登頂A股虧損之王，萬科為何要拉一個大的？

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作者|深水財經社 烏海

2025年萬科“照例”虧損，這個并沒什么懸念，但讓人意外的是竟然虧掉800多億，拿下了A股歷史上的虧損之王。

1月30日，萬科A（000002.SZ）發布2025年業績預告，預計歸屬凈利潤虧損約820億元，扣非凈利潤虧損約800億元，較2024年494.78億元的虧損額大幅擴大，正式從曾經的“地產白馬”淪為A股“虧損王”，虧損規模超過當年海航控股創下了640億虧損紀錄。

史詩級巨虧

作為深耕地產行業三十余年的老牌巨頭，萬科曾是無數投資者心中的“定心丸”，憑借穩健經營常年穩居行業TOP3，如今卻創下A股史上最慘烈的年度虧損，其820億元的預虧規模，到底有多震撼？

翻看A股歷史巨虧榜單便能一目了然。此前的紀錄保持者是海航控股2020年的640億元虧損，萬科此次直接將紀錄抬高了180億元，相當于多虧出一家中型房企的總資產規模。

即便與自身相比，2024-2025年兩年累計預虧也達1314.78億元，接近其當前566.71億元總市值的1.4倍，同時創下A股上市公司連續兩年累計虧損的最高紀錄。

排在萬科后面的是鹽湖股份和蘇寧易購，曾分別創下458億和433億的虧損紀錄。

這份史詩級巨虧報告，意味著萬科自身的至暗時刻。但是雖然是登頂A股虧損之王，但在國內房企中，這個規模還不夠看。

公開資料顯示，國內房企年度虧損最大的是中國恒大（03333.HK），其2021年凈虧損達6862.19億元，為國內房企乃至全行業上市公司的歷史最高年度虧損記錄。

而碧桂園（002007.HK）在2023年巨虧了1784億，位居國內房企第二，其中存貨減值計提占比近半。

萬科的虧損在國內上市房企（含 A 股、港股）中只能位列第三，僅次于恒大、碧桂園。

開發業務量價齊跌

房地產開發作為萬科的核心業務，2025年結算端呈現“規模降、毛利低”的雙重困境，直接拉低整體盈利水平。

根據業績預告及新浪財經報道，2025年萬科開發業務結算利潤主要對應2023-2024年銷售項目及2025年消化的現房、準現房庫存，而受2023-2024年行業銷售持續低迷影響，當期可結算項目總量大幅減少，營收基數快速下滑——2025年前三季度公司主營收入1613.88億元，同比下降26.61%，結算端規模收縮直接導致毛利總額銳減。

更致命的是“高地價、低售價”的成本倒掛格局。當期結算項目多為2021-2022年行業高峰期獲取的地塊，當時的土地成本處于歷史高位，而2023-2025年房地產市場進入深度調整期，新房銷售價格持續下行，導致結算毛利率大幅低于歷史水平，2025年前三季度毛利率僅為2.0%，毛利空間被嚴重擠壓，成為扣非虧損的核心推手。

中指研究院數據顯示2025年保利發展蟬聯銷冠，與中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國位居前五位，而萬科跌出前五。而在2024年，萬科全年銷售額為2448.6億。

減值計提是虧損大戶

萬科此次巨虧除了銷售下滑之外，最大頭的還是資產減值的計提。

2025年行業信用風險持續蔓延，萬科基于審慎原則新增大額減值計提，直接吞噬大量利潤。

公開數據顯示，僅2025年前三季度，萬科就新增計提資產減值損失達143.38億，信用減值損失5.04億，其中存貨跌價準備91.93億元，截至期末存貨跌價準備余額高達227.32億元，資產減值損失同比大幅增長。

深水財經社注意到，2024年時萬科計提了信用減值損失和資產減值損失分別為264億和72億，而到2025年這兩項損失出現了高低切換。

另外從現金流量表數據看，2025年前三季度萬科銷售商品提供勞務收到的現金共計904.45億，而2023年和2024年同期這項數據分別是2199.07億和1494.34億。

數據還顯示，截至2025年三季度末，萬科存貨賬面價值為4230.76億，而今年的資產減值中存貨肯定是占了較大部分。 財務保守是為風險“出清”？

隨著800多億巨虧曝光，市場最關心的問題是：此次大額減值計提是否充分？能否為未來業績穩定鋪路？

從會計邏輯來看，此次計提遵循審慎性原則，已將當前市場價格、去化難度、合作方信用狀況等核心風險因子納入測算，相當于把“已知且可計量的損失”一次性確認，避免未來分期計提持續侵蝕利潤。

從其他房企的案例來看，巨虧年份的大額減值，也確實是對歷史包袱的“底線式”出清，后續再出現同規模減值的概率極低，若市場不再大幅惡化，2026年及以后減值計提規模將顯著回落，甚至可能因資產價格企穩出現“減值轉回”，直接轉化為利潤增量，這也是房企業績觸底反彈的常見邏輯。

比如碧桂園在2023年創下1785億巨虧后，2024年和2025年中報虧損金額分別為328.35億和190.78億。

融創中國（1918.HK）在2021年巨虧383億后的四個年度里，虧損金額都在收窄。

當然這并不是說，來一次“財務洗澡”就能解決公司的危機，更不是說后面就不會再繼續大幅虧損，只是能說會對后續的財務起到暫時的積極作用。而如果后續經營無法好轉或者有更大的債務危機爆發，就有可能無力回天。

能否躲過抽貸危機？

大額減值導致萬科財務指標惡化，也引發市場對其銀行貸款風險的擔憂，會不會觸發貸款提前到期和抽貸？

從傳導路徑來看，這個風險理論上確實存在的。

820億巨虧將直接侵蝕所有者權益，截至2025年三季度末萬科凈資產3010.30億元，減值后凈資產將降至約2200億元，資產負債率將從73.51%進一步攀升，可能突破部分銀行對房企授信的負債率閾值（通常要求≤70%）。

同時，連續兩年巨虧導致銀行內部評級下調，貸款風險權重上升，而抵押資產經減值后，抵押率被動上升，可能觸發銀行要求補充抵押物或提前還款，部分貸款合同中的“重大不利變化條款”（MAC條款）也可能被激活。

但幸運的是，萬科并未陷入全面抽貸危機，核心得益于各方面的政策支持。

其一，國資股東兜底，第一大股東深鐵集團已累計提供超300億元股東借款，且借款條件優于市場水平，2026年1月再追加不超過23.6億元借款，用于償還公開市場債券本息，為銀行信貸提供隱性增信。

其二，債務展期成功，2026年1月，萬科合計約68億元的中期票據展期方案獲100%通過，采用“40%本金先行兌付+60%本金展期1年”的模式，成功避免公開市場債務違約，阻斷了交叉違約與全面抽貸的傳導鏈條，部分展期債券還搭配了應收款質押的增信措施。

其三，資產結構優質，萬科70%土儲聚焦一二線核心城市，持有深圳灣超級總部、萬緯物流等優質抵押資產，抵押覆蓋率高、變現潛力強，銀行債權安全邊際較高。

其四，監管導向支持，這個也是最重要的。當前監管層明確要求金融機構“對優質房企不盲目抽貸、斷貸、壓貸”，萬科作為行業龍頭，若出現全面抽貸，將引發項目停工、交付風險，違背監管導向，銀行也會在市場化決策與監管要求之間平衡。

再說了，現在銀行抽貸也沒有意義，與其加速萬科的死亡，倒不如陪著萬科一起賭一把未來。否則形成了壞賬，銀行自己也不會好過。

不過，局部的信貸收緊仍是不可避免的。比如一些中小銀行、信托等非銀機構風險承受能力更低，大概率會停止新增授信、到期后不再續作。

哪些無抵押的信用貸、流貸，以及表外非標業務，也可能面臨提前到期或收縮的壓力，進一步壓縮萬科的融資。

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