“高層住宅30年后會(huì)變危房”是真的嗎？專家給出了答案…

最近，一個(gè)話題在業(yè)主群和社交平臺(tái)上悄悄炸開(kāi)了鍋：“現(xiàn)在住的好好的高層樓房，三十年后會(huì)不會(huì)變成沒(méi)人要的危房？” 這話聽(tīng)著嚇人，但看看身邊那些日漸斑駁、電梯隔三差五出故障的早期高層小區(qū)，心里難免咯噔一下。為此，我特意請(qǐng)教了幾位在建筑設(shè)計(jì)和房產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年的朋友，得到的答案并非簡(jiǎn)單的“是”或“否”，而是一份關(guān)乎未來(lái)幾十年居住安全的“清醒劑”。

一位資深建筑設(shè)計(jì)師坦言，從國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)看，普通民用高層住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般是50年。但這“50年”絕非倒計(jì)時(shí)炸彈的讀秒，更像是對(duì)一套精密系統(tǒng)在理想維護(hù)下的壽命預(yù)估。他說(shuō)，一棟樓能否安然跨越30年、50年甚至更久，完全取決于兩個(gè)命門(mén)：一是出生時(shí)的“體質(zhì)”，即工程質(zhì)量；二是成長(zhǎng)中的“養(yǎng)護(hù)”，即長(zhǎng)期維護(hù)。 如果當(dāng)年澆筑的混凝土標(biāo)號(hào)足、鋼筋排布合規(guī)、施工監(jiān)管嚴(yán)格，這樓就打下了好底子。反之，如果趕工、減料、監(jiān)管缺失，隱患在十幾年后就會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)。

那么，即便“體質(zhì)”不錯(cuò)，高層住宅步入中年后要面對(duì)的“養(yǎng)護(hù)”難關(guān)，才是真正的考驗(yàn)。朋友列了幾筆不得不算的賬：首先是電梯，核心部件壽命通常在15-20年，全面更換一次動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元，初期可動(dòng)用維修基金，但基金告罄后，向數(shù)百戶業(yè)主籌集巨款的協(xié)調(diào)難度可想而知。其次是“皮膚”和“血管”，即外墻保溫和各類管道。三十年前后，外墻空鼓脫落、水管銹蝕漏水將成為常態(tài)，而高層外墻維修是極昂貴的高空作業(yè)，費(fèi)用可能是多層住宅的五六倍。再者是安全底線，目前國(guó)內(nèi)大部分城市的消防云梯有效作業(yè)高度在50米左右（約18層），更高樓層的火災(zāi)救援是世界性難題，這對(duì)建筑本身的消防系統(tǒng)和日常管理提出了極高要求。此外，按照法規(guī)，樓齡滿30年需進(jìn)行首次全面安全鑒定，之后每10年一次，這筆專業(yè)費(fèi)用也非小數(shù)。

最觸動(dòng)神經(jīng)的一點(diǎn)是：高層住宅幾乎無(wú)法“善終”——即推倒重建。 與低矮的“老破小”不同，一棟30層住宅里住著數(shù)百戶家庭，拆遷的協(xié)商成本和財(cái)務(wù)成本是天文數(shù)字，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意觸碰這個(gè)“火藥桶”。這意味著，一旦建筑主體嚴(yán)重老化、維護(hù)癱瘓，居民面臨的可能是持續(xù)的貶值、居住品質(zhì)的螺旋下降，而非“拆遷暴富”的舊夢(mèng)。

翻看網(wǎng)友評(píng)論，兩極分化嚴(yán)重。一方深感共鳴：“實(shí)話！不要買高層！”“大城市普通市民有的選嗎？”道出了在高房?jī)r(jià)下的無(wú)奈與擔(dān)憂。另一方則認(rèn)為是販賣焦慮：“現(xiàn)在北上廣30年的高樓到處都是，是不是都變成危樓了？”并以紐約帝國(guó)大廈等百年摩天樓為例，論證維護(hù)得當(dāng)則歷久彌新。

其實(shí)，兩派觀點(diǎn)恰恰指向了同一個(gè)核心：?jiǎn)栴}不在“高層”本身，而在于我們是否為其全生命周期的“昂貴”做好了制度與資金的準(zhǔn)備。 許多早期高層住宅，維修基金早已在滲漏修補(bǔ)、電梯更換中消耗殆盡。而業(yè)主群體意見(jiàn)分散、難以形成有效決策，常常導(dǎo)致小病拖成大病。反觀一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的超高層公寓，之所以能屹立百年，背后是強(qiáng)制性的、高額的日常維護(hù)儲(chǔ)備金和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)主管理制度在支撐。

所以，“30年后變危房”并非所有高層的宿命，但它是一個(gè)必須正視的、高概率的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。它提醒購(gòu)房者，在追逐視野和地段時(shí)，也要審視開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、前期物業(yè)維修基金的繳納情況，甚至業(yè)主群體的構(gòu)成。它更在叩問(wèn)整個(gè)社會(huì)：我們轟轟烈烈建起的城市森林，是否配套了足以守護(hù)它們“健康到老”的長(zhǎng)效機(jī)制？當(dāng)?shù)谝慌笠?guī)模建設(shè)的高層住宅集體步入“中年”，我們將交出一份怎樣的答卷？評(píng)論區(qū)已開(kāi)放，你住在高層嗎？你對(duì)它的未來(lái)，是信心十足，還是隱隱擔(dān)憂？

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