“全面拆遷”來了？2026年住建部已明確，這兩類房子或?qū)⑼ㄍú疬w

文|富爾馬林

編輯|富爾馬林

這輪所謂的全面拆遷，對(duì)國人來說，可能比股市、比黃金還刺激。

住建部在 2026 年年初直接拋出一份關(guān)于城市更新的新文件，把城中村、老小區(qū)、老片區(qū)這些地方，重新推上牌桌。

有人立刻興奮：盼拆遷好多年，終于輪到我？

也有人開始緊張：這是要再來一輪炒房嗎，會(huì)不會(huì)又是割最后一波韭菜？

這次拆遷動(dòng)真格的地方在哪

過去說拆遷，最頭疼的是兩個(gè)字：拖和亂。一個(gè)項(xiàng)目從提出到真正動(dòng)工，層層審批、反復(fù)論證、來回博弈，少說兩三年，多的七八年都有。

對(duì)普通業(yè)主來說，最怕的就是消息滿天飛：今天說要拆，明天說還在研究，后天又傳出方案推倒重來，一折騰就是幾年，房價(jià)、生活、工作全被懸在半空，想賣賣不掉，想裝也不敢裝，只能耗著。

這次文件里，住建部直接推出了兩個(gè)工具：一張圖，正面清單。

所謂一張圖，說白了就是把整個(gè)需要改造的城市片區(qū)——尤其是城中村、工業(yè)舊地、農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)成城市建設(shè)用地的區(qū)域——全部拉到一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃平臺(tái)里。

過去是零碎審批：你一個(gè)村，我一個(gè)小區(qū)，各找各的部門，跑各自的流程。現(xiàn)在是先把整個(gè)區(qū)域拉在同一張底圖上，分層分區(qū)全部畫清楚，相關(guān)部門在同一套規(guī)劃里統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

對(duì)普通人來說，關(guān)鍵點(diǎn)只有一個(gè)：進(jìn)沒進(jìn)這張圖。

一旦進(jìn)了這一張圖，后面發(fā)生的事情就完全不一樣。審批流程不會(huì)再是那種從街道到區(qū)里、從區(qū)里到市里，一個(gè)章一個(gè)章地蓋，而是直接走一站式流程，前期論證集中做，項(xiàng)目打包滾動(dòng)推進(jìn)。

之前那種項(xiàng)目卡在某一個(gè)環(huán)節(jié)，誰也不愿意背責(zé)任的局面，至少在制度設(shè)計(jì)上，被一刀切走了一大塊。

城市更新想跑起來，先要把制度里的腳鐐摘了，這一步算是摘得比較徹底。

和一張圖配套的，是正面清單。這個(gè)名字聽著不起眼，實(shí)際含義很直接：什么項(xiàng)目能干，事先明確列在清單里。

清單里的項(xiàng)目，只要前期規(guī)劃、論證、征求意見走完，該走的程序完成后，就不能再動(dòng)不動(dòng)推翻重來，不能因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)換了、風(fēng)向變了，整個(gè)項(xiàng)目又從頭來一輪。

這在過去是很常見的現(xiàn)象，一拖就是幾年，開發(fā)商也不敢真投入，老百姓也不敢真相信。

正面清單一旦落地，對(duì)城市更新和拆遷最直接的影響，就是節(jié)奏。

很多人關(guān)心的是一句話：會(huì)不會(huì)到處大規(guī)模拆？

從文件的設(shè)計(jì)看，中央并不是鼓勵(lì)盲目掀桌子，而是用清單把能做、該做的先固定下來，然后集中資源，短時(shí)間內(nèi)推進(jìn)一批，形成示范效應(yīng)。

說白了，就是先挑那些條件成熟、利益格局相對(duì)好協(xié)調(diào)、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力強(qiáng)的片區(qū)，優(yōu)先啟動(dòng)，然后再慢慢擴(kuò)展。

更值得注意的是時(shí)間點(diǎn)安排。按照目前節(jié)奏，2026 年一季度是政策出臺(tái)、規(guī)則明確的階段，從四月開始，各地如果真要發(fā)力，節(jié)奏很可能會(huì)比大家預(yù)期快得多。

過去幾年，各種城中村改造方案、老舊小區(qū)改造規(guī)劃，其實(shí)已經(jīng)討論了很多輪，只是卡在最后執(zhí)行環(huán)節(jié)。

現(xiàn)在制度障礙清掉了一大半，各地只要資金、項(xiàng)目、利益協(xié)調(diào)到位，速度會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。

這對(duì)誰最敏感？城中村業(yè)主、老城核心片區(qū)的房東，還有那些手里拿著老舊小區(qū)、但一直沒啥人問津的房子。

以前這種房子賣相一般，租金也一般，政策消息時(shí)有時(shí)無。

現(xiàn)在一旦確定納入一張圖，而且列進(jìn)正面清單，被改造、被重估的概率就會(huì)突然抬高。有人會(huì)因此迎來資產(chǎn)翻盤，也有人會(huì)發(fā)現(xiàn)，自家在圖外，一下子心里就有了落差。

“貼息”和松綁預(yù)期

拆遷這件事，從來離不開一個(gè)字：錢。你要讓老百姓從幾十年的老房子里搬出來，不管是貨幣補(bǔ)償還是房屋置換，總要有一個(gè)說得過去的賬。

而這一輪城市更新，如果想做到既不搞大水漫灌，又要避免市場(chǎng)繼續(xù)低迷，政策設(shè)計(jì)就得在縫里走線。

這次住建部的文件本身，說的是城市更新和拆改規(guī)則，但市場(chǎng)很快聯(lián)想到另外兩個(gè)詞：貼息和限購放松。

財(cái)政部在最近的發(fā)布會(huì)上確實(shí)沒有直接說貼息細(xì)則，但是從過往經(jīng)驗(yàn)看，大規(guī)模的城市更新、城中村改造，如果想順利推開，永遠(yuǎn)繞不開金融支持。

地方要拿錢推進(jìn)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)要拿錢改造，老百姓要拿錢去買安置房或者改善住房，資金端如果不給一點(diǎn)助力，只靠市場(chǎng)自然恢復(fù)，很難撐起這么大一盤棋。

所謂貼息，一般是針對(duì)新發(fā)放的住房貸款，國家或地方給出一定比例的利息補(bǔ)貼。過去類似操作在棚改、保障性住房建設(shè)上都出現(xiàn)過。

現(xiàn)在如果重新啟用這個(gè)工具，最有可能的方向，是在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)之后發(fā)放的新房貸，尤其是符合城市更新、保障性住房、合理改善自住需求的房貸，享受一定年限的利率補(bǔ)貼，等于在當(dāng)前已經(jīng)下降的貸款利率基礎(chǔ)上，再做一層降成本處理。

這對(duì)剛需家庭的刺激是很直接的。

如果疊加貼息，實(shí)際每個(gè)月要還的金額再往下降，對(duì)比租金和房貸的差距會(huì)重新縮小甚至反轉(zhuǎn)，心理上更容易做決策。

而城中村改造、拆遷安置帶來的新需求，也需要這一類政策兜底。不然，補(bǔ)償款發(fā)到手，大家寧可先存著，也不愿意馬上沖進(jìn)樓市。

和貼息一起被市場(chǎng)高度關(guān)注的，是限購政策的松動(dòng)預(yù)期。

在 2026 年四月全國拆遷項(xiàng)目加速前，三月是否會(huì)成為一線和強(qiáng)二線城市調(diào)整樓市政策的關(guān)鍵窗口。

調(diào)整的方向，不會(huì)是粗暴的大放水，而更可能是有節(jié)奏地松綁，比如對(duì)符合一定條件的改善型需求放寬限制，對(duì)某些重點(diǎn)區(qū)域的限購、限貸做精細(xì)化調(diào)整，讓有支付能力、又有真實(shí)居住或改善需求的人重新進(jìn)場(chǎng)。

這里面有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題：中央現(xiàn)在對(duì)樓市的基調(diào)，是穩(wěn)，不是再搞一輪暴漲。所以，這類政策的設(shè)計(jì)，既要給人希望，又要避免重演高杠桿、高房價(jià)的老路。

貼息如果上來就把成本打太低，容易形成新一波賭漲情緒；限購如果放得太快，資金沖進(jìn)少數(shù)核心城市，又會(huì)引發(fā)輿論反彈。

所以可以預(yù)期的是，政策節(jié)奏會(huì)偏克制，先讓優(yōu)質(zhì)城市、有真實(shí)產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域恢復(fù)一些溫度，再看效果逐步調(diào)整。

從普通人的角度，看這輪城市更新，千萬不要只盯著拆遷兩個(gè)字，更要看背后的金融安排。有沒有貼息，限購松到什么程度，決定的不是政策是不是“利好”，而是誰真正能從中獲益。

比如，剛需家庭如果在一線、強(qiáng)二線仍處于房價(jià)高位區(qū)域，哪怕有貼息，如果首付壓力依然過大，最后接盤的還是一部分中高收入群體；而手里握著老舊房源卻在非核心地段的人，可能并不會(huì)因?yàn)檫@一輪政策就迎來大漲。

老舊房、城中村和“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”

很多人看到“這兩類房子或?qū)⑼ㄍú疬w”這句話，心里第一個(gè)反應(yīng)是把自己家的房產(chǎn)清單過一遍：老舊小區(qū)？城中村？城邊上的小房子？能不能趕上一輪拆遷補(bǔ)償，成不成都算一回翻身。

現(xiàn)實(shí)是，機(jī)會(huì)確實(shí)存在，但不是所有看著舊的、老的、小的房子，都能搭上這趟車。

先看第一類：城中村和類似性質(zhì)的片區(qū)。過去十幾年，城中村改造在很多城市已經(jīng)唱了很久，尤其是一線城市和部分強(qiáng)二線，城中村幾乎就是城市發(fā)展縫隙里的灰色空間：地段往往不差，離主城并不遠(yuǎn)，租客多、流動(dòng)大，房屋質(zhì)量參差不齊，消防、配套問題長期存在。

對(duì)城市管理來說，是又想盡快整治，又怕一動(dòng)就牽扯出大量利益糾紛，最后一拖再拖。

這次在城市更新文件中，城中村被單獨(dú)點(diǎn)名強(qiáng)調(diào)。配合一張圖的統(tǒng)籌規(guī)劃和正面清單的項(xiàng)目鎖定，很多原本擺在桌面上反復(fù)拉扯的城中村改造方案，有機(jī)會(huì)被一次性推上快車道。

對(duì)城中村的房東來說，真正決定命運(yùn)的關(guān)鍵，不在于“城中村”這三個(gè)字，而在于所在片區(qū)在整個(gè)城市里的功能定位：是不是未來產(chǎn)業(yè)、交通、公共服務(wù)的重點(diǎn)區(qū)域之一。

如果是，那進(jìn)一張圖、列清單的概率就明顯更高，改造時(shí)資金、資源也會(huì)更多向這里傾斜。

第二類，是大量的老舊小區(qū)，尤其是那些建成年代久、沒有電梯、停車難、公共空間破敗的小區(qū)。之前不少地方搞老舊小區(qū)改造，多數(shù)是“補(bǔ)丁式”改造：刷個(gè)墻、換個(gè)門禁、改下管道，做完拍個(gè)照，項(xiàng)目算結(jié)束。

老百姓真正關(guān)心的幾件事——上樓難、停車難、充電難、出門遛彎沒地方——往往是最難動(dòng)的部分，因?yàn)橹灰獎(jiǎng)樱蜖砍兜揭?guī)劃審批、產(chǎn)權(quán)分配、利益協(xié)調(diào)，一動(dòng)就是一堆部門、一堆表、一堆會(huì)。

而這次文件里，直接對(duì)加裝電梯、增設(shè)停車和充電設(shè)施、建設(shè)健身步道等這些具體的“微更新”，給出了規(guī)劃許可豁免。

什么意思？就是說，只要符合基本的技術(shù)規(guī)范、安全要求，這類小改小造的項(xiàng)目，原則上不再被層層審批卡住。

原來很多地方想裝電梯拖了三四年，從設(shè)計(jì)到審批，意見來回修改；現(xiàn)在少了一道最硬的門檻，時(shí)間成本直接砍掉一大截。

一旦進(jìn)了整體規(guī)劃，就算短期內(nèi)不拆，后續(xù)小改也會(huì)加速，居住體驗(yàn)會(huì)改善，房子的市場(chǎng)接受度會(huì)明顯抬升。

真正有機(jī)會(huì)被全面重估的，是處在城市發(fā)展軸線上的那部分老城片區(qū)和城中村，它們就像城市體檢時(shí)查出來的重點(diǎn)部位，既是隱患，也是潛在的突破口。

參考資料：環(huán)球房產(chǎn)周報(bào)：住建部鼓勵(lì)原拆原建，居民換房退個(gè)稅政策延續(xù)，央行下調(diào)商用房首付……
2026-01-19 09:22·環(huán)球網(wǎng)