2025產(chǎn)業(yè)園物業(yè)專項(xiàng)沙龍 | 新質(zhì)浪潮·園區(qū)服務(wù)煥新之變

更多物業(yè)行業(yè)新鮮事可以關(guān)注綠色泡泡——物法研習(xí)社

導(dǎo)語

FOREWORD

“十五五”新質(zhì)生產(chǎn)力浪潮奔涌，正深刻重塑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的底層邏輯。對(duì)于承載著實(shí)體經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新火種的產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，物業(yè)服務(wù)正經(jīng)歷從“基礎(chǔ)保障”到“生態(tài)賦能”的深層變革。

為探尋這一轉(zhuǎn)型的清晰路徑，2025年12月18日，由上海克而瑞信息技術(shù)有限公司主辦的“新質(zhì)浪潮·園區(qū)服務(wù)煥新之變”——2025產(chǎn)業(yè)園物業(yè)專項(xiàng)沙龍?jiān)谏钲谑心仙絽^(qū)華僑城大廈27樓曠真律所成功舉辦。

活動(dòng)匯聚了全國(guó)超50位產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方、頭部物企高管、投資機(jī)構(gòu)代表及法律專家，聚焦“非住業(yè)態(tài)服務(wù)如何借新質(zhì)浪潮實(shí)現(xiàn)煥新”的核心命題。圍繞服務(wù)升級(jí)、數(shù)智化應(yīng)用、法律風(fēng)控與生態(tài)共建，嘉賓們帶來了從趨勢(shì)研判、實(shí)戰(zhàn)策略到投資視角的深度分享，為園區(qū)服務(wù)的未來圖景勾勒出切實(shí)可行的行動(dòng)路線。

嘉賓分享

PART ONE

馬洪波：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)正從“載體經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”

克而瑞不動(dòng)產(chǎn)華南區(qū)域總經(jīng)理馬洪波先生以《新周期下深圳產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢(shì)分享》為題，用“過去20年我們信奉‘寧可錯(cuò)了也不能錯(cuò)過’，未來20年則必須‘寧可錯(cuò)過也不能錯(cuò)了’。”的開場(chǎng)白，直指產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)折。

他指出，當(dāng)前行業(yè)正面臨房地產(chǎn)下行與產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇緩慢的雙重周期疊加，直接導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)過剩、租金下滑、空置率高企，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入“拼刺刀”的白熱化階段。過去依賴開發(fā)銷售的“載體經(jīng)濟(jì)”模式已難以為繼，產(chǎn)業(yè)園必須從傳統(tǒng)的“收租”思維中徹底解放，向深度運(yùn)營(yíng)與價(jià)值共生的“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型，重新定位為“產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”與“賦能平臺(tái)”。

面對(duì)這一根本性轉(zhuǎn)變，馬洪波提出了未來價(jià)值創(chuàng)造的三大核心路徑：向服務(wù)要價(jià)值，構(gòu)建“基礎(chǔ)+企業(yè)+產(chǎn)業(yè)”的多元服務(wù)體系；向資源要價(jià)值，深度綁定產(chǎn)業(yè)鏈、能源與政策等關(guān)鍵要素；向資本要價(jià)值，借助REITs等工具盤活資產(chǎn)。他強(qiáng)調(diào)，依賴資源與規(guī)模的紅利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，未來屬于具備深度運(yùn)營(yíng)力、前瞻認(rèn)知力與跨界資源整合力的團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)與園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)必須完成從“空間管理者”到“產(chǎn)業(yè)生態(tài)共建者”的戰(zhàn)略升級(jí)，方能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中構(gòu)筑不可替代的壁壘

牟武：

園區(qū)服務(wù)煥新，從“四保”到深度賦能

克而瑞物管華南區(qū)域總經(jīng)理牟武，以《產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的“煥新”之路：2025趨勢(shì)、挑戰(zhàn)與實(shí)踐做法》為題，深入解析園區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型的緊迫性與可行路徑。在新質(zhì)生產(chǎn)力與物企升級(jí)雙重驅(qū)動(dòng)下，服務(wù)煥新已從“可選項(xiàng)”成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的“必答題”

當(dāng)前行業(yè)面臨四大結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)：市場(chǎng)端租金下行、空置率攀升，近五成企業(yè)壓縮物業(yè)預(yù)算，行業(yè)進(jìn)入“存量爭(zhēng)奪”；產(chǎn)品端困于“四保”服務(wù)，成本中心定位導(dǎo)致同質(zhì)化嚴(yán)重；價(jià)格端甲方對(duì)成本敏感，“軟性”服務(wù)遭削減，高附加值業(yè)務(wù)受擠壓；渠道端業(yè)主自營(yíng)趨勢(shì)凸顯，侵蝕傳統(tǒng)業(yè)務(wù)邊界。

對(duì)此，牟武以深圳天安云谷、國(guó)貿(mào)物業(yè)等標(biāo)桿為例，指明破局方向：超越“四保”構(gòu)建“全生命周期服務(wù)”體系，延伸至專精特新申報(bào)、上市規(guī)劃等深度賦能領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)從成本中心到價(jià)值創(chuàng)造中心的轉(zhuǎn)型。他強(qiáng)調(diào)，物業(yè)企業(yè)需“縱深優(yōu)化基礎(chǔ)服務(wù)，橫向拓展服務(wù)邊界”，以專業(yè)化服務(wù)構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

張文隆：

從“空間管家”到“資本導(dǎo)演”

企生活運(yùn)營(yíng)有限公司張文隆副總裁，以《產(chǎn)業(yè)園區(qū)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制和投資機(jī)會(huì)》為題，帶來融合投資邏輯與資產(chǎn)思維的深度分享。他指出，在這一新周期下，物業(yè)不再是從屬角色，而是決定資產(chǎn)估值的關(guān)鍵變量。

轉(zhuǎn)型升級(jí)絕非改行，而是基于“對(duì)空間的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，并向產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸”這一核心能力。張總提出“四立五升”的實(shí)踐框架：即立認(rèn)知、資產(chǎn)、資源、風(fēng)控；升思維、工具、整合力、團(tuán)隊(duì)與變現(xiàn)力。他特別警示，在參與收并購(gòu)或包租等交易時(shí)，必須將產(chǎn)權(quán)瑕疵、經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛及清退風(fēng)險(xiǎn)的法律與商業(yè)審查置于首位，并堅(jiān)守“買得便宜”的投資鐵律。

最后，他呼吁物業(yè)管理者完成從“空間使用者”到 “資本導(dǎo)演”的角色蛻變，在認(rèn)知與行動(dòng)的統(tǒng)一中，主動(dòng)把握存量市場(chǎng)價(jià)值重塑的機(jī)遇。

龔晨：

法律賦能商寫物業(yè)回款

曠真律師事務(wù)所物業(yè)法律部部長(zhǎng)龔晨，以《法律賦能商寫物業(yè)運(yùn)營(yíng)與回款》為題，帶來兼具策略性與實(shí)操性的分享。她指出，商寫物業(yè) “催費(fèi)難” 核心癥結(jié)是策略錯(cuò)配，而非客戶惡意拖欠。

為此，龔晨提出 “分層決策” 框架：以“資產(chǎn)屬性”（自持型/出售型）和“出租率”（滿租≥80%、爬坡60%-80%、高危≤60%）為坐標(biāo)軸，將項(xiàng)目劃分為六個(gè)核心場(chǎng)景，每個(gè)場(chǎng)景都需匹配截然不同的運(yùn)營(yíng)策略與法律底線。

面對(duì)自持型物業(yè)以 “資產(chǎn)合伙人” 為核心，滿租期推動(dòng) “機(jī)制化調(diào)價(jià)”，爬坡期 “博弈協(xié)同”，高危期啟動(dòng) “止損保全”；面對(duì)出售型物業(yè)堅(jiān)守 “秩序維護(hù)者” 定位，成熟階段 “拒交即催、催后即訴”，爬坡期建公開減免制度，高危期精準(zhǔn)打擊鬧事者。

龔晨將這套法律賦能的精髓總結(jié)為九字心法：“順境談價(jià)值，逆境談規(guī)則，絕境談底線。”她強(qiáng)調(diào)，物業(yè)費(fèi)絕非“討”來，而是通過匹配資產(chǎn)策略與法律工具，精準(zhǔn)“換”來的。這要求物業(yè)企業(yè)必須超越單一歸因思維，用系統(tǒng)性法律風(fēng)控前置管理，實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)催繳到主動(dòng)經(jīng)營(yíng)的跨越。

孟祥薇：

建筑安全治理需從“服務(wù)”到“治理”

深圳瑞捷總裁辦主任兼既有建筑及存量運(yùn)營(yíng)事業(yè)部總經(jīng)理孟祥薇圍繞《既有建筑運(yùn)營(yíng)安全痛點(diǎn)及解決方案》，系統(tǒng)剖析建筑安全治理的挑戰(zhàn)與破局之道。

數(shù)據(jù)揭示嚴(yán)峻現(xiàn)狀：我國(guó)超35%房屋樓齡已超25年，因設(shè)施老化、違規(guī)作業(yè)等引發(fā)的火災(zāi)等事故，僅2025年前十個(gè)月就造成了巨大的人員傷亡與超過65億元的直接財(cái)產(chǎn)損失。這不僅凸顯了海量既有建筑普遍面臨運(yùn)維安全、消防及結(jié)構(gòu)隱患，更意味著“合規(guī)”已從底線要求，升級(jí)為決定資產(chǎn)價(jià)值與運(yùn)營(yíng)資格的核心命脈。

對(duì)此，他提出從 “運(yùn)營(yíng)服務(wù)” 升級(jí)為 “運(yùn)營(yíng)治理”的核心思路：聚焦關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)源，理清責(zé)任鏈、建立標(biāo)準(zhǔn)化體系，通過前期查驗(yàn)與科技手段實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)前置，借助數(shù)字化工具達(dá)成安全治理可視、可控、可追溯。深圳瑞捷憑借四大核心服務(wù)能力，致力于為各類業(yè)態(tài)提供全周期既有建筑安全治理方案，助力實(shí)現(xiàn)綠色、智慧、可持續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

結(jié)語

THE END

思想的交鋒總能激蕩出前行的火花。本次沙龍不僅是一次知識(shí)的密集輸出，更是一次行業(yè)認(rèn)知的集體升維。物業(yè)服務(wù)的邊界正在被重新定義——它不僅是保障，更是賦能；不僅是成本，更是價(jià)值

沙龍雖已落幕，但探索永不止步。告別舊模式的紅利，擁抱新周期的挑戰(zhàn)，物業(yè)服務(wù)正站在從配角邁向主角的歷史舞臺(tái)。也希望未來能繼續(xù)與所有行業(yè)同仁一道，以專業(yè)洞察連接實(shí)戰(zhàn)智慧，共同推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展新紀(jì)元。