樓市回暖了嗎？

童鞋們，我開了一個(gè)新的股票分享號《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤分享。未來大號《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號多為企業(yè)價(jià)值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

在沒有政策刺激的背景下，市場在冬天令人意外的展開了“回暖”。

看深圳的情況，樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳1月二手住宅成交量5281套，環(huán)比上漲6.9%（二手住宅成交面積52.7萬平米，環(huán)比上升5.5%）。同比價(jià)值不大，因?yàn)?025年1月是春節(jié)月，但這個(gè)環(huán)比有些價(jià)值。5281套的量，創(chuàng)下2025年5月以來8個(gè)月新高，并且是連續(xù)第四個(gè)月上升，回到了5000套上方。樂有家測算的二手住宅價(jià)格也開始溫和“企穩(wěn)”，1月深圳二手住宅成交均價(jià)5.78萬元/平米，環(huán)比上漲0.5%，連續(xù)2個(gè)月上漲。掛牌價(jià)雖然還在跌，但是跌幅也收窄了——1月深圳二手住宅掛牌均價(jià)為6.08萬元/平米，環(huán)比小幅下滑0.8%。

唯有新房成交，依然非常慘淡，1月深圳一手住宅網(wǎng)簽2579套，環(huán)比下降10.7%，創(chuàng)下去年9月以來新低。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)稍有不同，顯示1月深圳二手住宅的套均總價(jià)為620萬，環(huán)比下降了3.3%。我理解是，買家購置的套均面積減少了，從面積環(huán)比升幅不及套數(shù)環(huán)比升幅也能看得出來。

擴(kuò)大到全國范圍，《丁祖昱評樓市》給出的數(shù)據(jù)也可窺一斑：1月，20個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比上漲10%，二手房成交已連續(xù)三個(gè)月上升。

如果看環(huán)比的話，一線城市似乎不明顯，除了深圳成交量錄得正增長（面積環(huán)漲1%）外，京滬穗都是0或下跌。如果說是“回暖”，二三線更夠得上這個(gè)稱號。

整體上來看：比想象的為好。是以，輿論對此事的普遍解讀是非常“樂觀”的，疊加先前的《求是》雜志的發(fā)文，有觀點(diǎn)甚至指出是“底部”到了。

但就我個(gè)人觀感，好像也不是那么的堅(jiān)實(shí)，數(shù)據(jù)上有點(diǎn)勉強(qiáng)的感覺。而且往前回溯，本輪下跌周期中，之前也曾不止一次出現(xiàn)過這樣的波動(dòng)，后來再跌下去，不算新鮮。

而繼續(xù)落到我們個(gè)人決策的微觀角度來看，我更認(rèn)為市場有待觀察，時(shí)間窗口太短，至少需要觀察到3月的完整月，也許才會(huì)有一個(gè)更好的判斷出來。

短期市場波動(dòng)的解釋，從來都有很多（甚至經(jīng)常難以解釋）。對去年12-今年1月深圳市場成交量價(jià)的走向，我認(rèn)為可以從以下解釋中尋找。

1）政策持續(xù)給油的累加效果。盡管1月份沒有政策，但是之前的“暖風(fēng)”并不少，增值稅政策、公積金政策、個(gè)稅返還政策、貨幣政策……等等，這些政策持續(xù)的傳導(dǎo)到每一類人群，邊際效應(yīng)不同。

2）頂流豪宅的帶動(dòng)效應(yīng)。去年底，深圳頂流豪宅陸續(xù)入市，并且?guī)缀跞紕?chuàng)下了熱銷記錄，尤其還實(shí)現(xiàn)了“熊市中創(chuàng)出樓價(jià)最高記錄”。這對于市場信心的恢復(fù)，是一個(gè)要比政策更加直接的提振。買家會(huì)把超級豪宅視為價(jià)格的錨點(diǎn)，然后據(jù)此理解二手市場的價(jià)格談判，對于一些優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)的價(jià)格，形成了階段性的托底。

3）市場環(huán)境及預(yù)期的轉(zhuǎn)暖。2025年整體上是一個(gè)不錯(cuò)的年份，尤其以股市、人工智能發(fā)展以及貴金屬為代表，A股上證指數(shù)連續(xù)2年上升，去年錄得超過18%的升幅，許多人在股市里賺到了錢。在最早的時(shí)候我們論證過，消費(fèi)是基于財(cái)富不單單是是收入，股市造好、樓市造好財(cái)富效應(yīng)都會(huì)復(fù)歸只是程度不同（在中國，股市的財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)）。市場有賺錢效應(yīng)，人們的預(yù)期就會(huì)變得更積極。除了房地產(chǎn)，去年的宏觀還是出現(xiàn)了疫情后少有的亮色的，這是和2022-2024年顯著不同的地方。對于一些人入市買房，也會(huì)有一些促動(dòng)，信心的促動(dòng)是一小部分，主要是實(shí)力的促動(dòng)——有些本身就需要房子的人賺到了錢，他就可以去買房子。

4）市場價(jià)格的調(diào)整。去年全年，深圳二手住宅的真實(shí)成交價(jià)比2024年又下跌了1成左右——市場成交量的上升是價(jià)格的下跌換來的。12月-1月的市場有“可喜表現(xiàn)”，第一次出現(xiàn)了“價(jià)穩(wěn)量升”的跡象。價(jià)格不是一步調(diào)到位的，不同的人對市場有不同的判斷，價(jià)格的下調(diào)會(huì)陸陸續(xù)續(xù)帶來的新的成交。當(dāng)然房屋面積減小，也可有助于套數(shù)的增加和價(jià)格的企穩(wěn)。

整體來講，就是這些，但是重點(diǎn)是什么呢？

重點(diǎn)是：你能否依據(jù)這樣的數(shù)據(jù)去做自己買房不買房的決策？

我的答案是：不能。因?yàn)橛^察窗口太短了。

如果你要我來做我的決定，我是投資性需求，那么，我依然不會(huì)在這個(gè)時(shí)候入場。這并不意味著我對深圳的城市判斷有看低，實(shí)際上，如我先前多次所說，我非常看好深圳這座城市房地產(chǎn)的長期發(fā)展。但是，再好的東西，如果我認(rèn)為ⅰ）價(jià)格雖然下跌但還不是一個(gè)“好價(jià)格”；ⅱ）在能力圈范圍內(nèi)我的機(jī)會(huì)成本太高了。那我還是會(huì)非常謹(jǐn)慎的評估、評估再評估，我絲毫不介意錯(cuò)過所謂的“底部”。我會(huì)看得更遠(yuǎn)一些，把時(shí)間拉得更長，多問一句：然后呢。

即便，即便是3月過完了，我們確認(rèn)了市場的確是進(jìn)入了“回暖”，然后呢？未來的市場將驗(yàn)證，這是買入的時(shí)機(jī)還是賣出的時(shí)機(jī)呢？大量的賣家會(huì)因?yàn)槭袌龅亩唐诨嘏x擇撤盤還是會(huì)選擇借機(jī)出貨呢？

短期難以看得明白，但是看長期，我依然維持原判：市場大概率還是會(huì)繼續(xù)維持“L型”，這個(gè)過程，會(huì)不斷有下跌-反彈-震蕩-筑底……一系列的表現(xiàn)，有時(shí)候會(huì)讓我們覺得很沮喪，有時(shí)候又會(huì)讓我們覺得很興奮，都屬正常，熊市也常有反彈且有大反彈。但市場要徹底判斷走出低谷，可能眼下的這個(gè)時(shí)間長度還不夠，眼下的這些“暖風(fēng)”量級也還不夠，我們需要更多的線索。關(guān)于長期短期的綜合判斷，我寫在了這里《》《》。

所以，在投資的角度，我會(huì)建議繼續(xù)觀察。盡管深圳現(xiàn)狀已經(jīng)出現(xiàn)了少量值得買入的機(jī)會(huì)，但還很難說構(gòu)成了重大、整體性、不容錯(cuò)過的機(jī)會(huì)。

而如果我是一枚剛需自住客呢？

到了我這個(gè)年齡，我真的是如果需要并且喜歡，我就買了，我當(dāng)年也沒有花時(shí)間去研究市場。是的，我花了很多年才總結(jié)出這一句話：剛需買房子，不要看市場波動(dòng)，看自我。

說不要看市場波動(dòng)，并不是說買低不重要（那是瞎胡扯），而是（容我不客氣的）說：無論市場如何，剛需都沒那個(gè)判斷能力。我們平常說剛需，一般指的是自住客，但實(shí)際上它還有另一層含義：對房地產(chǎn)市場完全不懂行的買家。用股市打比方，就是剛?cè)胧袥]多久的新手小白。這樣的人群最重要的特征可不是什么“我是剛需，我買房根本不圖賺錢”（事實(shí)上，剛需對房價(jià)的漲跌要比長線投資客更為敏感上火），他們最重要的特征是：不知道自己的能力圈，或者是不知道自己不懂房地產(chǎn)/股市。這解釋了一個(gè)現(xiàn)象：為什么剛需經(jīng)常干的一件事就是逢高買入，在市場最火的時(shí)候殺進(jìn)去，因?yàn)樗强粗鴦e人的動(dòng)作去判斷市場，隨大流。

所以，我花了很多年才想明白這么一點(diǎn)：股市新手小白真的不需要關(guān)注是熊市還是牛市，樓市的剛需也真的不需要，因?yàn)椋瑹o論市場是怎樣，你都很大概率沒能力賺到錢/買對房子。承認(rèn)這一點(diǎn)，是做對的開始。

有的人說，專業(yè)博主的存在不正是解決這個(gè)問題的嗎？這個(gè)只說對了一半，因?yàn)閷I(yè)人士也會(huì)犯錯(cuò)，并且犯錯(cuò)的概率也不低。坦白說，我研究房地產(chǎn)這么多年，我從來沒有一天看懂過短期市場的波動(dòng)，下個(gè)月的成交到底是怎樣，我不知道。不斷有業(yè)主問我，在什么時(shí)點(diǎn)賣房子能賣個(gè)高價(jià)，我不知道，我只能說，有政策刺激的時(shí)候賣好一點(diǎn)，但我哪知道政策啥時(shí)候出？可以參考，但不要迷信任何專業(yè)人士。

很簡單的標(biāo)尺，剛需看自我，這個(gè)時(shí)候買房子尤其是。以往的邏輯不再適用，以往是什么邏輯？上杠桿的邏輯。現(xiàn)在是什么邏輯？拼實(shí)力的邏輯。可能的條件下，盡量買便宜，這我認(rèn)為唯一可控的策略。怎么叫便宜？使用房價(jià)收入比/月供收入比這兩個(gè)指標(biāo)去衡量，買家庭總收入10倍以內(nèi)的房子、買月供收入比30%以內(nèi)的房子（上限無論怎樣都別超過40%吧，其實(shí)超過30%壓力就開始明顯了）。在此條件下，有很多剛需適合買的房子，將是可售保障房。

顯然，這不是一個(gè)最能放大賺錢效應(yīng)的策略，但與同為剛需但掂著腳尖去買房的同儕相比，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)更可控的策略。我認(rèn)為，這是眼下最適合的策略。剛需把握到這一點(diǎn)，市場波動(dòng)如何，不影響。但你非要去弄個(gè)明白，要找到那個(gè)“底部”也由得你，但我很不贊成，因?yàn)榧彝サ摹熬C合代價(jià)”會(huì)隨著時(shí)間的拉長變得越來越高。

總之，我樂見回暖，不過保持開放心態(tài)，我們繼續(xù)再看看會(huì)發(fā)生什么。

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