二房東“跑路”，租戶維權要注意哪些法律問題？

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王先生與藍天公司的代表李云簽署房屋租賃合同，租賃期滿后再次續租。續租期間，因房東聯系不上藍天公司、李云，不再出租涉案房屋，王先生訴至北京市海淀區人民法院，要求解除租賃合同、藍天公司和李云共同退還押金7500元、藍天公司賠償違約金15000元。海淀法院經審理，判決藍天公司退還押金7500元。

王先生訴稱，2024年7月，李云代表藍天公司與王先生簽署《房屋租賃合同》，王先生以月租7500元承租藍天公司提供的涉案房屋，押一付三，租期自2024年7月至2024年10月。王先生向李云支付房租等費用共34110元。2024年9月，雙方達成續租，王先生仍以月租金7500元價格承租涉案房屋，租賃期限自2024年10月至2025年3月，已付押金轉為續租合同下租金。王先生支付租金等費用共23100元。

2024年11月，房東通知因聯系不上藍天公司、李云，要收回房屋。因藍天公司、李云未能繼續提供房屋，也未退款，故王先生訴至法院。

經法院公告送達，藍天公司、李云未在答辯期內提交書面答辯狀及證據，亦未到庭答辯。

法院經審理認為，藍天公司與王先生續簽《房屋租賃合同》約定租賃期限至2025年3月，但房東通知王先生于2024年11月搬離涉案房屋，藍天公司未在租賃期限內持續提供房屋，應屬根本違約。2024年11月后，藍天公司作為出租代理人已無法繼續履行合同，雙方租賃關系終止，約定的租賃期限已屆滿。王先生再行請求解除合同，已無必要，故法院對此不予支持。

王先生與藍天公司簽署《房屋租賃合同》，李云作為經辦人簽字。李云雖然收取了合同項下款項，現無證據證明其超越職務權限在合同中簽字，簽字效力應對藍天公司有效。王先生依約支付押金7500元后，藍天公司違約未繼續提供房屋。雙方租賃關系終止后，藍天公司應退還押金7500元。王先生請求藍天公司退還押金7500元的訴訟請求，符合事實與法律規定，法院予以支持。王先生同時要求李云退還押金7500元，無事實與法律依據，法院不予支持。

《房屋租賃合同》約定了乙方違約需要支付違約金的情形，并未約定甲方違約需要支付違約金情形。王先生請求藍天公司賠償違約金15000元的訴訟請求，無合同依據，法院不予支持。

最終，法院判決藍天公司退還王先生房屋押金7500元。

法官說法

出租方不能繼續出租房屋，怎樣解除合同？

發生糾紛后，應及時向出租方發送解除通知或向法院起訴。房屋租賃合同中，出租方的主要義務是持續提供符合雙方約定的房屋供承租人使用。當出租方無法持續提供房屋，在無合同中免責條款約定情形下，一般構成根本違約。《房屋租賃合同》中若將此種情形作為承租方享有解除權的情形，承租人可直接依據發生解除的事由，主張解除合同。《房屋租賃合同》中未約定或者未明確約定解除事由時，承租人可根據民法典第563條法定解除規定，主張解除合同。

解除合同還需注意期限問題，若租賃合同已實際終止，且約定租賃期限屆滿，再次確認解除已無必要。

公司經辦人收款，能否向經辦人一并主張？

不能。公司經辦人往往與公司存在勞動合同關系，應注意經辦人是否在其工作職權范圍內提供服務。根據民法典合同編司法解釋規定，工作人員超越其職權范圍以公司名義訂立合同，合同相對人不能主張對公司發生約束力并由其承擔違約責任。工作人員未超越其職權范圍，但超越公司對其職權范圍限制的，仍對公司發生約束力并由其承擔違約責任。

一般情況下，經辦人未超越法律規定職權范圍訂立合同的，經辦人行為及后果應由公司承擔；若經辦人所為超出職權范圍，而是法律規定應由公司權力機關、執行機關所作的行為，則對公司無效，此時僅能向經辦人主張權利。

合同解除后，各款項應該怎么列？

房屋租賃中常見涉及的費用包括房租、押金、服務費、網費、水電費、燃氣費等費用。合同解除后，未履行的部分不再繼續履行，因此出租方無權占有未使用的相應費用，未使用費用應予返還。因此，《房屋租賃合同》中對退費情形有約定的，一般應按約定處理；未作約定，可逐項列明未使用費用明細，并提供相應證據。

租賃房屋中的違約金應該注意什么？

《房屋租賃合同》應對違約金明確約定，沒有約定違約金條款的，無從適用。在簽署《房屋租賃合同》時，應當重點關注違約條款中是否約定違約金條款，雙方違約金條款是否對等，對約定不明確的條款應當及時確認條款含義。根據民法典第585條規定，雙方可以約定金額或者計算方式，處理糾紛時仍以實際損失為基礎，承租方發生糾紛后，應當注意收集、固定實際損失相關證據，若違約金不足以彌補實際損失，可以請求法院增加違約金金額。

若有其他損失，應該如何處理？

解除合同后，若因出租方違約造成損失，承租方可以主張出租方違約責任。違約金僅是違約責任的一種承擔方式，若存在其他損失，應向法院提供相應證據予以證明其損失范圍、損失金額。 （文中均系化名）

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郭軍律師

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