2026年杭州宅地首拍，一個苦澀的“開門紅”

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作者|深水財經社 何離

當2026年1月30日上午的杭州土地交易市場落下槌音，一場歷經30輪競價的角逐終見分曉，浙江博策旗下杭州博致房地產，以8.77億元總價斬獲拱墅區東新單元XC0603-14地塊，19.81%的溢價率算是給土拍送上了一個開門紅。

作為2026年杭州宅地首拍，杭州也是拿出了一塊“尖貨”，所以拍價情況尚屬滿意，為2026年國內土拍市場注入一劑強心針。

但與此同時，縱觀1月份全國主要城市土拍表現，供求雙冷的整體態勢未改，杭州的“開門紅”更像是寒冬里的一束微光。

30輪競價點燃熱度

作為2026年杭州首場宅地出讓，此次推出的拱墅區東新單元地塊從掛牌之初就備受關注，最終吸引約20家主流房企同臺角逐，近一小時的競價過程堪稱近期土拍市場的“少見場面”。

據杭州市規劃和自然資源局公示信息顯示，該地塊編號為杭政儲出〔2025〕150號，出讓面積17446平方米，規劃建筑面積26169平方米，容積率1.5，建筑限高50米，起始價7.32億元，起始樓面價27974元/平方米。

從區位條件來看，這宗地塊各方面條件都很優質。

地塊坐落于拱墅區核心板塊，1公里內坐擁地鐵3、4號線新天地街站和5號線西文街站三軌交匯的交通優勢，東新路、沈家路、留石高架路等主干道環伺，通達全城十分便捷。

商業配套更是成熟，2公里內匯聚新天地購物廣場、西聯廣場和中大銀泰等商業中心，可全方位覆蓋居民日常消費與休閑娛樂需求。

最終脫穎而出的競得方浙江博策，并非首次布局杭州。公開信息顯示，浙江博策是從房地產代理起家的浙江本土民企，2021年轉型自主開發，2025年1月曾以底價8.2億元競得杭州雙橋商住地，與綠城管理合作開發“觀紫金宸廬”項目。

此次其旗下杭州博致以33515元/平方米的成交樓面價拿下東新單元地塊，相比板塊上一次2025年5月西房拿地時41305元/平方米的樓面價，降幅約19%，也為后續項目定價預留了充足空間。

據悉，該地塊容積率僅1.5，將打造疊排、洋房等低密改善產品，對標周邊5萬元/平方米左右的二手房掛牌價，未來有望憑借性價比在板塊內占據優勢。

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開年多城土拍遇冷

與杭州首拍的熱度形成鮮明對比的是，2026年1月份全國主要城市土拍市場整體延續冷清態勢，供求規模雙雙回落，多數城市陷入“底價成交”甚至“流拍”的困境。

克而瑞地產數據顯示，2026年1月份全國土地成交建筑面積2580萬平方米，環比下降90%，同比下降48%；成交金額622億元，環比下降90%，同比下降59%；全國涉宅用地平均溢價率僅1.8%，環比下降0.3個百分點，市場熱度持續低位回落。

分城市能級來看，一線城市土拍零溢價常態化，供應規模普遍收縮。比如杭州這次土拍只拿出了一塊宅地；上海1月份完成2輪集中土拍，分別于1月6日、1月29日出讓5宗涉宅地，總成交金額85.88億元，所有地塊均底價成交，溢價率0%，參拍房企以越秀、廈門國貿等央國企為主。

其中，1月6日出讓的浦東高行、閔行蘭香湖地塊底價成交總價45.7億元，1月29日推出的松江九亭、青浦趙巷、青浦新城3宗地塊底價成交總價40.18億元，均為外環外低密地塊，無任何競價環節。

北京和深圳的宅地供應則更為低迷。北京1月份僅掛牌少量非核心宅地，無集中成交，重點以補庫存為主，暫無高熱度地塊出讓。

深圳1月份更是無涉宅地集中出讓，僅零星成交工業用地，土拍市場處于階段性靜默期。

廣州雖掛牌了珠江新城東馬場地塊這一“重量級”綜合用地，起拍價186.4億元，起拍樓面價3.3萬元/平方米，但因配建要求嚴苛，需建設國際五星級酒店、學校等多項配套，市場觀望情緒濃厚，截至1月30日尚未成交，預計大概率底價或低溢價成交。

核心二線城市中，除杭州外，多數城市土拍同樣熱度不足。合肥1月份僅出讓1宗涉宅地塊（瑤海區YH202601號），由合肥東部新中心建設投資有限公司（瑤海區屬國企）底價1.0389億元競得，溢價率0%，無民企及外地央國企參拍，地塊規模小且屬城市更新配套用地，吸引力有限。

南京1月份無涉宅地集中出讓，僅掛牌少量商辦及工業用地，以去庫存為主，核心區宅地供應稀缺，市場等待3月后批次供地。

武漢、成都等城市雖有宅地成交，但多為底價出讓，部分遠郊地塊出現流拍，拿地主體以本地國企為主，民企參與度極低。

多數三四線城市遠郊地塊流拍增多，核心區地塊也多底價成交，總出讓金額同比降幅超50%，市場信心不足，拿地主體以地方城投為主，民營房企幾乎全面退場。

土拍市場即將進入活躍期

杭州1月30日的宅地首拍，至少為2026年國內土拍市場開了個好頭。

當前市場環境下，房企拿地愈發看重“確定性”，核心城市、核心板塊的低密優質地塊，即便面臨市場調整，仍能吸引資本關注；而杭州此次推出的地塊，既貼合改善型住房需求，又通過合理的起始價設置，避免了地價虛高。

與此同時，杭州的熱度也無法掩蓋全國土拍市場的整體冷清。從核心成因來看，一方面是季節性因素影響，1月份正值歲末年初，各地供地節奏放緩，成交地塊多為2025年末的收尾項目，優質高總價地塊供應稀缺，自然難以帶動市場熱度。

另一方面，房企資金壓力尚未完全緩解，多數企業仍以“去庫存、穩現金流”為主，拿地態度謹慎，即便融資環境持續優化，也僅優先布局核心城市的優質地塊，對非核心區域及高風險地塊堅決回避。

此外，各地持續踐行“控增量、去庫存”的調控思路，1月份全國土地供應建筑面積3360萬平方米，環比下降50%，同比下降8%，供求雙端的收縮進一步加劇了市場的冷清態勢。

值得注意的是，市場并非毫無轉機。2026年初，中央部委及監管部門明確將持續實施適度寬松的貨幣政策，符合條件的房地產“白名單”項目貸款可享受5年展期政策，行業融資環境持續優化，有望逐步提振房企拿地積極性。

同時，自然資源部與住房城鄉建設部聯合印發《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，提出以存量用地盤活為核心，強化國土空間規劃的彈性與適應性，未來將釋放更多優質地塊資源。

展望后市，隨著春節假期結束，各地2026年供地計劃將陸續落地，土拍市場將正式邁入新的供地周期，預計上半年市場熱度將逐步回升。

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