太難了！北京房企“一哥”4年巨虧200億

作為曾經(jīng)的北京房企“一哥”，首開股份曾連續(xù)多年穩(wěn)坐北京銷售冠軍寶座，如今卻陷入連年虧損的窘境。

近日，首開股份亮出2025年業(yè)績預(yù)告，歸母凈利潤預(yù)計(jì)虧損55億至69億元，扣非后虧損55.8億至69.8億元。

數(shù)字依舊為負(fù)，但對比2024年81.41億元的虧損額，減虧幅度明顯。

這不是首開股份第一次虧損。2022年，這家老牌房企迎來上市后的首次虧損，歸母凈利潤虧了4.61億元。

2023年虧損擴(kuò)大至63.39億元，2024年更是創(chuàng)下81.41億元的虧損紀(jì)錄。

2022到2024年，首開股份三年累計(jì)虧損近150億元，盈利狀況一路走低。加上2025年，其累計(jì)虧損將超過200億元。

業(yè)績滑坡的同時，減值計(jì)提在不斷加碼。

2022年，首開股份計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備0.5億元，2023年增至17.05億元，2024年直接飆到35.7億元，其中僅房地產(chǎn)項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備就計(jì)提了30.81億元。計(jì)提的增加，進(jìn)一步啃噬了公司利潤。

2025年的虧損，依舊是老問題疊加。行業(yè)大環(huán)境下毛利率偏低，稅金及附加和期間費(fèi)用居高不下，部分地產(chǎn)項(xiàng)目還得計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。這三大因素，成了壓在首開股份利潤上的三座大山。

好在2025年，首開股份的“止血”動作見了效。公司把成本管控做到了實(shí)處，還大刀闊斧推進(jìn)轉(zhuǎn)型。

去年前三季度，首開股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入231.86億元，同比增長60.31%，毛利率也同比提升了4.12個百分點(diǎn)。經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額50.49億元，實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn)正的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。

組織架構(gòu)調(diào)整是降本的第一步。2025年首開股份對19家二級開發(fā)單位做了整合重組，砍掉層級冗余，打破區(qū)域壁壘，搭起扁平化管控架構(gòu)。

同時，首開股份還搭建了統(tǒng)一的商管平臺，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域資源統(tǒng)籌，減少了各自為戰(zhàn)的資源浪費(fèi)。

成本管控的效果直接體現(xiàn)在費(fèi)用上。2024年，首開股份銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用同比分別下降21%、4%和3%，50個重點(diǎn)項(xiàng)目落地170項(xiàng)控本舉措，直接降本6.76億元。這套打法，在2025年持續(xù)發(fā)揮著作用。

債務(wù)方面，首開股份的壓力雖在，但結(jié)構(gòu)在慢慢優(yōu)化。2024年末，公司有息負(fù)債1161.97億元，資產(chǎn)負(fù)債率74.4%，凈負(fù)債率192.4%，均超行業(yè)警戒線。

到2025年三季度末，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率76.83%，相較一季度的78.37%有所下降。

國資背景給了首開不少融資底氣。2025年，首開股份完成約115億元公司債接續(xù)，還拿到大股東30億元永續(xù)債支持，新增93億元授信額度。

值得注意的是，首開股份的融資成本也在走低，2024年末平均融資成本降至3.78%，較年初下降48個基點(diǎn)。

轉(zhuǎn)型的步子，首開股份也沒停。不再單靠住宅開發(fā)，而是盤活存量資產(chǎn)，培育新增長點(diǎn)。

其中，長租公寓出租率超90%，“首開寸草”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率達(dá)82%，商管、物業(yè)板塊貢獻(xiàn)著穩(wěn)定現(xiàn)金流。北京核心區(qū)域的高端產(chǎn)品線“禮著”系，也成了提升毛利率的抓手。

面對行業(yè)下行，首開股份的拿地策略也變得極度謹(jǐn)慎。2024年僅新增2幅地塊，2025年三季度也只以4.46億元拿下北京朝陽區(qū)呼家樓南里核心地塊。

盡管減虧了，但首開股份還沒走出泥潭，依舊處于大額虧損區(qū)間。而且其銷售端也仍有壓力，2025年1-11月簽約金額僅完成年度目標(biāo)的57.51%。

對于這家有著“一部首開史，半座北京城”之稱的老牌京企來說，2025年的減虧，只是地產(chǎn)寒冬里的一次喘息。

從規(guī)模擴(kuò)張到精耕細(xì)作，從單一開發(fā)到多元運(yùn)營，首開股份的轉(zhuǎn)型之路還很長。

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