典型案例分析——A物業(yè)公司訴張某物業(yè)服務合同糾紛案

陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/盧霞

一、基本案情

A物業(yè)公司為B小區(qū)提供了日常保潔，綠化養(yǎng)護，保安巡邏，電梯日常維護保養(yǎng)，供水、供電、消防等設施設備維護與管理等物業(yè)服務。因有部分業(yè)主未按時交納物業(yè)費，A物業(yè)公司運營日益艱難，物業(yè)管理服務標準逐漸降低，導致其與業(yè)主之間的矛盾加劇。后A物業(yè)公司在向業(yè)主張某催收物業(yè)費未果后，將其訴至法院。

二、裁判觀點

作出生效判決的法院對案涉小區(qū)的物業(yè)服務及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區(qū)除張某外，還有一百多位業(yè)主欠交物業(yè)費以及A物業(yè)公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場辦案。庭審中，經(jīng)法院對服務質量進行調(diào)查并對相關法律問題予以說明，A物業(yè)公司認識到自身服務存在一定的不足，在法院主持下與張某當場達成調(diào)解。根據(jù)實際服務情況，法院酌情對部分物業(yè)費予以減免。庭審結束后，法院即時開展普法宣傳，引導A物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主相互諒解，妥善化解了小區(qū)百余件潛在糾紛。

三、典型意義

物業(yè)費是物業(yè)服務的基礎，也是維護小區(qū)電梯、配電、消防等設施正常運行的保障。業(yè)主按時交納物業(yè)費，有助于物業(yè)提供更優(yōu)質的服務；物業(yè)不斷提升服務水平，也能促使業(yè)主更主動交費，從而形成良性循環(huán)，共同營造舒適美好的居住環(huán)境。本案中，法院通過巡回審理、現(xiàn)場釋法，促使物業(yè)與業(yè)主達成諒解，既減輕了當事人訴累，也節(jié)約了司法資源，為業(yè)主創(chuàng)造了更好的居住環(huán)境，取得了良好的法律效果與社會效果。此類有針對性的巡回審判與普法宣傳，能夠有效將糾紛化解在前端、把矛盾解決在萌芽。