北京凱諾律師事務(wù)所：集體土地被征收，這三個程序需要了解清楚

　　不同于征收國有土地上房屋，征收農(nóng)村集體土地相對于來說會很復(fù)雜，尤其是在征收程序方面，往往無法與國有土地上房屋征收程序相提并論。征收細(xì)節(jié)頗多，如果廣大被征收人在遇到土地征收時，沒有及時了解具體的征收程序，那么則很容易陷入到土地征收糾紛中。所以，對于被征收人來說，了解一定的征收程序，對保障自己合法權(quán)益會有一定的幫助，那么被征收人需要了解集體土地征收中的哪些征收程序，或者是細(xì)節(jié)呢？凱諾律師結(jié)合自己的辦案經(jīng)驗(yàn)整理出了以下三個。

　　一、土地現(xiàn)狀調(diào)查程序

　　根據(jù)《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》中的規(guī)定，相關(guān)部門在確定征收范圍之后，需要以書面的形式在征收范圍內(nèi)發(fā)布土地征收預(yù)公告，告知廣大被征收人具體的征收面積、征收范圍，征收主體、征收目的，以及具體開展土地現(xiàn)狀調(diào)查工作的安排等等事項(xiàng)。

　　在發(fā)布土地征收預(yù)公告之后，一般情況下，相關(guān)部門會很快組織工作人員開展土地現(xiàn)狀調(diào)查這個法定程序，這也是不能缺少的一個程序。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》中的規(guī)定，土地現(xiàn)狀調(diào)查需要查明土地的位置、權(quán)屬、地類、面積，以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況。

　　也就是說，相關(guān)部門工作人員要在補(bǔ)償安置之前需要弄清楚農(nóng)村房屋具體的面積、用途，以及土地面積、地上附著物的情況，還有農(nóng)作物具體的情況，包括果樹是多少棵，是幼苗，還是成熟的果樹，青苗等的具體數(shù)量，類量等等，弄清楚這些，那么才能確定具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　但是這里凱諾律師需要大家注意的是，土地現(xiàn)狀調(diào)查必須是要以實(shí)地的方式進(jìn)行，也就是工作人員需要前被征收的土地區(qū)域，深入開展土地現(xiàn)狀調(diào)查工作，不能僅以村委會提供的照片或者是航拍圖拍到的情況來確定地上附著物、青苗、房屋等具體的情況，這對被征收人來說是非常不公平的。除此以外，在開展土地現(xiàn)狀調(diào)查工作時，還應(yīng)當(dāng)要有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)人的參與。

　　若征收方是嚴(yán)格按照法定程序推進(jìn)征收工作的，那么一般情況下，征收方會提前告知村民何時會對土地現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，作為被征收人，若征收方提前通知了自己，那么一定要積極地參與到其中，萬不可將自己手里僅有的一點(diǎn)權(quán)益交到別人手上，比如讓村委會代替自己參與土地現(xiàn)狀調(diào)查等，這對被征收人來說是有一定風(fēng)險的。

　　從實(shí)踐過程中來看，有的征收方經(jīng)常會擅自篡改地上附著物、青苗等的數(shù)量，種類等，若青苗、果樹等數(shù)量被減少，被征收人拿到的補(bǔ)償自然也就會比較少。因此一定積極地參與土地現(xiàn)狀調(diào)查程序中，并就土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果與工作人員一同確定，這在地方法律規(guī)定上也有明確要求，一旦發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果與實(shí)際現(xiàn)狀有差異，被征收人則可以及時發(fā)現(xiàn)，及時維護(hù)自己的權(quán)益。

　　二、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

　　社會穩(wěn)定風(fēng)險評估也是集體土地征收中的一個法定程序。根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條，社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)當(dāng)對征收土地的社會穩(wěn)定風(fēng)險狀況進(jìn)行綜合研判，確定風(fēng)險點(diǎn)，提出風(fēng)險防范措施和處置預(yù)案。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)當(dāng)有被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人參加，評估結(jié)果是申請征收土地的重要依據(jù)。

　　一般情況下，對于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償，如果廣大被征收人對征收方提供的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，那么則可以通過評估機(jī)構(gòu)來評估確定。不過對于評估機(jī)構(gòu)的選定，通常是由被征收人協(xié)商確定，征收方不能直接確定，如果是征收方直接確定的評估機(jī)構(gòu)，那評估報告對被征收人來說可能就會存在一定的風(fēng)險。

　　因此，凱諾律師在這里提醒大家，若需要評估機(jī)構(gòu)評估確定房屋價值，被征收人就需要積極地參與到評估機(jī)構(gòu)選定的過程中，避免給征收方留下一定的操作空間。另外，在評估環(huán)節(jié)，與土地現(xiàn)狀調(diào)查一樣，評估機(jī)構(gòu)工作人員，需要實(shí)地對被征收房屋進(jìn)行查勘，確認(rèn)房屋的具體情況，不能僅憑幾張照片來確定被征收房屋的價值。

　　三、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

　　補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂意味著被征收人與征收方就補(bǔ)償事宜已經(jīng)達(dá)成了一致意見。但這里需要廣大被征收人要注意的是，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議之前，征收程序應(yīng)當(dāng)要全部落實(shí)到位，補(bǔ)償款也應(yīng)當(dāng)要專款專用，專戶存儲。所以，在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時，建議被征收人可以在專業(yè)律師的幫助下，先審查一下，征收補(bǔ)償款是否有專戶存儲，這是非常重要的一個細(xì)節(jié)。

　　另外就是要注意，補(bǔ)償安置協(xié)議中必須要有各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用的具體情況，不能是什么重要內(nèi)容都沒有填寫的空白協(xié)議。如果是空白協(xié)議，或者是征收方以各種理由強(qiáng)迫被征收人簽訂不合理的補(bǔ)償安置協(xié)議，日后對被征收人來說都會非常的不利，比如要么出現(xiàn)遲遲拿不到補(bǔ)償款的情況，要么日后生活沒保障，這都是實(shí)踐中時有發(fā)生的。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家，遇到土地征收后，要及時了解土地征收程序，這樣可以及時發(fā)現(xiàn)征收方是否有侵害自己的合法權(quán)益，如果有，建議盡快收集相關(guān)的證據(jù)材料，咨詢專業(yè)律師，若有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。