【上海樓市月報】1月供求回落，核心區(qū)豪宅及外圍改善盤支撐基本面

*監(jiān)測周期2026年1月1日-31日

本月觀點：

本月數(shù)據(jù)快報：

購房環(huán)境分析

政策與熱點

新房來訪指數(shù)

從購房者行為路徑看，先網(wǎng)上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數(shù)具有轉(zhuǎn)化關(guān)系。1月，活躍樓盤來訪量下滑至77.53。上海全市新房來訪指數(shù)環(huán)比下跌11.57%，同比上漲33.82%。分區(qū)域來看，本月主城區(qū)來訪指數(shù)環(huán)比下跌18.8%，同比上漲31.6%。五大新城則環(huán)比下跌21.37%，同比上漲32.75%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

1月，上海商品住宅新增供應(yīng)23.25萬平米，環(huán)比下跌59.56%，同比上漲37.95%。商品住宅成交32.71萬平米，環(huán)比下跌25.62%，同比下跌40.1%。成交均價82677元/平米，環(huán)比上漲12.53%，同比上漲2.96%。認(rèn)購方面，本月共16個項目結(jié)束認(rèn)購，有3個項目認(rèn)購率超過100%，其中位于嘉定南翔的大華星嶼認(rèn)購率124%，位于浦東世博板塊的澐啟濱江認(rèn)購率119%。開盤方面，本月共計19個項目開盤，其中澐啟濱江、安高·海印華庭，開盤去化率超80%。

商品住宅-成交排名

1月，位于浦東新區(qū)的世博板塊的澐啟濱江項目為商品住宅成交銷冠。成交142套，成交面積2.23萬平米，成交均價141906元/平米。位居第二為徐匯區(qū)東安新村舊改項目安瀾上海，首開西區(qū)127b-24地塊的211套房源。

公寓市場

1月，上海公寓市場供應(yīng)量19.74萬平米，環(huán)比下跌61.02%，同比上漲21.79%。成交量27.33萬平米，環(huán)比下跌21.4%，同比下跌44.76%。成交均價87104元/平米，環(huán)比上漲11.13%，同比上漲2.96%。

公寓市場-成交排名

1月，位于浦東世博板塊的澐啟濱江項目為公寓成交銷冠。成交142套，成交面積2.23萬平米，成交均價141906元/平米。項目本月開盤為三期開盤，共計27套，主力戶型為226-286平米的大平層產(chǎn)品，去化22套。

別墅市場

1月，上海別墅市場供應(yīng)面積3.51萬平米，環(huán)比下跌48.82%，同比上漲442.2%。成交面積5.38萬平米，環(huán)比下跌41.57%，同比上漲4.8%。均價60170元/平米，環(huán)比上漲9.59%，同比下跌7.72%。

別墅市場-成交排名

1月，別墅市場銷售冠軍為位于原南匯惠南板塊的藝泰一品花園，本月成交45套，成交量0.87萬平米，成交均價41227元/平米。本次加推24套疊加別墅，主力面積段165-200平米。

商品住宅存量

1月，上海商品住宅存量794.19萬平米，去化周期升至19.5個月，繼上月開發(fā)商年末沖刺業(yè)績后，本月傳統(tǒng)淡季，房企推盤意愿轉(zhuǎn)弱，供求均大幅下降，去化周期再攀新高，后續(xù)受春節(jié)影響，去化周期將進(jìn)一步上漲。本月由于成交量大于供應(yīng)量 ，存量面積小幅下滑。

上海各環(huán)線商品住宅存量

1月，上海商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)存量占比10.06%，下降0.08個百分點。內(nèi)中環(huán)存量占比7.13%，下降0.37個百分點。中外環(huán)占比10.65%，下降0.13個百分點。外郊環(huán)占比42.75%，上升0.7個百分點。郊環(huán)外占比29.42%，下降0.12個百分點。存量主要集中在外環(huán)外，占總量72.17%，較上月有所上升。

市場結(jié)構(gòu)性成交分析

成交區(qū)域結(jié)構(gòu)

1月，成交區(qū)域結(jié)構(gòu)中，浦東新區(qū)、青浦區(qū)、寶山區(qū)成交量繼續(xù)位于榜單前三。其中，浦東新區(qū)成交主力為世博板塊的澐啟濱江項目，成交量2.23萬平米；青浦區(qū)成交主力為重固鎮(zhèn)板塊的保利虹橋和頌西岸項目，成交量0.76萬平米；寶山區(qū)成交主力為張廟板塊的大華公園柏翠項目，成交量0.4萬平米。

成交板塊結(jié)構(gòu)

1月，浦東世博板塊為成交榜首，其次為青浦新城板塊、楓林板塊。其中，浦東世博板塊的成交主力為澐啟濱江項目，成交量2.23萬平米，均價為141906元/平方米；青浦新城板塊成交主力為聯(lián)發(fā)時光新澍項目，成交0.6萬平米，均價為39410元/平方米；楓林板塊的成交主力為安瀾上海項目，成交1.25萬平米，均價178042元/平方米。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)

1月，外郊環(huán)為成交主力環(huán)線，占總量的43.33%，環(huán)比上漲3.48個百分點，漲幅最大。另外內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域占總量9.53%，較上月上漲1.34個百分點；內(nèi)中環(huán)區(qū)域占比上升1.10個百分點，占總量的12.12%；中外環(huán)成交占比14.43%，上漲0.21個百分點；郊環(huán)外成交占比20.59%，下降6.13個百分點，降幅最大。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)-項目排名

1月，主力成交環(huán)線外郊環(huán)Top3項目中，惠南板塊的藝臺一品花園為銷量冠軍。內(nèi)環(huán)內(nèi)銷冠是楓林板塊的安瀾上海，內(nèi)中環(huán)成交首位是浦東世博板塊的澐啟濱江，中外環(huán)銷冠是桃浦板塊的中環(huán)桃源里，郊環(huán)外成交居首的是青浦新城板塊的聯(lián)發(fā)時光新澍。

成交總價結(jié)構(gòu)

1月，上海500萬元以下總價項目為成交主力，占總量33.255%，占比下降1.95個百分點，降幅最大；500-800萬元總價段占比27.99%，下降0.65個百分比；800-1200萬元占比14.44%，上升0.28個百分比；1200-1500萬元總價段占比下降1.10個百分比，占總量的5.22%；1500萬元以上總價段占比上升3.42個百分點，占總量的19.09% ，漲幅最大。

成交總價結(jié)構(gòu)-項目排名

1月，總價500萬元以下項目中，重固鎮(zhèn)板塊的保利虹橋和頌西岸項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，惠南板塊的藝泰一品花園項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是莘莊板塊的安高·海印華庭；總價1200-1500萬元項目中，光新板塊的中海環(huán)宇玖章項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂?shù)氖牵謻|世博板塊的澐啟濱江。

成交均價結(jié)構(gòu)

1月，上海5萬元以下均價段項目為成交主力，占總量的42.27%，下降1.73個百分點，降幅最大；5-8萬元均價段占總量的26.86%，下降1.19個百分點；8-10萬元占比上升0.48個百分點，為9.02%；10-15萬元本月占總量的15.01%，上升0.76個百分點；15萬元以上占比6.84%，上漲1.69個百分點，漲幅最大。

成交均價結(jié)構(gòu)-項目排名

1月，均價5萬元以下項目中，位于重固鎮(zhèn)板塊的保利虹橋和頌西岸在該均價段內(nèi)銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于洞涇板塊的保利西郊和煦領(lǐng)墅銷量領(lǐng)先；均價8-10萬元項目中，位于莘莊板塊的安高·海印華庭銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自浦東世博板塊的澐啟濱江；15萬元以上項目中，楓林板塊的安瀾上海成交量最高。

成交戶型結(jié)構(gòu)

1月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的45.23%，占比上漲1.42個百分點；90平米以下占總量的9.47%，較上月下降了0.11個百分點；120-140平米占總量的21.44%，占比下降0.99個百分點；140-200平米占總量的13.71%，占比下降4.29個百分點，降幅最大；200平米以上占總量的10.15%，較上月上升3.98個百分點，漲幅最大。

成交戶型結(jié)構(gòu)-項目排名

1月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于桃浦板塊的中環(huán)桃源里，90-120平米戶型銷量最高，其中位重固鎮(zhèn)板塊的保利虹橋和頌西岸為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于浦東世博板塊的中澐啟濱江；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于惠南板塊的藝泰一品花園；200平米以上戶型中，位于楓林板塊的安瀾上海項目銷量最高。

豪宅均價成交結(jié)構(gòu)

1月，全市成交商品住宅2472套，均價10萬元/平米以上豪宅成交540套，占成交總量的21.84% ，較上月減少157套。其中，10-12萬均價成交110套，占豪宅總量20.37%；12-15萬元均價成交261套，占比48.33%；15-20萬元均價成交154套，占比28.52%；20-25萬元均價成交14套，占豪宅總量2.59%，25萬元以上均價成交1套，占豪宅總量0.19%。

豪宅總價成交結(jié)構(gòu)

1月，全市成交商品住宅2472套，總價在1000萬元以上豪宅成交743，占成交總量的30.06% ，較上月減少235套。其中，1000-1200萬元總價成交142套，占豪宅19.11%；1200-1500萬元總價成交129套，占比17.36%；1500-2000萬元總價成交203套，占比27.32%；2000-2500萬元總價成交34套，占比4.58%；2500-3000萬元總價成交54套，占比7.27%；3000萬元總價以上占比達(dá)到成交181套，占比24.36%。

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