租金普跌，高端公寓何以逆市“賺翻”？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，在多家權威研究院機構發布的2025年租賃市場報告中，都提及一個觀點：整體租賃市場租金下行，核心城市高端服務式公寓租金逆勢大漲。如廣州10月高端服務式公寓相關租金同比飆升16.8%，上海有項目月租起步2.72萬元仍受追捧……酒店系、房企系、運營平臺系、地方國資系等眾多玩家的反應速度更快，紛紛搶灘高端服務公寓市場。

高端服務式公寓成增長最猛租賃賽道

近期，高端服務式公寓市場引發各方關注。克而瑞長租數據顯示，2025年整體個人租賃市場呈現租金下行態勢，55城個人租賃市場10月套均總價環比下降4.83%、同比下降5.71%。但高端服務式公寓卻逆勢上漲，其中廣州10月高端服務式公寓坪效租金達10.15元/天/平方米，同環比分別大漲16.8%、15.9%，遠超整體租賃市場水平。

2023年以來各城市低價保租房項目規模入市，加劇行業競爭，核心15城年度平均租金持續下調，2025年平均租金為78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表現為近五年低位。貝殼研究院數據顯示，杭州住房租金從2018年的高點61.9元/㎡月持續下滑，到2025年一季度已降至42.9元/㎡月，對比2018年下降約30.7%，接近2016年水平。這一趨勢顯示，受低價保租房項目和市場供應壓力影響，絕大多數城市的整體租賃市場正在經歷“以價換量”的競爭，租金持續承壓已成為常態。

值得強調的是，這一觀察并非克而瑞一家的觀點，多家國內外研究機構均指出類似趨勢。年初，URI研究中心數據顯示，2025年中國服務式公寓行業進入高速發展與深度變革的雙重周期，市場規模預計達到1285億元，預計2025—2030年年復合增長率將保持13.1%的高位水平，或成為住房租賃行業中增長最為迅猛的細分賽道。

Savills（世邦魏理仕）在2025年中期上海住宅租賃市場報告顯示，第二季度上海新增服務式公寓項目，包括靜安洲際行政公寓、北外灘雅詩閣項目等，為市場注入新的高端標的；同期中長租公寓空置率小幅回升，而服務式公寓總體空置率與租金表現更為穩定。機構數據表明，在核心城市中，高端服務式公寓憑借有限供給和精準定位，仍保持定價優勢和高入住率。

但高端服務式公寓的租金卻保持穩定，有的甚至逆勢增長。上海城投寬庭在2025年8月推出高端子品牌“寬嵐”，其首個項目「寬嵐?大境」落地核心地段，10月開啟試運營，租金起步2.7萬/月，在全國范圍內都屬于極高水平。還有上海成熟高端服務式公寓項目逸蘭盧灣服務式公寓，其一居室月租金穩定在2.1萬至2.7萬元區間；而華麥靜安公館等頂級產品，月租金則高達4.5萬至7.5萬元。總體看，服務式公寓的供給規模增長速度低于普通集中式租賃住房，這意味著在高品質、精細化運營的細分領域，精品項目仍具稀缺性和定價優勢。

不難發現，高端服務式公寓，已經不再與“普通租房市場”共用同一套邏輯。其產品從一開始，就不是“便宜出租”，而是以長期資產回報為前提倒推產品與租金。

北上廣深布局占7成以上

早些年，傳統服務式公寓的客群以外籍人士為主，尤其是歐美租戶，高端產品數量有限，且多由國際品牌主導，如雅詩閣、萬豪、文華東方、凱賓斯基等。然而，隨著外資企業在華布局調整以及國內高凈值人群的崛起，亞裔租戶、海歸人士及本土高端白領的占比持續上升，高端服務式公寓市場逐漸打破外資品牌壟斷格局。國企、酒店集團及傳統長租公寓企業紛紛入局，使這一細分賽道成為行業增長最快的板塊。各類企業依托自身優勢，進行差異化布局，推動高端租賃市場從“小眾定制”向“規模化供給”演進。

以城家為例，2025年其四大服務式公寓品牌實現全面落地，新增46個項目（共6166間），同比增長50%，房源總規模突破16643間。央企招商蛇口旗下招商伊敦“壹”系列服務式公寓核心產品線，現已布7個核心城市，落地12個標桿項目。希爾頓惠庭（中國）2025年已達成“中國百店”里程碑，成為行業內成長迅速的旅居品牌。還有錦江酒店（中國區）與雅詩閣中國合資公司錦詩庭拓展速度也十分亮眼，成立1年不到新拓項目超15個。此外，作為純國企背景孵化的高端服務式公寓“寬嵐”，在2025年品牌面市半年內，同步落地項目3個，另有若干戰略儲備項目……

國際品牌也持續擴張。雅高旗下瑞士酒店在中國推出首個服務式公寓項目——上海虹橋瑞士酒店公寓，提供190間長住公寓，精準滿足大虹橋國際樞紐的長期居住需求；萬豪國際集團亞太區首家萬豪旅享家公寓也即將在蘇州啟幕。

盡管入市項目增多，高端服務式公寓的布局仍聚焦核心城市。截至2025年6月底，全國16個重點城市高端公寓累計供應255個項目、約46,964間房源，其中北京、上海、深圳、廣州四大一線城市占比超過73%。這些城市憑借穩定就業、消費能力和政策支持，使高端公寓出租水平長期保持較高，如上海高端服務式公寓占比已達到12.24%，明顯高于多數城市。

市場表現顯示，位于商務區或緊鄰商務區的項目更受市場青睞。高端服務式公寓多面向高凈值商圈及國際化商務客群。例如，海城投寬庭推出的高端品牌「寬嵐·大境」，落子上海黃浦區豫園板塊，為國際長住客群提供兼具“住宅舒適度 + 酒店服務力”的高端長居產品。瑞士酒店在華首個服務式公寓亦采取相似邏輯，依托虹橋交通樞紐和國家會展中心，為長期駐滬人士打造長期住宿解決方案。

隨著外籍專業人士、跨國企業高管、國際學生及高端人才流入，服務式公寓在上海乃至全國的定位逐漸從“短期商旅住宿”向“長期居住解決方案”轉變。新項目普遍以高品質、強配套、重服務為核心。例如，上海靜安洲際行政公寓通過低密度規劃和合理戶數控制，為住客提供安靜、私密且穩定的居住體驗；base佰舍-漕河涇項目則與商業、健身等資源深度合作，為客戶提供專屬優惠、私教服務及靈活快遞配送。

房企、地方國企和酒店集團的入局，不僅豐富了高端租賃產品供給，也推動了行業服務標準升級。有媒體預計，到2030年，中高端服務式公寓將占據整體租賃市場超過55%的份額。未來，隨著租賃需求的分化，預計更多企業將在一線及強二線城市核心地段推出細分領域的高端服務式公寓品牌。

為什么都來搶灘高端服務式公寓

高端服務式公寓在當下集中獲得資本關注，并非偶然，更不是簡單的“消費升級”敘事外溢，而是因為這一業態在多個現實層面同時彌補了酒店與長租公寓長期存在的結構性缺口，進而成為當前周期中少數能夠形成完整投資閉環的居住型資產。

首先，從使用場景來看，高端服務式公寓精準切中了長期被忽視的“多人、多日”居住需求。長短租結合模式成為本土服務式公寓的核心競爭力，其本質是通過動態調配房源資源，實現供需精準匹配，徹底改變了單一租賃模式的盈利邏輯。從實際運營數據來看，采用該模式的公寓平均出租率較單一模式提升20%—30%，收益提高30%—50%，相當于一年可實現14個月的租金收入。

其中核心原因之一是家庭租賃需求的崛起。在房地產逐步回歸居住屬性、資產增值預期弱化的背景下，更多家庭基于理性選擇，傾向于“以租代購”的居住模式。這一轉變直接推動了對功能完整、空間適宜的中大戶型租賃產品的需求增長。這類需求并不以“最低成本”為首要目標，而更看重連續居住的穩定性與效率，由此形成了一條獨立于酒店和普通租賃市場之外的需求曲線。對投資端而言，這意味著項目無需參與高度同質化的價格競爭，而是服務于一個更窄、但更穩定的使用場景。

其次，在資產屬性層面，高端服務式公寓正逐步展現出“可增值、可退出”的投資特征，不再只是單一的持有型現金流工具。2025年12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025 年版）》，明確將四星級及以上酒店、服務式公寓納入獨立資產類別，標志著酒店及服務式公寓領域的資產證券化進程，正式從 “政策吹風” 階段邁入 “實操落地” 新征程，行業發展迎來明確政策利好。

近期，市場已出現具有標志意義的交易案例：鼎暉投資正式收購錦和資管旗下 Base佰舍·蘇河 項目，交易規模超過7億元。這一案例的價值不在于成交金額本身，而在于它向市場清晰傳遞出一個信號：高端服務式公寓已經具備被專業投資機構整體接盤，并納入資產配置體系的現實條件。此類項目通常位于核心城市、核心區位，產品成熟度和運營穩定性較高，在合適的市場窗口期，既能提供持續現金流，也具備整體轉讓的可能性，從而打破了租賃資產“難以退出”的傳統認知。

最后，行業成熟度已經到位，使高端服務式公寓首次具備了規模化發展的現實基礎。早期的服務式公寓更多依賴個案成功，產品、服務與成本高度依賴經驗積累，難以復制。而當下，無論是酒店集團成熟的服務體系輸出，還是頭部租賃企業在產品標準化、系統化運營上的持續積累，都在推動這一業態逐步擺脫“手工作坊”階段。在核心城市，已有足夠多的項目樣本被反復驗證，產品模型、成本結構與客群定位日趨清晰，這也使得資本開始敢于在多個項目、多個城市同步布局，而不再只是單點試水。

綜合來看，高端服務式公寓在當前階段被集中投資，并非因為它提供了更大的想象空間，而是因為在“使用場景成立、資產具備增值潛力、退出路徑可被預期、行業能力已經成熟”這四個關鍵條件同時具備的前提下，它成為當前周期中少數能夠被反復測算、并被長期資金接受的居住型資產。這，才是其真正的吸引力所在。

高端服務式公寓未來發展四大風向標

當高端服務式公寓進入規模化擴張期后，行業的核心問題已經不再是“要不要做”，而是會長成什么樣。從近期項目落地與資本動作看，這一業態的未來，并非簡單放大，而是沿著幾條清晰路徑開始分化。

一是從“泛高端”走向“人群定制”，產品邏輯開始發生根本變化。過去十年，高端服務式公寓的溢價邏輯主要依賴“位置+硬件+品牌”，但這一模型正在失效。新一輪項目中，產品策略更加精準，不再試圖覆蓋所有高凈值人群，而是通過居住周期、生活方式和服務強度的差異，形成明確的客群區隔。

在北京、上海等核心城市，新入市項目普遍將目標鎖定在“跨城工作的高薪技術人才”或“國際企業外派管理層”。戶型配比上，一居比例下降，兩居和套房可靈活改造，服務上強化商務支持、行政代辦和私密性管理。另一類項目則針對銀發群體進行設計創新，引入無障礙動線、健康監測和基礎照護協同服務，租期延長，空置率反而低于周邊同類產品。行業正在用實際運營數據證明，高端服務式公寓的“高端”，不再來源于價格，而在于是否精準服務了特定長期居住人群。

二是空間布局的邏輯改變，高端服務式公寓正從“城市核心”走向“目的地型場景”。一線城市核心商務區依然是高端服務式公寓的基本盤，但增長故事已不止于此。隨著商務活動外溢和區域經濟活躍度提升，頭部運營商加快向重點二、三線城市的核心商圈和產業區，已成為品牌擴張網絡的重要節點。

更具結構性意義的變化則發生在度假與旅居型目的地。圍繞國家級旅游度假區或具有自然、文化特色的城市，高端服務式公寓開始承接休閑度假及中長期旅居需求。例如，雅高集團將旗下品牌服務式公寓布局在重慶仙女山、威海等地，瞄準“慢節奏、高停留”的旅居人群。這類項目強調與在地文化融合、家庭友好設施及體驗式活動設計，滿足高凈值家庭與個人“住下來體驗生活”的需求，其運營邏輯已明顯區別于傳統酒店的淡旺季模式。

三是資本與運營的分工日益清晰，高端服務式公寓進入能力定價時代。隨著行業成熟，高端服務式公寓逐漸形成重資產持有與輕資產運營分離的格局。保險資金、地方國資平臺、國有企業等長期資本成為主要資產持有方，他們看重長期穩健現金流和資產保值增值，與高端服務式公寓收益特性高度契合。例如，一線城市核心地段的服務式公寓，多由國資或險資背景支撐，上海城投控股等企業也在持續布局此類資產。

在這種結構下，品牌方角色被重新定義。雅詩閣、華住城家等不再僅是“貼牌輸出”，而是通過專業運營、產品創新和持續煥新能力，為資產長期價值賦能。合作模式也從傳統委托管理，演變為合資公司、獨家運營權等更深度綁定形式。品牌方不僅要“跑得穩”，還需以可驗證數據證明其運營能力對資產價值的貢獻。

四是服務內核進化，將孕育獨特的“公寓服務”專業體系。區別于酒店的高頻、標準化服務，也不同于普通長租公寓的低干預管理，高端服務式公寓面對的是復雜、長期的居住場景。從居家維護、保潔協調、包裹管理，到本地生活資源整合，甚至延伸至教育、醫療等事務性支持，運營團隊需要具備更強的資源整合與問題解決能力。

這種服務不強調“存在感”，而追求連續性與穩定性，目標是降低長期居住過程中的摩擦成本。當這一體系成熟，高端服務式公寓才真正形成區別于酒店和普通長租公寓的核心壁壘，為行業的長期發展提供堅實基礎。

綜上，高端服務式公寓的浪潮才剛剛開始，未來的贏家不會僅依靠品牌光環或地段優勢，而是那些能夠將運營效率、服務質量與資產價值緊密結合的企業。行業分化已不可避免，擅長精細化管理、能夠精準鎖定細分客群，并具備資本化運作能力的玩家，將在核心城市和高端市場牢牢占據制高點。相反，缺乏完善服務體系、模式復制力不足、僅依靠價格或短期策略的項目，很可能在下一輪市場洗牌中被淘汰。對于投資方而言，高端服務式公寓不僅是租金收益的較量，更是長期資產回報與運營能力的比拼。唯有真正理解這一邏輯的企業，才能在未來數年持續收獲溢價和市場話語權。