房訊九點｜大消息! 萬科再次獲得深鐵集團不超過23.6億元借款

01 行業與政策

　　央行：2025年四季度末個人住房貸款余額37.01萬億元同比下降1.8%

　　1月27日電，中國人民銀行統計，2025年四季度末，人民幣房地產貸款余額51.95萬億元，同比下降1.6%，全年減少9636億元。2025年四季度末，房地產開發貸款余額13.16萬億元，同比下降30%，全年減少3575億元。個人住房貸款余額37.01萬億元，同比下降1.8%，全年減少6768億元。

　　2025年全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個

　　1月28日，從住房城鄉建設部獲悉，2025年1~12月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。據了解，2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。

　　02 城市與市場

　　香港2025年住宅價格錄得四年來首次年度增長

　　1月28日消息，香港住宅價格錄得四年來首次年度增長，這是迄今為止香港住宅市場開始從長期低迷中復蘇的最明確信號。根據差餉物業估價署周三公布的數據，2025年，香港私人住宅售價指數同比上漲3.25%，為2021年以來的首次年度增長。

　　重慶商業用房購房貸款最低首付比例降至30%

　　1月28日，重慶調整商業用房購房貸款政策，將商業用房含商住兩用房購房貸款最低首付款比例降至不低于30%，新政策自1月27日起執行。此前，我國商業用房購房貸款最低首付比例為不低于50%，商住兩用房為不低于45%，實際執行中部分銀行甚至達60%及以上。本次調整源于1月17日央行及國家金融監督管理總局的聯合通知，旨在適應房地產市場供求新變化，重慶按因城施策原則落實。政策明確轄內銀行可在30%基礎上，結合自身情況確定具體首付比例。

　　03 投資與交易

　　大消息! 萬科再次獲得深鐵集團不超過23.6億元借款

　　1月27日晚間，萬科A(000002)宣布再次獲得第一大股東深鐵集團向公司提供的不超過23.6億元借款。同日，22萬科MTN004、22萬科MTN005展期方案獲得通過，萬科應就這兩筆債券立即償付本息金額的40%，對應金額約為24.61億元，與本次借款金額接近。

　　公告顯示，深鐵集團向萬科提供的不超過23.6億元借款，用于償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息，借款期限36個月，借款利率2.34%。公告顯示，深鐵集團有權要求萬科就本次借款提供擔保措施。

　　富力地產截至2025年末逾期債務達368.10億元

　　1月28日 ，廣州富力地產股份有限公司發布海外監管公告，披露截至2025年12月31日，公司合并報表范圍內存在多筆逾期金額超1000萬元的有息債務，涉及公司信用類債券、銀行貸款、非銀行金融機構貸款、其他有息債務四類債務類型，分別逾期97.03億、141.92億、56.91億及72.24億，合計逾期本金余額達368.10億元。

　　根據公告內容，此次債務逾期原因均為公司存在短期流動資金壓力未能及時償付。目前富力地產及部分子公司正針對逾期債項，與相關債權人積極溝通推進債務化解，同時將通過加大銷售去化、資產處置力度緩解資金壓力，并提示投資者關注相關投資風險。

　　04 公司與項目

　　港股內房股集體走強 中國金茂漲超9%

　　1月28日，港股內房股集體走強。截至發稿前，億達中國、合景泰富集團漲超12%，中國金茂漲超9%，綠城中國、建業地產、中國奧園漲超8%，港龍中國地產、龍光集團等跟漲。消息面上，有媒體從多家房企相關人士處獲悉，目前其所在公司已不被監管部門要求每月上報“三條紅線”指標。不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。

　　萬科前董事長郁亮據報失聯半月

　　1月28日據財新披露，萬科集團前任董事長郁亮似已失聯半月。公開資料顯示，郁亮1965年出生于江蘇蘇州，北京大學經濟學碩士，曾任萬科集團董事會主席、執行副總裁，于2026年1月8日因到齡退休辭去萬科所有職務，此前在萬科工作36年。他以財務嚴謹和行業前瞻性著稱，曾提出"活下去"等行業預警。近年萬科陷入債務危機，原總裁祝九勝已被采取刑事強制措施，郁亮辭職時未獲公司公開致謝曾引發爭議。

　　恒大物業收購案進展：據報信宸資本與廣東國企或月底前提交報價

　　1月27日，據媒體報道，中國恒大清盤人預計將于本月底前收到針對恒大物業的具約束力收購報價。報道稱，潛在競購方包括私募基金信宸資本及至少一家廣東地方國企，目前相關主體正評估推進收購事宜。消息人士指出，潛在報價或低于恒大物業當前股價水平，交易最終能否達成仍存不確定性。若推進順利，該交易最快或于2026年第二季度末完成。

　　王府井預計2025年度業績將出現虧損

　　1月28日 ，王府井發布2025年度業績預虧公告。根據公告，經財務部門初步測算，王府井預計2025年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4500萬元到-2300萬元，與上年同期相比，將出現虧損；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-16,000萬元到-11,000萬元。

　　上年同期，王府井歸屬于上市公司股東的凈利潤26857.72萬元；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤29581.76萬元；每股收益：0.237元。王府井表示，2025年，零售行業正在經歷深度變革，為應對市場變化，公司繼續推動業態迭代與存量業務升級，由于新業態及轉型升級投入與效益釋放存在時間差，疊加部分非經常性因素影響，公司短期財務表現承受一定壓力。

　　05 趨勢與觀點

　　摩根士丹利預計中海物業未來60日股價下跌概率超80%

　　1月28日 ，摩根士丹利發表研究報告，預期中海物業股價在未來60日內下跌概率超80%，維持“與大市同步”評級，目標價5.15港元。

　　根據公開資料整理，中海物業日前發布盈利預警，預期2025財年凈利按年下降9%至10%，毛利率下滑3至4個百分點，部分因增值服務業務虧損。

　　大摩認為盈利倒退可能導致公司削減每股派息，同時指出其2026年預測市盈率約8倍，估值未過高，建議關注股東回報政策及五年規劃目標。