小區(qū)公共收益如何不再“隱身”

前段時(shí)間，上海一名大學(xué)生用網(wǎng)購的“通用鑰匙”關(guān)掉住宅小區(qū)100多臺電梯廣告屏，相關(guān)視頻引發(fā)網(wǎng)友熱議，讓小區(qū)公共收益問題再次成為輿論焦點(diǎn)。這一看似極端的舉動，卻戳中了不少居民心中的困惑——小區(qū)電梯廣告、公共車位、場地租賃等產(chǎn)生的公共收益，到底該歸誰所有？又該如何使用？

記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前不少小區(qū)公共收益存在“隱身”“說不清、用不了”等問題，一系列治理難題亟待解決。

公共收益由誰管理？

“我們小區(qū)電梯里常年設(shè)有商業(yè)廣告，還把公共場地改成收費(fèi)停車場、承接商業(yè)活動，這些公共區(qū)域產(chǎn)生的收入有多少、怎么用，其實(shí)業(yè)主們十分關(guān)心。”家住北京市某小區(qū)的喬女士說，不少業(yè)主向物業(yè)咨詢，得到的回復(fù)多是“收支平衡”“用于小區(qū)運(yùn)維”，并未明確告知具體收益及使用情況。

公共收益到底歸誰？《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

北京某小區(qū)電梯轎廂廣告。新華網(wǎng)發(fā)（受訪者供圖）

“民法典中業(yè)主共有部分，是指小區(qū)‘公共區(qū)域’。”北京岳成律師事務(wù)所副主任岳屾山指出，業(yè)主（或其授權(quán)的物業(yè)公司或其他管理人）因利用這些公共區(qū)域而產(chǎn)生的收益，屬于公共收益。“我們常見的公共區(qū)域一般包括建筑物大堂、樓道、走廊、樓梯間、電梯間，建筑物外墻、屋頂，公共綠地、公共道路、物業(yè)用房、避難層，以及占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的地上停車位等。”他說。

公共收益由誰管理，北京大成律師事務(wù)所高級合伙人熊宗鵬介紹，已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，由業(yè)委會代表全體業(yè)主管理或委托物業(yè)公司代管；未成立業(yè)委會的小區(qū)，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)公司可代管公共收益；若合同未約定，則由小區(qū)所在社區(qū)居（村）民委員會代行管理職責(zé)。

“需要注意的是，歸屬業(yè)主的收入是‘扣除合理成本之后’的凈收益。”岳屾山指出，管理方可以就管理成本的比例和核算標(biāo)準(zhǔn)從中予以扣除。“如廣告牌的招商維護(hù)費(fèi)、電費(fèi)、稅費(fèi)和管理人員的必要勞務(wù)支出等，一般可以視為其合理成本。”

岳屾山強(qiáng)調(diào)，未經(jīng)業(yè)主大會同意或合同約定，物業(yè)公司無權(quán)擅自截留或挪用該筆資金。

除此之外，業(yè)主對小區(qū)公共收益享有知情權(quán)。熊宗鵬介紹，物業(yè)公司不僅要在經(jīng)營前履行公示和決策程序；經(jīng)營中及經(jīng)營后，更要按時(shí)、清晰地公開收益明細(xì)，主動向業(yè)主大會或業(yè)委會報(bào)告；業(yè)主如果未能了解相關(guān)信息，也可依法要求查閱，全程掌握公共收益的來龍去脈。“一些沒有物業(yè)的老舊小區(qū)，可能由居委會代管，居委會與物業(yè)公司均屬于‘管理人’，同樣負(fù)有公開收益、保障業(yè)主知情權(quán)的義務(wù)與責(zé)任。”

公共收益為何難公開？

記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)對公共收益的產(chǎn)生、使用等情況公示存在“走過場”甚至“零公開”的現(xiàn)象。

2025年11月14日，北京多個(gè)小區(qū)公示欄情況拼版照片。新華網(wǎng)發(fā)

某商品房小區(qū)物業(yè)公示了“車位及使用情況”“公共水電費(fèi)用分?jǐn)偂钡刃畔ⅲ笆罩闆r”“維修資金使用情況”卻是空白。記者向該物業(yè)詢問公共收益情況，對方回復(fù)“不清楚”。還有一商品房小區(qū)，電梯廣告全天循環(huán)播放，部分居民反映噪聲大，但不清楚電梯廣告由誰引入，收益如何分配。物業(yè)回應(yīng)稱“已進(jìn)行公示”，但多名業(yè)主表示在公示欄和業(yè)主群都沒有看到相關(guān)信息。老舊小區(qū)情況更復(fù)雜。一些小區(qū)因?yàn)闆]有業(yè)委會，公共區(qū)域的經(jīng)營責(zé)任劃分模糊，收益歸屬和使用情況缺乏明確牽頭方，公共收益收支不夠明晰。

北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院副院長果佳認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)的治理架構(gòu)是否完善、治理能力高低，是影響小區(qū)公共收益信息公開能否做到透明化、規(guī)范化的重要因素。“它直接影響了小區(qū)誰來管公共收益這件事。”

其次，業(yè)委會缺位或履職能力不足，也是造成公共收益信息欠透明的原因之一。

記者了解發(fā)現(xiàn)，有的小區(qū)雖成立了業(yè)委會，但常因業(yè)主數(shù)量多、訴求多元陷入僵局：有的業(yè)主希望直接分紅，有的主張補(bǔ)充維修基金，還有的要求優(yōu)先用于小區(qū)設(shè)施升級，分歧較大導(dǎo)致資金使用方案遲遲難以統(tǒng)一，進(jìn)而影響公示進(jìn)度，如何管理和運(yùn)用這筆資金更無從談起。此外，業(yè)委會組成人員多為兼職，缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)、法律知識，面對公共收益監(jiān)督管理工作，常力不從心。

還有一個(gè)不可忽視的因素是，部分業(yè)主對公共收益的關(guān)注度不高，覺得“單筆金額小、影響不大”，不愿投入時(shí)間精力參與監(jiān)督，也在一定程度上放任了公共收益欠透明問題的存在。

如何讓公共收益不再“隱身”？

針對公共收益管理難題，各地積極探索破解之道，讓收益“曬在陽光下”，讓決策權(quán)回到業(yè)主手中。

從政策層面看，2025年以來，福建、江西、長沙、鄭州等地，陸續(xù)出臺公共收益管理辦法，進(jìn)一步細(xì)化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程序和審計(jì)監(jiān)督等規(guī)定，補(bǔ)全實(shí)施細(xì)則，推動公共收益管理更加規(guī)范、透明。

記者了解到，“專戶管理、透明核算”的治理模式已在多地小區(qū)先行落地，為破解公共收益“看不見、摸不著”的難題提供了有效思路。

比如，天津市河北區(qū)探索的黨建引領(lǐng)“陽光物業(yè)”小區(qū)治理新模式將公共收益從物業(yè)公司賬戶中剝離，設(shè)立獨(dú)立的“安心賬戶”，實(shí)行專戶管理；依托線上平臺實(shí)時(shí)公開收支明細(xì)，業(yè)主可隨時(shí)查詢；公共收益使用事項(xiàng)須經(jīng)業(yè)主參與決策，物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)代管和服務(wù)。

2025年11月26日，手機(jī)查詢福建福州某小區(qū)2025年公共資源收益情況。新華網(wǎng)發(fā)（受訪者供圖）

福州萬科金域中央小區(qū)對公共收益款項(xiàng)設(shè)置了專門的會計(jì)科目，實(shí)行嚴(yán)格管理，所有收支情況均會在小區(qū)宣傳欄持續(xù)公示一個(gè)月以上，便于業(yè)主隨時(shí)監(jiān)督。

把決策權(quán)真正交回業(yè)主手里，是規(guī)范公共收益使用的重要方面。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，要由業(yè)主共同決定。

岳屾山說，以小區(qū)電梯廣告為例，建議遵循“業(yè)委會組織業(yè)主大會表決——業(yè)委會與廣告商簽合同（或授權(quán)物業(yè)簽）——收益進(jìn)入業(yè)委會賬戶或共管賬戶”，這種流程主體明確，維權(quán)容易。無業(yè)委會的小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)在改變公共區(qū)域用途或者利用公共區(qū)域獲利前，先行取得法定比例的業(yè)主同意，并按業(yè)主的要求使用公共收益，社區(qū)居委會（街道辦）對此實(shí)施指導(dǎo)、監(jiān)督。同時(shí)，建議無業(yè)委會的小區(qū)要求物業(yè)公司定期公示公共收益詳細(xì)賬目，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

“監(jiān)督小區(qū)公共收益是業(yè)委會的分內(nèi)職責(zé)。”四川泰益律師事務(wù)所主任沈柯說，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)從合同簽訂與合同履行兩方面著手，切實(shí)履行監(jiān)督責(zé)任。他進(jìn)一步指出，監(jiān)督的關(guān)鍵在于合同履行，核查公共收益的賬面情況；跟蹤錢款的實(shí)際收支流水；若合同相對方發(fā)生違約，業(yè)委會應(yīng)及時(shí)督促物業(yè)公司主張權(quán)利、采取措施，避免公共收益受損。

華僑大學(xué)政治與公共管理學(xué)院教授、博導(dǎo)侯志陽建議，業(yè)委會可委托第三方機(jī)構(gòu)對公共收益進(jìn)行階段性審計(jì)并公布結(jié)果，有條件的小區(qū)可以成立小區(qū)公共收益監(jiān)督委員會。

“需要提醒的是，公共收益不能直接用于填補(bǔ)個(gè)別業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)。”岳屾山特別說明，這筆錢更適合用在提升小區(qū)整體品質(zhì)上，如翻新大堂、增加綠化、維修公用設(shè)施設(shè)備等，并確保收支透明；當(dāng)小區(qū)品質(zhì)提升，業(yè)主與物業(yè)公司的信任關(guān)系建立，大部分業(yè)主的繳費(fèi)意愿也會提高，從而形成良性循環(huán)。（來源：新華網(wǎng)）