展望成都“十五五”空間新圖景：存量煥新、物流領跑、消費重構

仲量聯行發布《2025年成都商業地產市場年度報告》

成都，2026年1月22日——隨著“十四五”圓滿收官，“十五五”宏圖徐啟，2025年為成都夯實高質量發展根基寫下堅實注腳，也為2026年這座西部極核城市在新周期中躍升能級、重塑格局鋪就了前行之路。甲級辦公樓市場：供應回歸，全口徑優質辦公存量破三千萬平方米，需求疲軟，空置率攀升，租金下跌。優質零售地產市場：供應暫停，五大項目改造更名，服務消費起勢，商品零售回落。物流地產市場：新增供應繼續放量，整體需求穩健托底，空置率保持低位、租金降幅持續收窄。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示，“2025年，成都城市能級系統性躍升——科創策源力增強，高技術制造與數智綠色產業加速融合；國際消費中心建設深化，場景創新、首店經濟與在地文化激發內生活力；‘一帶一路’節點優勢凸顯，‘蓉企出海’邁向體系化，外貿向價值鏈高端攀升。與此同時，房地產市場在調整中尋求新平衡，這不僅是周期考驗，更是轉型契機。我們相信，2026年成都將以更強韌性，推動空間、產業與資本的高質量協同。”

六大趨勢重塑2026年商業地產格局

隨著全球通脹趨穩、利率下行，2026年商業地產市場將迎來修復窗口。仲量聯行《2026年全球房地產市場展望》指出，真正的變革并非來自周期反彈，而是源于經濟、技術與社會力量的深層交匯——商業地產正從“空間提供”邁向“價值創造”的新范式。

2026年，行業將圍繞效率、體驗與韌性深度重構：企業借空間優化與科技應對成本壓力，優質資產稀缺凸顯存量價值，“體驗”成為辦公、零售與居住的核心競爭力；AI規模化落地依賴數據與組織協同，建筑從能耗者轉向能源參與者，投資門檻降低正吸引新資本涌入，推動商業地產走向大眾化——這不僅是周期回暖，更是范式躍遷的起點。

“看全球，是為了更好地懂成都。”佟恩強調，全球趨勢正為成都發展提供關鍵坐標。在建設綠色低碳示范城市與國家AI先導區進程中，房地產已從“運營成本”升級為驅動創新與人才集聚的“戰略平臺”，成都正將全球變革挑戰轉化為城市躍升的新動能。

乘勢十五五：國家戰略引領下的成都躍升新機

隨著“十五五”規劃進入頂層設計與導航圖構建的關鍵期，高質量發展成為貫穿始終的總體要求。成都正站在國家戰略科技力量重要承載地與全國先進制造業基地的新高度，承接“五中心五地”的城市使命。成都的躍升并非單一維度的增長，而是通過“發展動能、產業體系、消費能級、開放能級”四大路徑實現的系統性跨越：從傳統“要素驅動”向“價值鏈高端”攀升，依托“立園滿園”行動構建現代化產業體系；同時，通過制度型開放破解內陸腹地局限，將通道經濟轉化為樞紐經濟，實現從“區域中心”向“國際消費目的地”的全面轉型。

“成都正處于從‘地理腹地’向‘開放前沿’、從‘規模擴張’向‘質效躍升’的關鍵轉折點。在‘十五五’戰略圖譜下，成都的實踐核心在于‘新質生產力’的深度應用與‘制度紅利’的全面釋放。”仲量聯行成都戰略顧問部負責人張雨放表示：“尤其值得關注的是，存量資產正從沉睡資源轉變為高質量發展的關鍵載體——老舊園區、低效樓宇、閑置廠房通過功能重塑、綠色改造與數字化運營，正在成為人工智能、低空經濟等未來產業的孵化空間，也是‘煙火成都’文化表達的新場景。我們不僅要看成都如何承接國家戰略，更要看成都如何通過空間、產業與資本的協同創新，為中國式現代化提供生動的城市樣本。”

供應回歸，存量博弈：成都辦公樓市場步入深度調整期

2025年，成都甲級辦公樓新增供應44萬平方米，供應回歸，主要聚焦高新南區和天府新區；乙級辦公樓新增供應約22萬平方米。集中供應下，成都全口徑優質辦公樓市場存量突破3000萬平方米，居中西部首位。但需求持續疲軟，甲級凈吸納量僅2.7萬平方米，創近年新低。受此影響，成都甲級辦公樓市場平均空置率大幅升高5.1個百分點，報36.2%，創2018年“去庫存”周期以來的歷史新高。因有效需求不足，業主持續“以價換量”，新租與續約租金均大幅下探。甲級辦公樓平均租金收至74.7元/平方米/月，同比下跌7.2%；乙級平均租金收至57.9元/平方米/月；產業辦公樓租金報46.2元/平方米/月。

回顧全年產業變遷與需求結構，金融業（21.9%）、科技互聯網（20.5%）、專業服務業（16.3%）是成都甲級辦公樓新租需求的前三大產業支撐；而乙級市場的前三大需求分別為金融業（20.2%）、專業服務業（19.1%）和科技互聯網（18.5%）。七成租賃行為源于搬遷或升級，小面積（<300㎡）需求占比上升，較上年同期增加3.9個百分點。退租主力為專業服務、科技與零售業，其全年退租率均超20%。從退租動因來看，辦公需求降級占34.4%，面積縮減占29.0%，同級搬遷占18.2%。

未來三年，成都辦公樓年均新增供應或超50萬平方米，集中于天府新區與金融城三期。策略性延期交付將更加常態化。受此影響，市場空置率預計在兩年內或將突破40%，辦公樓租金仍將進一步下探。仲量聯行成都商業地產部負責人江倩表示：“2025年成都辦公樓市場表現不及預期，需求不足是主因。未來，高新南區將面臨更大去化壓力，市場可租賃面積的加入，或加速搬遷與升級需求的持續釋放。業主應重點維護既有租戶，保持進駐率，提前進行租約續約談判，方能維持項目自身的競爭力、穩定資產表現。”

量增價穩，韌性領跑：成都物流地產空置率穩居全國低位

2025年第四季度，成都物流市場新增豐樹天府機場物流園建成投運，全年新增供應約44萬平方米，超2024年全年新增供應近31萬方。受新增供應影響，四季度空置率環比上升1.0個百分點至8.5%，但仍維持在個位數的低位水平。市場需求整體保持活躍。四季度，零售、白酒、快遞快運等行業延續三季度租賃勢頭，疊加年末新春購物旺季帶動，商超、電商平臺等亦釋放增量倉儲需求，推動2025年全年凈吸納量達約31萬方。四季度，成都物流市場整體租金環比下降2.6%，至16.2元每平方米每月，租金降幅持續收窄。

仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉認為：“盡管2025年新增供應相較2024年同比大幅增加，但成都整體穩健的倉儲需求有效支撐市場，使空置率穩定在低位水平。未來，隨著新增供應逐步回落，租金有望較快企穩回升。”

煥新場景，重塑引力：服務消費起勢下的成都新消費

2025年，成都零售市場供給側與需求側同時發展重大改變。供給側對新增供應按下暫停鍵，全年僅一個新開商場入市，新增供應僅6萬平方米；同期，五大優質零售資產迎來改造換牌，以全新姿態重新走向市場，全市總存量維持在1,200萬平方米上方，仍位居全國第三。需求側在商品零售的回落中，迎來服務消費的起勢，情緒價值對于消費的拉動能力漸強。在歷經市場調整后，成都優質零售地產市場平均空置率收至11.1%，同比上升0.5個百分點；但購物中心首層平均租金同比下跌7.2%，報331.0元/平方米/月，商業運營的壓力與日俱增。全年，潮玩經濟、體育經濟、演藝經濟、節假日經濟仍是拉動消費的重要觸點。在“國補”刺激下，數碼、智能等相關消費品業態銷售業績顯著增長，拉動實體門店拓展積極。需求迭代，動能轉換，成都如何以開放姿態打造國際消費中心城市，在商業資源、消費場景、品牌孵化、社群營造等多個維度走向中國消費的前沿，是這座城市擦亮消費這張名片的下一場大考。

站在“十五五”開局之年，成都正以國家戰略為牽引，加速構建“科技創新—產業升級—消費煥新—開放鏈接—空間更新”五維協同的發展新格局。產業能級持續躍升，消費活力深度釋放，物流樞紐功能強化，存量空間煥發新生——這座西部極核城市，不僅在夯實高質量發展的根基，更在塑造面向未來的新質生產力范式。在政策、市場與資本的共振下，2026年的成都，正迎來從“增長”到“躍升”的關鍵一躍。