咋回事啊！番禺史上最貴舊改，要暫停了？

剛剛，我吃到一個大瓜，沙溪村官微發了一個視頻：

關于《廣州市番禺區洛浦街沙溪村更新改造實施方案》批后表決不通過引發的問題和風險：

我們也拿到了具體文件，內容有點長，給大家一個省流版總結：

沙溪村舊改批后表決方案將于2026 年7月31日到期，如到期前方案不通過，那么將引發一系列風險問題。

再直接點說，沙溪村給自己定了3個月的DDL，今年7月31日前，推村民一把，沖刺8成通過率，同意這個實施方案，落地舊改。

那么，這個投資額高達398億的“番禺最貴舊改”，要迎來轉機還是大結局呢？我去扒了一下，展開聊聊。

事實上，這已經不是沙溪村第一次延期了。

沙溪村實施方案批復是在2020年7月31日，舊模式，合作企業是方圓和升龍。

所以按計劃，23年已經到期一次；現在是第二次延期。

按照方案，沙溪村表決通過率必須要達到8成，批后表決方案才能正式通過，正式實施舊改。

但是據最新近的公開數據，即24年年年中，這個數字只有65%，離80%還有一段距離。

后邊的故事，大家多少聽了一耳朵吧，方圓和升龍暴雷，2024年7月官宣擬引入星河灣，但最終沒有下文。

一直拖到今天，3年大限將至，村里發出這份批后表決不通過引發的問題和風險，相當于告訴村民，又到了抉擇的關口。

那么，到底是同意還是不同意？

如果不同意，的確會有各種不確定性，參考文件所說：

1）村里可能需要退還5億履約保證金，以及損失前期投入成本

2）長時間的訴訟

3）各種經濟損失，包括新沙五金塑料城欠租、集體物業招商困難等，導致村民分紅減少

4）村內居住環境無法改善

5）可能會舊模式變更為新模式

據我跟村民了解，沙溪村的分紅確實在減少，各種集體物業招租困難、村內環境差都是真的。

如果不通過，并不代表舊改會暫停或者企業會退出，更可能是重新報批，或者最終轉換為新模式。

若按做地模式，最典型的280平套餐、房票，補償標準都沒有辦法比以前相比。

對比此前方案，沙溪村民享有3.25倍證載用地面積的補償，同時還能再分到約8.5萬平規劃節余商業物業。

相反，如果通過呢？

方圓、升龍，還是星河灣，能拿出400個小目標，來撐起這么大的攤子？

在3年前行情尚好時村民都沒能同意，更何況是3年后的今天。

所以，還有一種可能性，就是再延期三年，再緩一緩。

其實最核心原因，還是市場預期和資金問題。

牛市不再，過去用高房價支撐高房價的邏輯不再適用，很多舊改賬面都算不過來，企業碰到大型舊改都是要繞路走的。

這兩天我還聽說了一個消息，海珠核心區某個舊改已經拆了一期集體物業，但其余還沒拆除的部分干脆不拆了，因為企業沒錢。

不得不說，沙溪村當年沒能乘勢而上，有點可惜。

當年熱度非常高，甚至蓋過海珠、天河這些城央舊改的風頭。

原因很簡單，位置核心，潛力十足。

沙溪村獨占洛溪島一角，一線望江，又有18號線高速地鐵、3號線直達珠江新城。

對于城市發展而言，無論是廣州城市中軸線的南延，還是珠江后航道的拉伸城市骨架，沙溪舊改都是重中之重。

而且，整個項目改造面積169公頃，比傳統的富人區二沙島還大；改造金額398億，當年也是番禺最貴舊改。

如果改造可以順利推進，按照規劃，沙溪將被改造成一個集產業、居住、教育和商業功能于一體的綜合性區域。

洛溪島上最缺的名校，沙溪村估計能一鍵解決。

| 沙溪舊改效果圖

但時代變了，現在的沙溪村，確實是卡在半路，進退兩難。

從整個大背景來看，轉為新模式比較符合趨勢，但難點不小。

一個是前期方圓、升龍的介入程度，想要這些企業退出，不容易。

第二個，是新模式需要依靠專項借款加上國有企業介入做新主體，還要重新走程序。

但專項借款額度也是有限的呀，而且需要有緣人來接盤。

有些朋友可能會說柏堂村也是新模式呀，但柏堂村情況特殊，征拆總量不到17萬平，復建安置總量僅約38萬平。

相比來說，沙溪村僅是村屋就高達137萬平，集體物業也有67萬平，征拆和復建安置成本不是一般的大。

所以，沙溪這一局這么破，有點看頭啊，蹲蹲后續，看看還有什么峰回路轉的劇情。