新鴻基地產再起風波：被曝疑涉貪腐后，馮秀炎辭任執行董事

出品 | 子彈財經

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

剛邁入2026年，新鴻基地產就頻頻被卷入風波。

2月3日，新鴻基地產發布公告稱，馮秀炎辭任執行董事。這位在新鴻基工作30余年的老將，就此離場。

就在馮秀炎辭職兩天前，據相關媒體報道，馮秀炎疑似因涉及中國內地商場營運貪腐事件遭到停職，事件主要涉及新鴻基地產開發的上海環貿IAPM商場。

不久之前，新鴻基地產剛剛陷入一場關于上海豪宅「濱江凱旋門」的交易風波。1月下旬，有購房者發文稱，因未能在合同約定的時間內從指定銀行獲得足額按揭房款，被新鴻基地產訴至法院，索賠1200余萬元。

很快，「濱江凱旋門」項目公司予以反駁，聲稱上述購房者未能獲批貸款是個人原因，且逾期支付超一年。

在一片紛紛擾擾中，新鴻基地產拉開了新一年的大幕。站在風波疊加的起點，這家港資龍頭房企還面臨著哪些考驗？

1、被傳疑涉貪腐事件后，馮秀炎辭職

1月22日，一篇《致新鴻基地產主席郭炳聯先生的公開信》在社交平臺迅速發酵，將新鴻基地產推到聚光燈下。

信中，購房者自稱，在購買新鴻基地產開發的上海浦東「濱江凱旋門三期」住宅后，因未能在合同約定的時間內從指定的銀行，獲得足額按揭支付剩余70%房款，被新鴻基地產訴至法院，索賠1200余萬元。

很快，「濱江凱旋門」項目官微發布聲明予以反駁，不僅聲明公司從未向任何購房者指定貸款銀行，更是直言上述購房人未能在合同約定期限內獲批貸款，經多家審批銀行確認，系因其個人原因所致，且其已經逾期支付房款超一年。

（圖 / 新鴻基地產濱江凱旋門官微）

此事平息不久，據每經等多家媒體報道，2月1日，新鴻基地產時任執行董事馮秀炎被曝出疑因涉及中國內地商場營運貪腐事件遭到停職，事件主要涉及新鴻基地產開發的上海環貿IAPM商場，與商場營銷活動招標、廣告投放及品牌合作環節相關。

很快，新鴻基地產在2月3日宣布，因健康理由，馮秀炎已辭任公司執行董事一職。

新鴻基地產方面向「子彈財經」回應，公司已安排合適同事接替馮秀炎的職務，相關工作及日常運作均一切如常。至于近日媒體報導提及的有關事項，公司正進行檢視并會作出適當跟進。

公開資料顯示，馮秀炎于1991年加入集團，并獲多次晉升，從2022年8月起出任執行董事一職。辭職前，她負責新鴻基地產在中國香港、上海、南京、北京及杭州多個主要商場的策略性規劃、發展及管理。

在2025財年，馮秀炎獲得董事袍金30萬港元，其他酬金2396萬港元，全年薪酬合計高達2426萬港元。（編者按：2024年7月1日至2025年6月30日為一個完整財年，本文簡稱：2025財年，其他財年以此類推）

一位在新鴻基地產工作了35年的老將離場，新鴻基地產未提任何感謝，僅明確馮秀炎與公司董事局并無意見分歧。

據悉，此次事件涉及的環貿IAPM商場位于上海市徐匯區，面積超12萬平方米，于2013年8月開始陸續分段營業。

從開業之初，環貿IAPM商場的營運模式就參照中國香港APM商場的經驗，匯聚了Prada、巴黎世家、On昂跑等一眾國際高端潮流品牌，定位時尚高級，以“夜行消費”為特色。

不僅如此，環貿IAPM商場周邊還配套兩座頂級寫字樓，和豪宅「上海天璽」，共同組成了上海環貿廣場項目，這是新鴻基地產在上海打造的高端綜合體標桿項目，也是企業在中國內地的核心資產之一。

事實上，馮秀炎被曝疑涉商場貪腐事件背后，新鴻基地產的商業板塊也正在承壓。

2、寫字樓下調租金換續約率，“收租王”也得熬周期

若僅從財報數據來看，新鴻基地產的整體業績已經回歸增長。

2025財年，公司實現收入797.21億港元，同比增長11.5%；股東應占溢利192.77億港元，同比增長1.2%。

其中，不少利潤是來源于土地補償。2025財年內，中國香港特區政府收回一批集團持有的，位于洪水橋/廈村新發展區的土地，面積約250萬平方呎（約合23萬平方米），預期可收取現金補償額30億港元，由此獲得的收益為11.37億港元。

之所以業績增長疲軟，與商業板塊的拖累不無關系。長期以來，新鴻基地產一直對商業地產“情有獨鐘”，致力于將商場、寫字樓打造成“現金?！?。

只是，近年來，由于外界環境變化，市場消費疲軟，其商業板塊也不可避免地陷入“陣痛期”。2025財年，公司實現總租金收入244.61億港元，同比下跌2%；凈租金收入183.92億港元，同比下跌3%。

在這背后，是中國香港、內地物業租金收入的全線下滑。

在中國香港，新鴻基地產的出租物業組合總租金收入為175.31億港元，同比下滑2%，平均出租率約92%。

其中，由于持續的經濟挑戰對顧客消費意欲造成影響，公司的零售物業組合總租金收入90.85億港元，同比下滑2%。

與此同時，寫字樓實現租金收入56.79億港元，同比下滑5%，平均出租率約為90%。對此，新鴻基地產解釋，是受續租租金下調的影響。

（圖 / 新鴻基地產財報）

與之相似，新鴻基地產在中國內地布局的商場、寫字樓也在承壓。2025財年，其在中國內地收租物業組合的總租金收入為61.73億港元，同比下跌2%。

這主要是由于零售物業組合的營業額租金減少，以及寫字樓續租租金下調，導致整體租金收入出現下跌。其中，零售物業組合的租金收入同比減少3%；寫字樓物業組合的租金收入同比減少1%。

（圖 / 新鴻基地產財報）

客觀來說，這并非新鴻基地產一家之過。受經濟環境變化、消費降級、需求疲軟等多種因素影響，商場、寫字樓市場的出租普遍承壓。

另外，華潤置地、龍湖集團等房企持續加碼商業地產，萬象城、龍湖等商場品牌快速崛起，也對港資房企的商場體系形成直接的競爭壓力。

至于寫字樓，在恒隆集團近日舉行的2025年業績發布會上，恒隆集團及恒隆地產執行董事、行政總裁盧韋柏曾談及，中國內地寫字樓市場仍面臨較大壓力，調整周期還將持續18-24個月，之后有望逐步企穩。

這也意味著，在商業地產的上升通道到來之前，無論是恒隆集團，還是新鴻基地產都得苦熬周期。

3、投資收斂，連續4個財年未在內地拿地

新鴻基地產頗有歷史。

1963年，郭得勝、李兆基、馮景禧聯合創業，組建了“新鴻基企業有限公司”，從中小型住宅起家。直到1972年7月，郭得勝改組成立新鴻基地產，8月就在港交所上市。背靠新鴻基地產，郭得勝家族成為中國香港的四大家族之一。

目前，新鴻基地產由郭得勝幼子、72歲高齡的郭炳聯掌舵，出任公司主席兼董事總經理。不僅如此，郭氏家族的“三代”也已登場。

其中，郭炳聯的侄子郭基輝、兒子郭基泓擔任執行董事，侄子郭基俊出任非執行董事。除此之外，郭顯澧是父親郭炳聯的替代董事。

（圖 / 新鴻基地產財報）

在郭炳聯的執掌下，新鴻基地產保持著港資房企特有的財務穩健基因。于2025年6月末，公司凈債項與股東權益比率（凈負債率）只有15.1%。

不過，由于房地產是重資產行業，新鴻基的負債水平并不低。于2025年6月30日，公司銀行存款及現金為169.19億港元，銀行及其他借項總額1102.17億港元，其中一年內到期的為143.84億港元。

（圖 / 新鴻基地產財報）

其實，新鴻基地產在投資上一直十分謹慎，進入中國內地市場偏晚，甚至在很長一段時間里，它被業內評價因“過于保守”，而錯失了中國內地房地產發展的許多機遇。

即便如此，新鴻基地產還是在中國內地獲得了諸多回報。

例如，2024年4月，上文提及的上海豪宅「濱江凱旋門三期」開盤，銷售均價17.28萬元/平方米，項目開盤當天就售罄，單日狂攬70億元。在2024財年，新鴻基地產的權益銷售額高達人民幣110億元。

不過，「子彈財經」注意到，新鴻基地產近年來在中國內地的投資步伐有所放緩。

財報數據顯示，2022財年至2025財年，新鴻基地產通過公開招標、換地、契約修訂等方式在中國香港合計新增了13幅土地，卻并未披露在中國內地拿地的情況。

在這種情況下，公司在中國內地的土地儲備連年下滑。2021財年至2025財年，其在中國內地的土地儲備從7530萬平方呎（約合700萬平方米），一路下滑至6530萬平方呎（約合607萬平方米）。

（圖 / 新鴻基地產財報）

從數據來看，新鴻基地產在中國內地的銷售額已經驟降。2025財年，公司在中國內地錄得權益銷售額約人民幣40億元，和2024財年的人民幣110億元相比，直接“膝蓋斬”。

那么，2025財年，中國內地的銷售額驟降是什么原因？最近連續4個財年未在中國內地拓儲，是出于哪些因素考慮？在中國內地的土儲中，還有大量土地沒有開發，這些土地是否還會繼續擱置？在當下樓市低溫運行的環境里，是否擔憂“長期囤地”的模式“失靈”？

對此，「子彈財經」試圖向新鴻基地產方面進行求證，但截至發稿仍未獲回復。

縱橫地產50余年，新鴻基地產早已習慣“慢”與“穩”，但當下市場節奏正在變快，守成只會逐漸顯露疲態。接下來，這位“地產老大哥”要思考的不是能否穿越周期，而是能否還用舊模式走新路。

*文中題圖來自：攝圖網，基于VRF協議。