丁祖昱：淡季不冷場，小陽春可期，年初壓力大，全年會不錯

在剛剛過去的新年首月，全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入傳統(tǒng)供應(yīng)和銷售淡季，“整體偏冷、分化加劇、亮點(diǎn)閃現(xiàn)”的態(tài)勢愈發(fā)顯著。多數(shù)城市供需兩端同步收縮，房企推售積極性低迷，購房者觀望情緒濃厚，“只看不買”現(xiàn)象突出，以價換量效力減弱。而市場分化體現(xiàn)在多維度——

一是城市間以及城市內(nèi)板塊間分化，核心一線及強(qiáng)二線城市（如深圳、杭州）來訪認(rèn)購活躍度略高，弱二線及遠(yuǎn)郊區(qū)域陷入過冷區(qū)間，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目抗跌性凸顯，遠(yuǎn)郊項目去化承壓；

二是產(chǎn)品分化，擊穿底價剛需盤、核心區(qū)改善和高端盤及特色產(chǎn)品（如上海風(fēng)貌別墅）表現(xiàn)亮眼，普通改善及遠(yuǎn)郊剛需盤去化依舊低迷；

三是新房與二手房分化，二手存量交易主導(dǎo)格局進(jìn)一步鞏固，活躍度遠(yuǎn)優(yōu)于新房，價格依然是剛需剛改客戶高敏點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入周期性淡季，樓地兩市供求規(guī)模量縮價穩(wěn)

2026年1月，受去年末集中推盤沖刺后休整和春節(jié)假期周期性擾動雙重影響，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入周期性交易淡季，多數(shù)城市新房供需雙降呈量縮價穩(wěn)態(tài)勢。

供應(yīng)端，房企進(jìn)入休整期，推盤規(guī)模大幅縮減，部分城市如深圳、南京出現(xiàn)供應(yīng)斷層；

受供給不足制約多數(shù)城市新房成交面積環(huán)比下滑30%～60%，同比亦降20%創(chuàng)近一年來單月最低；

開盤和加推項目整體去化率偏低，比如上海1月18個入市項目平均去化率僅 16%，遠(yuǎn)郊項目、普通改善盤及存在噪音、配套不足等明顯短板的項目去化慘淡；

多數(shù)城市項目案場來訪購雙降，成都、西安、鄭州等城市盤均來訪及認(rèn)購量環(huán)比下滑二成，核心監(jiān)測項目轉(zhuǎn)化率普遍維持在3%～5%的低位，客戶決策周期拉長。

土地市場同樣呈現(xiàn)“供地放緩、底價成交、國企主導(dǎo)”的特征，僅少數(shù)核心地塊具備熱度。多數(shù)城市成交規(guī)模下滑，杭州、西安、上海等城市僅少量地塊成交且多以底價成交，拿地主體以國企、央企為主，民企參與度低，房企拿地聚焦配套成熟、去化風(fēng)險低的確定性地塊，拿地策略從“唯地段論”轉(zhuǎn)向“綜合價值評估”，更關(guān)注產(chǎn)品可控性和去化確定性，對地塊區(qū)位、開發(fā)條件要求更嚴(yán)格。

核心地段高端改善項目去化率高，銷售表現(xiàn)依舊亮眼

1月份，杭州、天津等城市整體開盤去化率相對較高，分別為62%和68%，主要得益于核心地段高端改善項目入市提振。例如上海的陸家嘴太古源，加推60套房源，未使用中介渠道，當(dāng)日去化50套，去化率83%；如天津的綠城尚玉蘭主打低密洋房，首開62套，當(dāng)日去化率100%。杭州錢江世紀(jì)城的保利天珺1月30日加推當(dāng)日去化75%；再如成都金融城板塊的建發(fā)海耀推出82套當(dāng)日即去化50套，均價7.4萬元/平方米，銷售額近14億元。這類項目普遍產(chǎn)品力突出，同時精準(zhǔn)定位高凈值客戶對資產(chǎn)配置的需要，成為市場持續(xù)熱銷亮點(diǎn)。

新房案場來訪認(rèn)購量回升，帶動產(chǎn)品力或價格優(yōu)勢突出的高性價比項目銷售大幅增加

1月份尤其是元旦假期，深圳、武漢、南京等諸多城市項目來訪熱度維持，武漢案場來訪量和認(rèn)購量同比分別增加17%和26%，金地大成樂府加推熱銷，老規(guī)存量盤廣電光谷家擊穿板塊底價，案場來訪及認(rèn)購大幅上漲，單月實(shí)現(xiàn) 260套去化；成都剛需與豪宅客群決策效率提升，首訪和再訪成交率分別提高1pct和2pct；深圳同樣來訪升溫，優(yōu)質(zhì)項目維持更穩(wěn)定來訪與認(rèn)購規(guī)模。

來訪和認(rèn)購的增加成為價格或產(chǎn)品力優(yōu)勢項目銷售大幅增加的有力支撐，高配低價成為最有力的營銷手段，鄭州、西安、杭州等多個城市項目都憑借高性價比優(yōu)勢認(rèn)購量環(huán)比上升。

二手房成交規(guī)模“三連升”重回高位，占比超6成低總價房源價格穩(wěn)態(tài)成型

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國重點(diǎn)20城市二手房成交面積約1483 萬平方米，環(huán)比上升10%，同比增長25%，相比上年月均增11%。從走勢變化來看，新年首月開門紅，成交面積絕對量僅次于去年3月小陽春水平，為近13個月次高，繼續(xù)保持去年四季度以來穩(wěn)定回升勢頭實(shí)現(xiàn)“三連升”。

多數(shù)城市二手房活躍度優(yōu)于新房，成為市場需求釋放的主要渠道。北京、上海、深圳保持穩(wěn)定回升同比增約20%，寧波、蘇州、廈門、南京、成都、佛山等城市成交面積環(huán)比和同比雙雙大幅增長，僅少數(shù)城市出現(xiàn)小幅下滑。成交結(jié)構(gòu)以剛需剛改戶型為主，200萬元內(nèi)房源成交占比超過六成，110～140平方米戶型成交占比繼續(xù)提升，核心區(qū)次新二手房更受改善客群青睞。

當(dāng)前二手交易市場整體仍呈現(xiàn)“量穩(wěn)價弱、以價換量為主”的特征，成交規(guī)模上升主要在于去年四季度以來多地二手房價二次下跌突出高性價比，比如1月份，成都、鄭州、濟(jì)南等城市成交均價環(huán)比小幅下滑，買方議價空間持續(xù)擴(kuò)大（成都成交折扣率降至 93%）。

與此同時，在北京、上海、杭州、成都等城市成交占比超6成的低總價房源（京滬300萬元以下，杭州200萬元以下、成都120萬元以下）房價已經(jīng)顯著企穩(wěn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年四季度以來，上海200萬元以下總價二手價格自去年11月趨穩(wěn)，相反其他中等價位段和高總價段房源成交價格仍在加速下跌，杭州150萬元以下總價段二手成交均價自去年10月穩(wěn)定后12月已小幅回升，反觀其他中高總價段均價仍在下行。

在二手成交量升價穩(wěn)態(tài)勢漸成之后，新增掛牌量也將自然而然會減少，北京、上海、長沙、濟(jì)南等多個城市新增掛牌量環(huán)比回落10%～20%，部分轉(zhuǎn)為觀望部分或已轉(zhuǎn)售為租。

尤其是低總價段房源整體呈現(xiàn)“掛牌降、成交穩(wěn)”態(tài)勢，價格短期保持平穩(wěn)。上年12月北京上海總價300萬元以下二手住房新增掛牌環(huán)比分別銳減60.2%和52.8%。

展望：2026年“小陽春”可期，全年大概率仍將“低開高走”

2月受春節(jié)假期擾動，各城市樓市將延續(xù)淡季態(tài)勢，供求兩端進(jìn)一步下滑：新房供應(yīng)與成交均環(huán)比回落，推盤以續(xù)銷為主，去化率維持低位；二手房受業(yè)客返鄉(xiāng)影響，成交量階段性下滑。這種周期性影響都在各方預(yù)料之中且年年如此，無法代表市場真實(shí)運(yùn)行情況。

我認(rèn)為，3月有望迎來階段性復(fù)蘇，過去十年經(jīng)驗表明：年年行情不一樣，年年“小陽春”都一樣，年初壓力大，全年會不錯，今年大概率仍將呈現(xiàn)“低開高走”行情。

隨著春節(jié)后供地重啟、優(yōu)質(zhì)項目集中入市，市場活躍度逐步提升，但整體市場分化格局難以改變：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目、剛需剛改及特色產(chǎn)品等高性價比項目仍將是成交主力，房企將聚焦產(chǎn)品力升級，品質(zhì)競爭成為行業(yè)主流。二手房分流需求將延續(xù)，價格下行壓力仍存在。

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作者簡介：克而瑞聯(lián)席董事長，普睿數(shù)智董事長，上海易居房地產(chǎn)研究院院長

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