解構綠城中國在行業新階段的投資邏輯

中房網訊 在當前房地產行業深度調整的背景下，綠城中國（股票代碼：03900.HK）是否具備投資價值，需從宏觀經濟、企業基本面、行業地位及風險因素等多維度綜合評估。

一、行業環境：房地產仍是支柱產業，市場進入理性新階段

盡管房地產行業已告別高速增長時代，但其作為中國經濟支柱產業的地位未變。2025年全國商品房銷售面積預計為9億平方米，成交金額約8.4萬億元，雖較2021年高點回落約50%，但行業“止跌回穩”趨勢明確，2026年有望迎來新轉機。丁祖昱指出，行業已完成去泡沫、去杠桿過程，未來將聚焦“價值與時間的重構”。預計2026–2030年，全國一二手商品房年交易量仍將維持在8–9億平方米，房地產開發投資加增加值占GDP比重達12%，超過廣東或江蘇一省全年GDP。

二、企業基本面：現金流穩健，財務結構持續優化

綠城中國在行業承壓下展現出較強韌性。2025年上半年實現收入533.68億元，股東應占利潤2.1億元，總合同銷售1222億元，其中自投項目銷售803億元，權益銷售額539億元。

現金流方面表現尤為突出：截至2025年6月30日，公司銀行存款及現金達667.95億元，為一年內到期借款余額的2.9倍，創歷史新高；短債占比降至16.3%，較2024年同期下降6.8個百分點，亦為歷史最低水平。融資成本持續下降，期末融資成本為3.4%，較2024年同期下降0.5個百分點；8月發行的3年期中期票據利率低至3.27%，創歷史最低。

經營效率方面，公司回款率維持在96%的高位，支撐其土地投資能力。2025年上半年新增35宗土地，總建面355萬平方米，可售貨值907億元，其中88%位于一二線城市。截至2025年6月底，公司土地儲備總建面達2724萬平方米，權益建面1795萬平方米，平均樓面地價8280元/平方米，一二線城市貨值占比約80%，長三角區域占比64%。

值得注意的是，公司近年毛利率有所下滑（2022–2024年分別為17.3%、13.0%、12.8%），凈資產收益率（ROE）也從2023年的8.64%降至2024年的4.41%，反映結構性盈利壓力仍存，但扣非凈利潤保持穩定增長（2022–2024年分別為63.98億、64.17億、65.13億元）。

三、行業地位與競爭力：綜合實力穩居TOP5，品牌與產品力獲認可

綠城中國在2025年克而瑞全口徑銷售金額榜中位列第五，銷售額1534億元；權益銷售金額1040億元，同樣排名第五。在中國房地產業協會與上海易居房地產研究院聯合發布的“2025房地產開發企業綜合實力TOP500”中，綠城中國位居第四，并獲評“穩健經營TOP10”和“交付力TOP10（第一名）”。

此外，公司在“中國好房子”評選中位列前五，彰顯其產品力優勢。“綠城”品牌價值達1188億元，多年蟬聯“中國房地產顧客滿意度領先品牌”。

市占率方面，綠城中國呈現逆勢提升：全口徑市占率從2023年的2.58%升至2025年的3.00%，主要得益于“自投抗跌+代建強增”的雙輪驅動模式。

四、風險與信用狀況：獲AAA評級，背靠央企支持

2025年7月23日，中誠信國際維持綠城房地產集團有限公司（綠城中國主要境內運營平臺）主體信用等級為“AAA”。評級機構肯定了公司獲得第一大股東中交集團（持股28.94%）的有力支持、強大的品牌影響力及產品力優勢，以及項目布局集中在主力銷售城市的策略。

同時，中誠信也提示需關注房地產行業整體風險、合聯營企業往來款及對關聯方擔保規模較大等潛在風險。不過，中誠信預計公司信用水平在未來12–18個月內將保持穩定。

結論

綜合來看，綠城中國在行業深度調整期展現出較強的經營韌性與財務安全性。其高回款率、低短債占比、持續下降的融資成本及優質土儲結構，構筑了堅實的安全墊；同時，作為混合所有制企業（中交集團為第一大股東），兼具市場化活力與央企資源支持，在當前資本偏好穩健主體的環境下具備相對優勢。盡管盈利指標承壓，但其品牌力、產品力及市占率逆勢提升，表明其戰略執行有效。

因此，在房地產行業逐步企穩、政策持續托底的宏觀背景下，綠城中國股票對風險偏好適中、注重長期價值的投資者而言，具備一定的投資機會，但需密切關注行業整體復蘇節奏及公司盈利修復情況。