香港房?jī)r(jià)連漲6個(gè)月，內(nèi)地客超千億資金掃貨

香港樓市“殺瘋了”，各項(xiàng)數(shù)據(jù)讓北上廣深直呼羨慕。

房?jī)r(jià)六連漲，租金也打破歷史紀(jì)錄，更有大批內(nèi)地買(mǎi)家瘋狂掃貨。

但這還不是頂點(diǎn)，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2026年香港房?jī)r(jià)還能再漲10%。

壹

來(lái)自香港差餉物業(yè)估價(jià)署的最新數(shù)據(jù)，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)連續(xù)六個(gè)月上升。

與此同時(shí)，私人住宅租金更是連漲12個(gè)月，接連打破歷史紀(jì)錄。

最新指數(shù)報(bào)得200.7，對(duì)比去年同期大漲了近8%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

不光房?jī)r(jià)、租金在漲，2025年香港住宅成交約6.28萬(wàn)宗，創(chuàng)下近四年新高。

得益于內(nèi)地買(mǎi)家搶購(gòu)，新房全年成交2.06萬(wàn)宗，同比漲幅超20%，達(dá)到2019年來(lái)最高水平。

可以看到，內(nèi)地資金規(guī)模超過(guò)1300億，其中近60%都用于購(gòu)買(mǎi)香港新房。

｜廣州樓市發(fā)布 制

值得一提的是，香港樓市爆發(fā)并非集中在少數(shù)板塊和項(xiàng)目，而是全面開(kāi)花。

從頂級(jí)豪宅到幾百萬(wàn)的“剛需小戶(hù)型”，都賣(mài)得非常不錯(cuò)。

連續(xù)兩年，總價(jià)逾億港元的頂豪成交破百套。進(jìn)入2026年，1月前20天又有16宗成交。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這個(gè)數(shù)字比2019年更高，也是2013年以來(lái)的歷史新紀(jì)錄。

另外，很多大客戶(hù)，特別是內(nèi)地買(mǎi)家也開(kāi)始抓緊買(mǎi)入低總價(jià)小戶(hù)型。

新鴻基旗下的西沙SIERRA SEA 2A期，僅推出229伙單位，卻收到超4.9萬(wàn)份認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，這相當(dāng)于每214個(gè)人搶1套房，刷新“票王”紀(jì)錄。

| 排隊(duì)登記盛況

| 圖源：星島頭條

還有啟德區(qū)、黃竹坑／深灣區(qū)等板塊，憑借交通、配套和新興城市界面，也走出了維港?雙鉆、啟德海灣、啟德柏蔚森等紅盤(pán)。

特別是，由新世界發(fā)展和遠(yuǎn)東發(fā)展聯(lián)手打造的柏蔚森，內(nèi)地客戶(hù)成交比例高達(dá)56%。

項(xiàng)目不僅有三面環(huán)海、名校和高端配套加持，更憑借小戶(hù)型直面維港海景，被大客戶(hù)搶購(gòu)。

｜ 柏蔚森 內(nèi)部實(shí)景

需要注意的是，現(xiàn)在仍然是進(jìn)軍香港樓市的好時(shí)機(jī)。

據(jù)摩根士丹利預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，2026年香港房?jī)r(jià)漲幅或達(dá)10%。

貳

當(dāng)然，比起數(shù)據(jù)上的亮眼表現(xiàn)，香港樓市這輪爆發(fā)，明顯有三重合力影響：

政策松綁、人口紅利和租售比改善。

首先，香港“撤辣”全面松綁，明顯是“政策一次性給足”。

取消買(mǎi)家印花稅等新政，不僅大幅降低交易成本，也刺激了更多外來(lái)人才購(gòu)房。

目前在香港買(mǎi)房首付比例最低10%，利率約2-3.5%，入市門(mén)檻相對(duì)友好。

｜廣州樓市發(fā)布 制

其次，“優(yōu)才計(jì)劃”、“高才通”等帶來(lái)大量人口紅利。

近兩年港府持續(xù)發(fā)力“搶人才”、“搶企業(yè)”，吸引不少內(nèi)地人才赴港，如今已初見(jiàn)成果。

截至去年12月中旬，已有近 40萬(wàn)宗申請(qǐng)獲批，超26萬(wàn)人已經(jīng)抵港，直接推動(dòng)了住宅市場(chǎng)需求。

隨著港股IPO重回世界第一，大量高收入人群增加，未來(lái)還會(huì)有更多購(gòu)買(mǎi)力涌入樓市。

｜圖源：德勤

最后，租金上漲帶動(dòng)租售比改善，提升了香港住宅資產(chǎn)的吸引力。

從早在房?jī)r(jià)上漲之前，香港私人住宅租金指數(shù)已先行起勢(shì)，提前漲了一波。

租金走高，疊加美聯(lián)儲(chǔ)降息，購(gòu)房資金成本下降，讓香港不少物業(yè)實(shí)現(xiàn)了“租金高于利息”。

當(dāng)房子重回“以租養(yǎng)貸”循環(huán)，不僅為購(gòu)房者創(chuàng)造正現(xiàn)金流，也能同時(shí)撐起自住投資需求。

｜廣州樓市發(fā)布 制

換言之，現(xiàn)在香港的房子，“居住+金融”雙重屬性都得到了強(qiáng)化。

當(dāng)然，香港無(wú)論制度、樓市結(jié)構(gòu)還是經(jīng)濟(jì)模式等等，都有其獨(dú)特性。

它的樓市復(fù)蘇路徑，不能簡(jiǎn)單地套用于內(nèi)地。

但即便如此，樓市君看來(lái)，香港樓市企穩(wěn)回升，對(duì)一線城市仍有借鑒意義。

｜廣州城市航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

其一，政策要“快準(zhǔn)狠”，打破觀望預(yù)期。

香港在2024年2月全面“撤辣”，出手確實(shí)果斷，也符合《求是》開(kāi)年文章所說(shuō)的“政策要一次性給足”。

這方面，廣州取消全面限購(gòu)?fù)瑯幼咴诹饲傲校鄙仙钊貏t依然有松綁空間。

其二，修復(fù)樓市信心，底層邏輯是修復(fù)回報(bào)率。

香港樓市量?jī)r(jià)齊升，本質(zhì)上是重塑了“資產(chǎn)性?xún)r(jià)比”。租金上漲先行，帶動(dòng)房?jī)r(jià)跟進(jìn)企穩(wěn)。

租金先漲，改善了房產(chǎn)持有價(jià)值和預(yù)期；房?jī)r(jià)后漲，反映出市場(chǎng)對(duì)樓市基本面的信心增強(qiáng)。

目前一線城市二手房回報(bào)率不到2%，仍低于房貸利率，但二者差距在縮小。

｜圖源： 麟評(píng)居住大數(shù) 據(jù)研究院

央行開(kāi)年已明確今年會(huì)有降息空間，疊加租金水平企穩(wěn)回升，房產(chǎn)的金融屬性也在修復(fù)。

就拿廣州來(lái)說(shuō)，包括珠江新城在內(nèi)，還是有不少市區(qū)項(xiàng)目“租金超過(guò)月供”。

當(dāng)越來(lái)越多房子能夠?yàn)橘I(mǎi)家?guī)?lái)“正現(xiàn)金流”，購(gòu)房需求自然會(huì)被激活。

其三，人口和產(chǎn)業(yè)依舊是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期錨點(diǎn)。

數(shù)十萬(wàn)高素質(zhì)、高收入人才抵港，疊加金融業(yè)爆發(fā)，直接拉動(dòng)了租賃和購(gòu)房需求，為房?jī)r(jià)提供了最真實(shí)的支撐。

同樣地，一線城市除了透過(guò)人才落戶(hù)等政策，將人口流入轉(zhuǎn)化為住房需求，也要加快壯大新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

就拿廣州來(lái)說(shuō)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的快速壯大，讓海珠特別是琶洲樓市迎來(lái)了爆發(fā)。

|琶洲航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

接下來(lái)，新能源、人工智能、半導(dǎo)體、低空經(jīng)濟(jì)等面向未來(lái)的硬科技，同樣也是發(fā)力重點(diǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，“香港經(jīng)驗(yàn)”已經(jīng)表明，樓市止跌回升是多重利好疊加的結(jié)果。

包括廣州在內(nèi)，一線城市已出現(xiàn)二手房掛牌減少、房?jī)r(jià)“轉(zhuǎn)正”等信號(hào)，信心也在修復(fù)。

面對(duì)新周期，樓市想走出低谷，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，勢(shì)必要找到新的平衡點(diǎn)。

你怎么看2026年的香港和廣州樓市？

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