地產巨頭從年銷3000億到負債4600億，為何被限高消費

曾經憑一個樓盤連續三年霸榜上海銷冠的狠角色，如今要面對4600億的負債窟窿，而這一切的轉折點，竟源于一場豪賭式的“地王夢”。

2000年初，剛從國外名校畢業的許世壇回國進入父親許榮茂創辦的世茂集團，彼時沒人把這個“海歸太子”放在眼里，公司老臣子私下議論，就是來鍍金的，撐不過半年就得走。

但許世壇用行動打破了偏見，他直接扎進上海的項目工地，凌晨兩點還在工棚里修改戶型圖，對著施工隊師傅較真：“陽臺寬度多10公分，剛需客戶就愿意多掏5萬。”

這份對產品的極致追求，讓這個項目一經開盤就引爆市場，排隊買房的隊伍繞著售樓處轉了幾圈。

最終，這個項目連續三年拿下上海住宅銷冠，狠狠打了質疑者的臉，憑借這份亮眼戰績，許世壇四年躋身董事會，八年升任副主席，34歲正式接掌世茂時，不僅手握千億家底，還頭頂“上海十大青年經濟人物”的光環，成為地產圈最受矚目的新生代掌門。

接手集團后，許世壇的野心徹底爆發，父親許榮茂一輩子信奉“囤地慢開發”，攥著優質地塊能等三五年只為踩準市場節奏，但許世壇偏要反其道而行之，他上臺就喊出“6-9個月開盤，12-15個月回流現金”的口號，把“快周轉”奉為圭臬。

老爺子在董事會上敲著桌子提醒：“負債像雪球，滾大了剎不住！”可許世壇表面點頭，散會后卻跟下屬吐槽他爹那套老黃歷過時了。

2017年深圳那場土拍，成了他命運的分水嶺。

當競價沖到230億、遠超預算50億時，助理三次拉他衣角示意，許世壇卻不為所動，抬手再舉牌，最終以239億的天價拿下地塊，創下當年深圳地王紀錄。

慶功宴上，許世壇拿著700米中國第一高樓的效果圖意氣風發：“以后提到深圳，就會想到世茂！”

為了這個地標夢，許世壇把地塊抵押出去，又額外貸款87億，將公司資金鏈拉到極限。

彼時的他信心滿滿，算著每平米賣10萬的盈利賬，卻沒意識到，時代的風向正在悄然改變。

2021年，“三道紅線”政策落地，像一把剪刀剪斷了房企的融資血管，靠“借新還舊”玩得風生水起的高杠桿游戲，突然玩不轉了。

世茂的危機來得猝不及防，有息負債從2018年的1100億飆升至2020年底的1450億，而深圳地王項目的資金鏈率先斷裂。

2022年夏天，記者探訪工地時看到，雜草長到半人高，銹跡斑斑的塔吊孤零零立在原地，曾經熱火朝天的施工現場淪為一片廢墟。

許世壇試圖挽救，兩次將地王掛牌拍賣，卻無人敢接，最終只能以68億的價格被收儲抵債，還不到當初拿地價的三折，僅此一項就虧損171億。

有下屬透露，許世壇后來路過工地，看到曾經規劃中的“中國第一高樓”變成臨時停車場，工人在路邊吃盒飯議論此事，他沒停車，只是讓司機開快點，回到酒店后獨自待了一整晚，粒米未進。

屋漏偏逢連夜雨，房地產市場轉冷導致銷售回款放緩，雙重壓力下，世茂的總負債飆升至4600億，相當于每天要還3個多億。

銀行遞交清盤呈請，法院對許世壇發出限制消費令，曾經坐飛機只選頭等艙的他，如今只能坐高鐵二等座，偶爾還會聽到鄰座乘客討論“世茂的房子會不會爛尾”。

2024年底，久未涉足公司事務的姐姐許薇薇回歸，以非執行董事身份接手境外項目，姐弟倆開啟了艱難的自救之路。

許世壇徹底放下了“并購王”的身段，活得像個奔波的推銷員，他帶著團隊跑遍全國，把上海的寫字樓、杭州的公寓、蘇州的商業體等核心優質資產一一擺上貨架，哪怕對方壓價到成本線以下，他也咬牙簽字。

除了賣資產，他還要跟債權人磨嘴皮子。

姐姐許薇薇那邊同樣艱難，境外債權人更難打交道，她飛了十幾次香港談債務重組，有時因為時差，凌晨三點還在開視頻會。

姐弟倆分工明確，她守境外，他保境內，每天晚上通電話報喜不報憂，卻都清楚4600億的窟窿不是靠“熬”就能填滿的。

如今的許世壇，很少出現在公開場合，有人說他總去保交樓的工地，戴著安全帽跟工人一起吃盒飯；有人說他把辦公室里“700米高樓”的效果圖收了起來，換成了員工寫的“降本增效建議書”。

那個曾經在商業論壇上指點江山的精英，如今滿腦子都是“怎么讓公司活下去”。

許世壇踩著行業紅利，靠著“快周轉+高并購”實現規模狂飆，卻忘了父親的忠告，忽視了風險的累積。當政策收緊、紅利退去，曾經的規模神話終究成了泡影。

地產圈的黃金時代早已落幕，那些靠“膽子大”“杠桿高”賺來的風光，終究要還回去。

時代拋棄你的時候，從不會提前打招呼，順境中賺多少錢不算真本事，逆境中能不能扛住、守住底線才是關鍵。追逐規模的路上，永遠不要忘記系好風險的“安全帶”，否則再輝煌的帝國，也可能在一夜之間崩塌。

如今的世茂，靠著債務重組和資產處置暫時穩住陣腳，但4600億的負債大山仍壓在頭頂。許世壇的自救之路還能走多遠？世茂能否起死回生？

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