榮盛發展2025年經營復盤：虧損收窄顯韌性，26億化債存隱憂

當前房地產行業處于持續調整階段，房企債務風險化解也進入關鍵攻堅期，榮盛房地產發展股份有限公司（002146.SZ，下稱“榮盛發展”）2025年的經營始終圍繞“穩經營、降負債”展開。全年以來，公司先后披露2025年三季報、年度業績預告，并在2026年1月29日與中信金融資產等機構簽署大額債務重組協議，一系列動作勾勒出其全年經營軌跡。本文結合公司公告、核心財務數據及行業公開信息，梳理榮盛發展2025年的業績表現與債務化解進展，客觀還原其經營實況。

業績復盤：虧損收窄、現金流改善，盈利與去化壓力仍存

榮盛發展2025年業績呈現“整體承壓、邊際改善、韌性凸顯”特征，與公司公告“正視壓力、穩步優化”的表述高度契合。2026年1月30日披露的業績預告顯示，全年歸母凈利潤預計虧損80億-95億元，扣非凈利潤虧損76億-91億元，基本每股收益虧損1.84-2.18元/股。盡管仍處虧損區間，但虧損幅度較上年收窄、未出現大幅惡化，印證了公告中“經營優化、緩解業績壓力”的階段性成效。

（圖源：榮盛發展2025年度業績預告）

榮盛發展在公告中明確，業績變動核心系項目去化、銷售價格未達預期，結轉項目利潤率偏低。這與2025年房地產市場需求疲軟、房企普遍面臨去化難、盈利壓縮的行業現狀高度契合，既是行業縮影，也是企業自身的階段性挑戰。

2025年三季報數據進一步具象化業績承壓態勢，為公告表述提供精準支撐。前三季度公司營收203.89億元（同比降29.31%），核心系項目去化不及預期導致結轉收入減少，與公告表述形成呼應；歸母凈利潤虧損30.98億元（同比擴大117.44%），扣非后虧損31.73億元（同比擴大171.39%），主要受資產減值計提、結轉利潤率偏低拖累，加權平均凈資產收益率-23.07%、投入資本回報率-1.93%，直觀反映經營挑戰。

盡管盈利指標不佳，但公告傳遞的積極信號清晰可見，經營呈現邊際改善。前三季度經營活動現金流凈額-5.8億元，較上年同期-9.35億元改善38.04%，得益于資金管控與存量去化優化，契合公告“強化現金流”的思路；三季度末存貨較上年末減少14.18%，資產質量穩步提升。此外，前三季度其他收益同比增382.68%（核心系債務重組收益），既印證化債成效，也與公告“債務重組是風險化解關鍵”的觀點形成閉環。

從業績實際表現來看，榮盛發展呈現明顯的兩極特征：一方面，2025年前三季度資產減值損失達-55.85億元，疊加市場需求復蘇乏力、三四線城市庫存高企，項目去化承壓，暴露其此前項目布局存在的短板；另一方面，公司在虧損區間內實現現金流邊際改善、全年虧損幅度未大幅惡化，體現出一定的經營韌性。市場對其業績改善的可持續性存在疑問，主要集中在現金流優化能否持續、存量資產去化節奏能否進一步提速兩大方面。

化債攻堅：26億組合式償債落地，業績對賭藏現金流考驗

應對行業債務壓力，“主動化債、穩定經營”是榮盛發展2025年至2026年初的核心重點。公司公告多次強調，債務重組是可持續發展的關鍵，2026年1月29日與中信金融資產等機構簽署的債務重組協議、后續26.51億元以物抵債方案，標志著化債進入實質性攻堅階段，形成了自身特色模式。

據公告披露，此次債務重組聚焦大額存量債權，以“精準、多元、可持續”為原則，通過“債務轉讓、豁免、以物抵債、債務加入”四大舉措，覆蓋中信金融河北、濟南鐵盛等核心債權方，累計化解債務超26億元，落地“消化難變現資產、緩解現金流”的核心目標。具體而言，香河萬利通等與中信金融河北的9.74億元債務，經第三方受讓實現豁免后鎖定本金；與濟南鐵盛的3.67億元債務，經債權收購、豁免后縮減至2.40億元，后續以物抵債清償；盛宏地產4.15億元、超安園林14.85億元債務，采用“債務加入+以物抵債”模式，抵償13.10億元債務并調減相關債權，優化財務脈絡。

此次化債突破傳統以物抵債局限，創新融入“售后保障+長期業績對賭”機制，契合公告“兼顧債權方與企業利益、實現資產保值增值”的核心觀點。公告顯示，濟南鐵盛0.922億元債權對應的抵債資產，約定河北榮商可原價回購、榮盛發展承擔連帶保證，為資產后續盤活留足空間；評估價值25.24億元的抵債資產及33億元擔保財產，簽署8年委托運營協議，約定每年3%考核基準，達標則超額部分為管理費，未達標則企業現金補足，相當于為資產保值增值立下“軍令狀”，彰顯化債誠意與長遠考量。

公告明確此次化債核心目標是消化難變現資產、緩解現金流，短期成效已初步顯現：13處商鋪、車位等存量資產（評估價26.17億元）沖抵26.51億元債務，既盤活資產也縮減債務，同時前三季度2.58億元債務重組收益，緩解了利潤虧損壓力。但市場理性視角下，仍有細節值得商榷：一是抵債資產評估價合理性受質疑，市場認為當前環境下實際變現價或低于評估價，恐存在“高估資產、低估債務”嫌疑；二是債務重組收益具有臨時性，無法根本改善核心盈利能力，這也是市場高度關注、投資者保持謹慎的核心原因。

此次化債模式存在明確亮點與現實挑戰。亮點方面，公司通過“第三方接盤+債務豁免+以物抵債”的組合方式，成功化解超26億元大額債務，創新加入的業績對賭機制，為抵債資產保值增值設置了約束條件，也為行業同類化債案例提供了參考。挑戰方面，此次用于抵債的13處資產均為商鋪、車位等流動性較差的存量資產，后續運營、處置難度較大；部分第三方接盤方為榮盛發展關聯公司，相關交易被市場解讀為“資產騰挪”；此外，8年業績對賭協議約定，若未達考核基準，公司需以現金補足差額，可能進一步加劇未來現金流壓力。

榮盛發展在公告中明確，后續將持續推進債務重組、梳理存量資產，但債務壓力未得到根本性緩解。截至2025年三季度末，公司一年內到期非流動負債266.53億元、長期借款86.33億元，此次化解的26億元債務僅占債務總額的一小部分，后續仍有大量債務到期。當前房地產行業融資環境尚未完全放開，若無法引入更多外部合規投資者，僅依靠自身資產騰挪及關聯方支持，其化債工作可持續性存疑，債務違約風險仍未完全消除。

經營透視：榮盛突圍動作與市場觀望情緒的博弈

榮盛發展2025年的業績與化債表現，是行業調整期中小房企經營現狀的典型體現。據公司公告披露，全年堅守“穩經營、降負債、促轉型”思路，如實披露業績虧損及核心原因，并明確了后續項目聚焦、深化化債、推進輕資產轉型的發展路徑。市場層面，投資者對其規劃落地效果存在疑慮，核心疑問包括：核心區域項目競爭力、存量資產去化目標達成情況，以及輕資產轉型缺乏明確路徑與數據支撐，短期內難以見到實際成效。

2025年，榮盛發展主動對接債權人、創新化債模式，成功化解超26億元債務并盤活存量資產；業績層面，在行業普遍虧損的背景下，實現全年虧損幅度平穩、前三季度現金流邊際改善。同時，其經營過程中仍存在多重明確問題，與公司公告中提及的風險提示高度一致：一是業績持續虧損，短期難以實現扭虧為盈；二是債務規模仍較大，后續化債任務艱巨；三是抵債資產流動性差，保值增值存在不確定性，業績對賭可能加劇現金流壓力；四是輕資產轉型進展緩慢，非房領域尚未形成規模效應。

榮盛發展當前面臨的經營困境，是房地產行業周期性調整與企業自身經營壓力疊加的結果，這一現狀在行業內中小房企中具有共性，公司公告亦明確認可相關經營壓力。公司已采取的業績優化、債務重組等應對舉措，均貼合自身經營實際及行業發展現狀；公告中“穩步推進、久久為功”的表述，明確了其“短期保生存、長期謀發展”的經營思路。當前市場對其現金流改善、化債成效的可持續性存在擔憂，同時質疑其轉型路徑模糊、核心競爭力不足，疊加行業政策與市場需求的不確定性，進一步增加了其后續經營的變數。

2025筑底承壓，2026攻堅定格局

在資本聚光燈看來，榮盛發展2025年業績端持續虧損但虧損幅度收窄、現金流邊際改善，化債端化解超26億元債務但仍存估值、關聯方接盤等爭議，這是其經營真實現狀。

未來，其仍面臨化債、資產盤活、轉型多重考驗，能否緩解壓力、實現筑底，取決于后續舉措落地成效。

其2025年化債及經營實踐，既為同類房企提供參考，也暴露中小房企共性短板，2026年攻堅成效將決定其長遠發展。