰在此時，傳出深圳市政府正在擬定總值800億元的救助萬科方案。

01

累計2100億利潤兩年虧光

據報道，深圳市政府據報正在擬定總值800億元的救助方案，試圖幫助房地產巨頭萬科擺脫困境，防范房地產風險進一步外溢。

知情者說，正在擬定的救助方案尚處于非常初步的階段，包括向萬科定向增發200億元的股票。

而在救助萬科之前，最大的事情就是要對萬科的歷史問題進行清算。

從2006年至2023年，萬科累積了差不多3000多億元的利潤。

2006年，萬科僅有20億元的利潤，到了2012年，萬科的利潤已經站上了100億元的規模，2016年更是突破了200億元的利潤，2020年，萬科的利潤最高峰是415億元。18年間，萬科累計利潤3300多億元，其間累計分紅了1200億元，還剩下2100多億元。

可為什么到了2024年，萬科竟然虧了495億元，是上市以來首次虧損；2025年，萬科再次預虧820億，創下A股房企虧損的紀錄。

有2100億元利潤的萬科，2025年甚至沒有錢來還債，賬上資金缺口超900億元，全靠深鐵前后10余次輸血超300億，才避免了萬科財務暴雷。

不僅沒錢還債，2024-2025兩年虧損了1300億。那么一個大大的問題是，萬科這么多年累積的利潤去哪里了？

當然，單純看2100多億利潤很多，卻只不過是賬面上的數字，真實的情況是，錢被萬科給造完了。這些利潤絕大部分又被萬科變成了土地、房子和新項目。

萬科手頭的存貨有4200多億，還有各種多元化投資，都是萬科利潤的吞金獸。

萬科物業累計投入超 500 億元；商業地產，印力集團，當初的并購 + 運營投入超 300 億元；長租公寓泊寓，累計投入也超過 400 億元；物流倉儲項目，萬緯物流，累計投入超 300 億元；還有冰雪、教育等，累計投入超 500 億元。

這些多元化投資當中，除了萬物云每年產生利潤以外，其他對外出售基本上都只剩下零頭。單以萬科處理掉的冰雪項目看，萬科虧損就超過400億元。

萬科過去 20 年的利潤表，酷溫制作。

02

大救助之前的清算

在巨虧面前，萬科的大清算是不可避免的。

因而，此時萬科前董事長郁亮疑似失聯就好理解。

郁亮曾經對于萬科，是有著符號意義的。1990年，時年25歲的郁亮入職萬科，這一干就是36年，直到今年1月初退休。此前，他是僅次于萬科創始人王石的二號人物。

郁亮曾作為萬科總經理，提出十年千億戰略。其后，萬科一直領跑地產行業10余載。但因為寶萬之爭，2017年，萬科引入深鐵之后，王石出局，郁亮出任萬科的董事長。

但隨著地產行業危機出現，曾經的三好生萬科也出現了財務危機，2025年1月，萬科出現巨大虧損，深鐵集團作為第一大股東派駐高管實質接管公司經營，郁亮辭去了萬科董事會主席的職務，留任萬科執行副總裁的職務。

此后，深鐵為了化解萬科的債務危機，先后十余次給萬科輸血，累計向萬科借款269.3億元，但依然沒有能夠挽救萬科的頹勢。

直至一聲驚雷炸醒了一眾吃瓜群眾。今年1月30日，萬科公告稱2025年巨虧820億元。

萬科2025年1月發布2024年巨虧495億之后，萬科前總裁祝九勝就被帶走調查。隨后，2025年9月網傳深鐵過來萬科救火的前董事長辛杰被帶走調查，隨后，辛杰回歸后就遞交了辭任萬科董事長的報告。

如今，萬科再度大虧，強震更超2025年：不僅郁亮疑似失聯，就連萬科創始人王石都被傳失聯。

據界面新聞報道，王石在朋友圈和視頻主頁更新了最新動態，疑似回應失聯傳言。王石在發布的騎行視頻中專門標注了時間為1月30日，當日他在深圳馬巒山騎行14.44公里，歷時兩個小時。

雖然無法理解18年利潤2年虧完，可現實是，萬科多元化的業務吞噬了大把的利潤，還有市場下行，大量的存貨計提了信用減值和資產減值的損失。

比如說，已經處理掉的萬科冰雪項目虧掉了400多億，萬科泊寓累計虧損已經超過120億元。

在萬科820億元巨虧的公告里面也提到四點原因：1、結算規模顯著下降，毛利率處于低位；2、新增計提了信用減值和資產減值；3、部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損；4、部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

因而，萬科的盈虧同源，當年敢把利潤大把投入進去，才會在市場好的時候大把賺錢，如今市場不好，資產大幅減值，虧損也是意料之中的事情。

不過，深圳敢于再投入800億救助萬科，顯然是看準了在房地產止跌企穩后，萬科現在的虧損能夠很快變回利潤。但是在這之前，清算是不可避免的，總要把萬科的漏洞堵上，才好大膽地再投入。

03

風險出清或迎新生

不只是萬科，在地產行業即將進入新的拐點之時，其他房企也在大清算。

2026年2月2日起，多家媒體報道稱，新鴻基地產執行董事馮秀炎已被公司停職。據透露，停職決定發生2026年1月底，其原因疑與她在上海環貿iapm商場的運營監管有關，據稱涉及營銷活動招標、廣告資源投放及品牌合作等業務環節中可能存在的問題。截至目前，新鴻基地產官方對此報道拒絕置評或暫無正式回應。

此前的案例還有，2025年5月，中國香港國際機場上演戲劇性一幕：綠城中國前董事會主席張亞東在登機口前被有關部門“精準攔截”。據多方消息，他當時正準備飛往加拿大，試圖在辭職兩個月后悄然離境，但行程戛然而止。

曾經的綠城"救世主"，張亞東掌舵綠城中國7年薪酬超7100萬元，遠高于體制內的收入，卻因激進擴張導致利潤腰斬，2024年綠城利潤暴跌48.8%，激進擴張埋下的雷，終需有人擔責。

不只是國有房企，民企也在進行著清算。2025年1月20日，正榮地產實控人歐宗榮于因涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施；

2025年8月18日，萬通發展實控人、董事長王憶會收到北京市公安局的拘留通知；

2025年8月22日，泰禾集團股份有限公司公告稱，公司董事長兼總經理黃其森因涉嫌違法被遼寧省新民市監察委員會實施留置措施。黃其森曾于2022年3月因關聯案件被帶走配合調查，同年11月回歸崗位。此次留置是其第二次被監察機關調查，具體涉嫌違法細節尚未公開。

新三板上市物企金新城發布公告，公司實際控制人之一許培新被上海市公安局浦東分局實施強制措施并立案調查，具體事由未公開。

在業內人士看來，房地產行業的深度出清與結構重塑是行業發展到一定階段的必然選擇，是為行業排雷，只有推動房企債務風險出清，房地產市場才會迎來新生。

因而，未來萬科的大規模救助方案實錘之時，也將會是房地產市場重新走上健康發展軌道之時。

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