仲量聯(lián)行｜2025上海商業(yè)地產(chǎn)市場回顧與2026展望

2025年的上海商業(yè)地產(chǎn)市場，在宏觀經(jīng)濟(jì)政策托底與城市內(nèi)生發(fā)展動(dòng)能的雙重驅(qū)動(dòng)下，在壓力和韌性中顯現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性修復(fù)。一方面，市場整體在進(jìn)行價(jià)值重估，供需雙方在波動(dòng)和博弈中尋求新的平衡點(diǎn)；另一方面，來自金融與專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等領(lǐng)域的多元需求，持續(xù)改寫著各資產(chǎn)類別的市場表現(xiàn)。

辦公樓市場

· 2025全年，辦公樓市場錄得凈吸納量49.9萬平方米，與2024和2023年相比分別錄得約5%和31%的增長，租賃活躍度有所增強(qiáng)。

· 整體市場繼續(xù)利好租戶方。業(yè)主繼續(xù)提供具有競爭力的價(jià)格和激勵(lì)政策以吸引租戶，大多數(shù)業(yè)主在租約談判中仍保持靈活，高出租率項(xiàng)目的業(yè)主則采取更為穩(wěn)定的租賃策略。

· 需求格局映射上海的經(jīng)濟(jì)底色：2025全年，金融作為“壓艙石”根基穩(wěn)固，其中私募基金在金融需求中占比超1/4，專業(yè)服務(wù)保持韌性，人工智能相關(guān)領(lǐng)域成為活躍的新增長來源。

· 租戶策略凸顯務(wù)實(shí)理性，高達(dá)74%的搬遷成交屬于升級(jí)需求，其中大部分源自乙級(jí)項(xiàng)目租戶，甲乙級(jí)辦公樓間租金價(jià)差的縮小持續(xù)釋放成本節(jié)約型的升級(jí)需求。

· 2026年，供應(yīng)壓力與成本敏感性仍將主導(dǎo)租賃決策。然而，企業(yè)升級(jí)需求與空間優(yōu)化策略，將為高品質(zhì)樓宇去化提供核心動(dòng)力，推動(dòng)市場步入更均衡、更依賴內(nèi)生韌性的修復(fù)階段。

零售地產(chǎn)市場

· 在新興消費(fèi)趨勢和政策刺激下，2025年前11個(gè)月，上海全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長5.0%，全年零售物業(yè)凈吸納量達(dá)40.4萬平方米。

· 潮玩雜貨、運(yùn)動(dòng)戶外、消費(fèi)電子、寵物消費(fèi)及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)相對活躍。頭部品牌持續(xù)推進(jìn)“大店策略”，在消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)、空間敘事強(qiáng)化及品牌沉浸感營造等方面持續(xù)加碼。

· 預(yù)計(jì)2026年消費(fèi)市場將延續(xù)務(wù)實(shí)基調(diào)，數(shù)智經(jīng)濟(jì)與情緒價(jià)值等趨勢催生的新興業(yè)態(tài)有望驅(qū)動(dòng)線下空間煥發(fā)新活力。

物流倉儲(chǔ)市場

· 2025年，大上海區(qū)域（含上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興、無錫）物流市場新增供應(yīng)總量約181萬平方米，同比下降近50%，整體供應(yīng)壓力明顯緩解，但截至年末市場空置率仍逾20%，存量去化挑戰(zhàn)持續(xù)。

· 在“租戶市場”的格局下，業(yè)主普遍采取“以價(jià)換量”策略，租金水平整體處于下行周期。需求端以第三方物流的資源整合與升級(jí)為主導(dǎo)，同時(shí)長三角高端制造業(yè)的穩(wěn)健擴(kuò)張為市場提供了持續(xù)的需求支撐。

· 預(yù)計(jì)2026年新增供應(yīng)將繼續(xù)保持低位，市場進(jìn)入存量消化階段。需求端有望隨宏觀消費(fèi)復(fù)蘇與產(chǎn)業(yè)升級(jí)而溫和改善，但租金調(diào)整與激烈的市場競爭態(tài)勢短期內(nèi)仍將延續(xù)。

*本文開篇插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作