墨爾本樓市要崩？！悉尼房市逆天，清盤率創一年新高！

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加息與稅改雙重壓力下，墨爾本房市迎變數！年薪$18萬家庭貸款額縮水

隨著利率上調與資本增值稅（CGT）改革討論的雙重沖擊，墨爾本房產市場正面臨新的變數。

對于年收入18萬澳元的普通家庭而言，其購房預算在一夜之間縮減了數萬澳元，引發了買家與投資者的廣泛關注。

利率上調后，墨爾本拍賣市場表現穩健，盡管資本增值稅（CGT）討論令投資者不安，PropTrack數據顯示初步清盤率為65%。

雖然2月以來的交易活動依然保持韌性，但專家警告，借貸能力縮減與政策不確定性正開始重塑市場行為。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，利率每上升0.25個百分點，家庭借貸能力通常會下降2.3%至2.5%。

以一對年收入合計18萬澳元的夫婦為例，其貸款額度已從約92.5萬澳元降至90.2萬澳元左右。

Levinson指出，雖然兩萬多澳元的降幅看似不大，但往往決定了買家在競價時是有底氣堅持到底，還是遺憾與心儀住房失之交臂。

他還警告稱，若利率持續走高，更多家庭可能陷入“抵押貸款壓力”狀態（即還款額超過總收入的30%至35%）。他建議計劃參拍的買家盡早重新核對貸款限額，并在此期間避免產生新的信用債務。

除了利率壓力，關于資本增值稅（CGT）改革的討論也成為焦點。知名買家代理人兼澳洲房產投資專業人士協會（PIPA）主席Cate Bakos指出，雖然普通買家已基本消化了加息影響，但稅收政策的不確定性正令投資者感到不安。

Bakos擔心，如果打擊投資者積極性導致其紛紛退出市場，本就緊張的租房市場將面臨租賃房源進一步減少的風險，令租房者的處境雪上加霜。

與此同時，Alba董事Thomas Mifsud觀察到，投資者目前雖有顧慮，但尚未出現大規模恐慌性拋售。

他認為，大多數業主會選擇長期持有，并在未來12至18個月內，根據最終的政策走向來調整資產配置策略。

值得注意的是，盡管利空消息頻傳，墨爾本拍賣市場并未顯露頹勢。根據PropTrack的初步數據，上周已公布的353場拍賣中，清盤率達到65%，成交勢頭穩健。

高端住宅市場依然活躍。Balwyn North一處房產以313.5萬澳元的高價落槌，Donvale的一處家庭住宅也錄得200.3萬澳元的成交紀錄。

此外，Box Hill North、Mentone及內城區的Brunswick West等地，均有接近或超過170萬澳元的住宅成功售出。

業內人士表示，雖然部分買家因預算限制變得更加謹慎，但市場對優質房源的需求依然深厚。大多數能夠進入拍賣場的競拍者，在入場前已將更高的借貸成本納入預期。

02

加息也擋不住，悉尼房產清盤率創一年新高

盡管上周澳洲聯儲再次加息，但本周末的房產拍賣市場表現異常強勁，初步清盤率直接沖上去年春季銷售季以來的最高點。專家分析認為，市場熱度并未因借貸成本上升而冷卻。

根據 Cotality 的房產數據，本周全澳共有 1593 套住宅參加拍賣，初步清盤率高達 73.7%，創下自去年 9 月 21 日當周以來的最高紀錄。

悉尼市場表現尤為搶眼，初步清盤率達到 79.6%，為去年 8 月以來的最強勁結果。本周悉尼共有約 602 套住宅參拍，較前一周大幅增長 31%。相比之下，墨爾本市場節奏平穩，638 套住宅參拍，成交率為 67.9%。

此外，其他首府城市清盤率也持續走高：阿德萊德高達 83.6%，珀斯為 75%，布里斯班與堪培拉均維持在 69% 以上。

Ray White 首席經濟學家 Nerida Conisbee 指出，雖然周二基準利率上調至 3.85%，但實地競拍人數依然超乎預期。她表示，單次加息不足以摧毀市場，且受制于高昂的房屋置換成本，房價很難出現大幅回落。目前布里斯班等地的買家活躍度甚至高于去年同期，市場表現異常火爆。

Nerida Conisbee 補充道，當前的住房供應不足問題已經完全蓋過了融資成本上升帶來的負面影響，租房市場的激烈競爭也迫使更多人轉向買房。

McGrath 首席拍賣官 Scott Kennedy-Green 則認為，加息尚未對買家熱情造成實質性打擊，目前的成交氛圍與 2025 年底相似。他預計，由于買賣雙方已將未來的資金成本提前納入考量，短期內加息不太可能動搖交易意愿。

專家預測，在政府“首次購房者 5% 首付計劃”的推動下，中低端市場的價格增速將持續領跑。數據顯示，悉尼 92.5 萬澳幣以下的低端房產上季度價值增長了 0.4%，而 190 萬至 500 萬澳幣之間的高端市場則微跌 0.1%。

然而，擁有稀缺資源的高端房產依然是“香餑餑”。在悉尼北區 Pymble，一棟位于 79 Pymble Avenue 的七居室豪宅經過三位競標者近一小時的拉鋸戰，最終以 1102.7 萬澳幣成交，足足高出指導價 100 多萬澳幣。中介 Justin Jia 表示，市場上仍有大量資金充裕的買家在精準獵取此類優質物業。

在墨爾本內城區 Abbotsford，一棟位于 41-43 Raphael Street 的三居室住宅也以 148.5 萬澳幣成交，遠超指導價上限。

不過，并非所有地區都維持高熱度。BigginScott 房產中介 Emily Sayers 觀察到，Richmond 地區的看房活動明顯轉冷，本周六的看房組數較上周銳減。她表示，目前尚不清楚這是買家對加息的直接反應，還是受季節性波動影響。

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悉尼房市逆天！Newtown僅4米寬車道拍出$125萬天價

悉尼內西區一條寬度僅為4米的狹窄車道，近日在拍賣會上以125萬澳幣的驚人價格成交。這一成交價已與澳洲許多地區的獨立住房價格持平，再度折射出悉尼房地產市場的極端現狀。

該地塊位于184 Church St, Newtown，占地面積為110平方米。盡管地塊狹長，但其被列為 R1住宅分區（R1），允許進行混合密度開發。房源信息顯示，這塊地地處 Newtown 核心地帶，被描述為“已具備開發條件的即建地塊”。

在當天的拍賣會上，該地塊吸引了4名注冊競標者，最終起拍價100萬澳幣、底價110萬澳幣的土地被一名開發商收入囊中。

來自 Adrian William Real Estate 的銷售代理 Chris Akkawi 表示，雖然政府評估地價為100萬澳幣，但買家更看重其建筑潛力。該地塊很可能被用于住宅開發，或與隔壁的學生公寓項目整合，成為買家的長期持有資產。

據 Chris Akkawi 透露，賣家是一位居住在附近的老婦人。她在約40年前買下此處僅為了停車和種菜。自20世紀80年代持有至今，這筆高達125萬澳幣的成交款將成為她豐厚的養老金。

此次成交在社交媒體平臺 Instagram 上引發了廣泛關注。賬號“The Noticer”發布的帖子下評論不斷，網友們對此眾說紛紜。

有網友諷刺道：“只要別再吃牛油果吐司了，你們也能買得起這樣的車道！”另一位網友則感嘆：“就這一條車道？簡直是瘋了。總有一天，只要你足夠努力，就能買得起價值百萬的車道。”更有評論直言：“澳洲房市徹底完蛋了。”

值得注意的是，悉尼內西區目前還有另一處類似的空置地塊正在出售。該地塊位于 5 Sparks Lane, Camperdown，占地111平方米。

這處已獲得開發許可（DA）的地塊被劃分為 MU1混合用途分區（MU1）。在獲得當地議會批準（STCA）的前提下，允許進行住宅與商業或零售的混合開發。該物業目前的指導價高達129.5萬澳幣。

04

墨爾本CBD人流量暴跌20%！寫字樓空置率全澳最高

消失的周一客流，沉寂的周五午餐，這消失的20%人流量正在深刻重塑墨爾本CBD的面貌。

在這座正走出新冠疫情漫長陰影的城市中，墨爾本部分最繁忙地段的行人數量每天減少了近1萬人。曾經喧鬧的辦公區每周總有兩天如同“混凝土荒漠”，商家被迫在歇業的店面旁，通過墻壁和手機屏幕瘋狂投放廣告以爭奪剩余的客流。

根據墨爾本市政府對市中心6個關鍵地點的行人數據分析，墨爾本已然成為一座“80%城市”。數據顯示，每5個原本應出現在CBD的人行道上的足跡，如今僅剩4個。

交互式地圖的數據直觀反映了這一現狀：墨爾本CBD繁忙地段在封鎖期間人流量驟減，至今仍未觸及疫情前的水平。

目前，Southern Cross Station在工作日的人流量僅為疫情前的65%，Flinders Street Station恢復至77%，而Bourke Street的人流量也僅為以往的一半多。盡管去年Mecca旗艦店開業帶動了局部回升，但整體疲軟態勢依然明顯。

這是一份關于十年人流量數據的真實畫像，無情地揭示了一座在新冠疫情永久改變生活方式后，尚未完全恢復活力的城市。

作為許多人進入市中心的首站，Southern Cross Station的數據極具代表性。自2018-19年度以來，該站人流量驟降35%。在2024-25年度，Collins Street入口附近記錄到的平均工作日行人僅約為17,700人。

盡管早晚高峰時段車站外圍依然擁擠，但全天各時段的流量均呈現下滑趨勢。以早8點至9點的上班高峰為例，典型工作日的行人記錄數已從六年前的4100人縮減至約2700人。

KPMG城市經濟學家 Terry Rawnsley 分析稱，居家辦公是行人數量驟減的最大誘因。Southern Cross Station的跌幅與上班族每周僅到崗三天而非五天的趨勢幾乎完全吻合。

這種鏈式反應對普通人或許不明顯，但對于被迫調整業務模式的商家來說，其影響可謂傷筋動骨。

高檔意式餐廳 Cecconi’s Flinders Lane 經營已有20年，主要客群為企業高層。運營經理 Nicoletta Sylvester 表示，由于下班后的客流大幅消失，餐廳幾乎取消了周五晚餐的第一場預訂。

據 Sylvester 觀察，企業高管們普遍反映，尤其在周一和周五，辦公室里的空位比員工還要多。傳感器數據也證實了這一點：Southern Cross 周二至周四的日均人流量約為20,000人，但在周一會降至14,400人，周五更是跌至11,700人。

Sylvester 感嘆，疫情后的消費熱潮已成為遙遠的回憶。她回憶起上周五下午四點街道空曠的景象，無奈地表示，即便人們每周只是多出一天回到CBD，情況也會大有改觀。

屋漏偏逢連夜雨，Allan政府準備在2026年將居家辦公定為一項法定權利。與此同時，CBD餐飲業還面臨著來自郊區咖啡館和餐廳的競爭，這促使 Cecconi’s 在2023年也前往 Toorak 開設了分店。

為了吸引食客重回市中心，商家不得不付出更多努力。Sylvester 指出，現代消費者更看重整體餐飲體驗和性價比，這迫使企業加大社交媒體營銷投入，以防被市場淘汰。

墨爾本市長 Nicholas Reece 則辯稱，這座城市已經“找到了新的節奏”。他認為，雖然部分地區人流量減少，但到訪者的消費力在增強，餐飲和周末零售的支出已超過疫情前水平。他強調，政府將繼續游說企業和州政府，力促員工回歸辦公室。

然而，僅憑地段優勢和口碑就穩操勝券的日子已一去不返。Sylvester 認為，現在的商家必須更具戰略眼光，例如利用墨爾本目前極高的寫字樓空置率，去爭取房東提供的租賃優惠。

商業房地產公司 CBRE 研究經理 Cameron Douglas-Perrine 指出，墨爾本的辦公室空置率目前高達19%，位居澳洲首府城市之首，遠超2019年的3%。他表示，租戶現在的租賃決策與員工到崗率直接掛鉤，“如果沒人使用，他們就不想租下那個空間。”

這種困境在 Docklands 地區尤為突出，其辦公室空置率在2025年預計將達21%。相比之下，市中心東側的“巴黎端”恢復較好，空置率約為12%。

裁員潮進一步打擊了人氣。金融業工會（Finance Sector Union）數據顯示，2020至2025年間，四大銀行在墨爾本裁減的6600個職位中，過半位于 Docklands。其中，總部位于該區的 ANZ 去年底還宣布將繼續裁員。

主要在 St Kilda Road 藝術區表演的街頭藝人 Lucy Diggerson 直言，Docklands 是最不受藝人歡迎的地點。她建議在該地區增加更多文化景點，以效仿藝術中心或國家美術館在周末吸引人流的成功經驗。

目前墨爾本的零售空置率約為7%，是疫情前的兩倍有余。城市經濟學家 Rawnsley 稱之為零售變革的“疊加效應”：比起市中心，越來越多的消費者傾向于前往東南部的 Chadstone 等大型購物中心。

在 Flinders Street Station 附近，盡管有旅游業支撐，但地下通道的人流量仍下降了23%，日均減少約8800人。周邊的阿根廷餐廳 Asado 被迫貼出海報，推銷其90澳元的“無限量”周六午餐。

San Telmo Group 執行主廚 Oliver Gould 認為，在后疫情時代，商家之間正在進行激烈的“份額爭奪戰”。他直言不諱地指出，現在的競爭已經演變為“看誰的優惠力度最大”。

Gould 斷言，墨爾本永遠無法回到每周工作五天的舊模式，小型獨立企業將面臨最嚴峻的生存挑戰。他觀察到，市中心越來越多的餐廳開始掛起薄紗窗簾，這或許并非設計上的巧思，而是為了掩蓋店內客座冷清的無奈之舉。

“市中心的午餐生意在未來幾年將舉步維艱，我認為只能接受現實，”Gould 說，“這座城市將永遠不再是原來的樣子。”

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