萬科2026：從“斷臂求生”到國資接管，一場生死突圍戰

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巨虧820億背后：不是崩盤，而是“刮骨療毒”

2026年開年，萬科交出了一份令市場震驚的答卷——2025年預計凈虧損820億元。這不僅是其連續第二年虧損，更創下A股房企單年最大虧損紀錄。兩年累計虧損超1314億元，幾乎吞噬了過去八年（2016–2023）全部利潤總和。

但別急著唱衰。這份“巨虧”并非經營失控，而是一場主動的“財務出清”。萬科在公告中明確指出，虧損主因包括：高地價項目結算毛利微薄（前三季度開發業務毛利率僅2.0%）、計提存貨跌價準備227億元、資產處置折價以及非主業投資虧損等。

換句話說，這不是現金流斷裂的信號，而是把歷史包袱一次性攤開，為輕裝上陣做準備。就像一場大手術，先割掉壞死組織，才能讓健康細胞再生。

國資全面接管：深鐵系高管“空降”，萬科進入新紀元

2025年底至2026年初，萬科管理層迎來大規模調整。原董事長郁亮、總裁祝九勝相繼辭職，深鐵集團董事長辛杰接任董事會主席（后由黃力平接替），15位具有深圳國資背景的高管全面入駐總部及核心區域公司。

最引人注目的是，北京、華東等關鍵區域總經理均由深鐵體系干部出任。例如，華東區域新任負責人陳武來自廣州天健興業（深鐵關聯企業），北京區域由深鐵置業副總經理王智余執掌。

這場深度調整標志著萬科正式從職業經理人主導時代邁入國資主導階段。深鐵不僅提供超300億元低息借款，更深度介入運營，確?！氨＝桓?、穩經營”底線不破。

銷售排名下滑，但經營服務成“壓艙石”

2026年1月，萬科在百強房企銷售榜中滑落至第9位，較2025年同期下降4名。行業整體低迷（TOP100銷售額同比降18.9%）疊加自身收縮拿地策略，導致規模暫時退潮。

但別只看開發業務！萬科的經營服務板塊正悄然撐起半壁江山。截至2025年三季度，該板塊收入達435.7億元。其中，長租公寓管理規模超20萬間、出租率94%，穩居行業第一；物業在管項目超6900個；物流倉儲運營建面位列行業第一梯隊。

這意味著，即使開發業務承壓，萬科仍有穩定現金流來源。尤其在“好房子”政策導向下，物業服務、租賃住房等輕資產模式正成為新的價值支撐點。

上海市場：收縮而非擴張，七寶廣場出售成縮影

在上海這個曾貢獻千億銷售額的重倉市場，萬科2026年的策略是“穩守”而非“進攻”。截至2月8日，無任何新拿地或新項目啟動跡象。

相反，資產變現動作頻頻。2024年，萬科以約七折價格出售上海七寶萬科廣場——其最賺錢的商業項目之一，回籠資金24億元。此舉雖短期影響收益，卻有效緩解流動性壓力。

更值得關注的是人才流動：資深產品負責人蔡亮加盟保利，反映高端產品線影響力有所減弱。而保利同期在上海拿地超190億元，形成鮮明對比。萬科在上海的TOD與城市更新優勢，正面臨被后來者趕超的風險。

數據來源于克而瑞。圖表顯示，2025年10月萬科上海單月成交金額高達65.5億元，主要源于高單價項目集中網簽；但進入2026年后，成交建面與均價雙雙回落，反映市場去化節奏放緩，公司策略轉向存量盤活而非新增擴張。

科技賦能+REITs：輕資產轉型的雙引擎

面對重資產困局，萬科正加速“由重變輕”。一方面，推動物流地產、長租公寓等經營性資產證券化。2025年已完成大宗交易64.3億元，并設立“萬新金石基金”等住房租賃基金。

另一方面，科技成為效率提升的關鍵。AI審圖、BIM協同、“圖云”平臺等工具已應用于產品設計與工程管理。更令人眼前一亮的是，萬科與深鐵合作上線全球首例“機器人自主搭乘地鐵配送貨”試點，探索智慧物流新場景。

這些動作看似分散，實則指向同一目標：打造“開發+服務+科技”三位一體的新商業模式，逐步降低對土地和杠桿的依賴。

2026下半場：盈利拐點能否到來？

開源證券預測，萬科2026年有望實現微利5.57億元。這一預期基于兩大前提：一是銷售企穩，二是債務結構優化取得進展。

目前看，前者仍有挑戰。2026年1月銷售排名下滑，疊加行業整體下行，回款壓力不小。但后者已有實質進展：1月成功展期68億元中期票據，獲深鐵23.6億元新增借款，多只債券停牌后將重新協商兌付方案。

更重要的是，交付高峰期已過——2025年完成11.7萬套交付，占近兩年總量的70%。后續資源可更多投向經營提效與資產盤活。

因此，2026年下半年或是關鍵觀察窗口。若銷售回暖、REITs順利落地、費用持續壓降，萬科或真能迎來盈利拐點。

寫在最后：萬科還是那個“活下去”的萬科嗎？

從郁亮喊出“活下去”到如今國資全面接管，萬科變了，又似乎沒變。變的是治理結構與業務重心，不變的是對現金流安全的極致追求。

今天的萬科，不再追求規模與速度，而是聚焦“住宅開發、物業服務、租賃公寓”三大主業，用科技提效，用資產證券化減負。這或許不是最性感的故事，但可能是穿越周期最可靠的路徑。

你覺得，在這場生死突圍戰中，萬科能贏嗎？歡迎在評論區聊聊你的看法！

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文章來源:樂居買房