長期主義丨2026房企生存兩大路徑：全國戰(zhàn)略與城市深耕

2025年房企規(guī)模發(fā)生了重要的變化，千億房企只有10家，而百億房企只剩下65家，2020年時這一數字是173家。

這背后無論是主動還是被動控制規(guī)模，房地產市場都與2021年之前發(fā)生了翻天覆地的變化。

我們正在走上一條新路，2026年房企戰(zhàn)略將圍繞兩大路徑展開：一個是聚焦高能級的全國戰(zhàn)略，一個是探索結構性機會的城市深耕。

無論是全國性規(guī)模房企，還是區(qū)域深耕型企業(yè)，都需要重新審視自身的戰(zhàn)略定位、管理模式、運營體系，并在非核心城市挖掘點狀投資機會。

2021年以來，企業(yè)布局城市快速收縮。

一個明顯的變化是，典型房企拿地城市數量逐漸減少，至2025年多數收縮至20個以下。

比如，保利發(fā)展拿地城市數量從2021年的66個縮減至2025年的19個。和保利發(fā)展類似，中海地產2025年城市數量收縮至15個，較2021年時減少了10個。招商蛇口2021年再41個城市拿地，到了2025年只剩下了17個。而萬科和龍湖集團，2025年拿地城市數量只剩下個位數，分別為9個和5個。

要知道，在2016年至2020年這五年間典型房企新進城市數量占比多數保持在50%以上。企業(yè)追求規(guī)模城市快速擴張的時代已遠去。

與之相對應的是，核心一二線城市已成為規(guī)模房企的共識。今年發(fā)布會上，基于不同城市間的房地產市場容量，我們對，上海、北京、杭州、成都和廣州5個城市被劃分為一線城市。此外還有10個二線城市和45個三線城市。這60個城市，構成了當前房地產市場容量的主要支撐。

城市布局收縮并聚焦核心高能級城市，一方面能夠保障存貨的后續(xù)去化，另一方面，重點布局少數核心城市也能大幅度減少管理半徑，提升總部的決策能力以及管理效率，避免無效開支。

隨著城市布局收縮，我們明顯看到，企業(yè)組織架構越來越扁平化。調整的核心是打破傳統(tǒng)三級架構，轉向兩級管控，由集團直管城市公司或總部直管項目，這也將成為未來房企主流的組織架構調整路徑。

“好房子”政策，是開啟中國房地產未來十年發(fā)展的關鍵政策。

2025年住建部“好房子”政策標準出臺，規(guī)模房企也紛紛建立新的產品力相關體系、標準。

當下的“好房子”不再是單一環(huán)節(jié)的“單點爆破”，而是多線并行、前置協同的全鏈條進化。原本企業(yè)的每個部門可能各自成一條線，但是“好房子”政策之后，住宅產品的比拼升級為從客研、投資、設計、開發(fā)、營銷和物業(yè)并聯協同。

當前市場環(huán)境下，打造出真正實現銷售突破的“好房子”有兩個重要的“邊界”。

一個是筑牢根基。通過全鏈條并聯協同，將集團標準嵌入好房子全流程，以客戶為中心，聚焦客戶需求，推動好房子落地，精耕產品力和服務力構筑核心競爭力。這是好房子的“下限”，即集團標準托底保障，構成好房子的基礎，所以很難出現特別差的產品。

一個是拉升上限。項目的上限天花板，則主要由項目核心團隊的能力決定，最終成效依托城市或項目負責人的能力，包括戰(zhàn)略眼光、資源整合與執(zhí)行力等。

項目雙邊界的核心目標是以并聯協同實現“客戶需求精準匹配”與“項目利潤穩(wěn)健保障”雙向達成。能否打造出叫好又叫座的“標桿項目”，也將成為檢驗房企內功的新標尺。

現房銷售是未來的趨勢。“十五五”規(guī)劃建議全文明確推動房地產高質量發(fā)展，同時加快構建房地產發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。

此后住建部長在署名文章《推動房地產高質量發(fā)展》中，提出了推動行業(yè)高質量發(fā)展的六大重點任務，其中就包括推進商品房現房銷售制度。

國家統(tǒng)計局數據顯示，截至2025年11月，全國現房銷售面積占新建商品住宅銷售總面積的32%，占比持續(xù)提升。

當前市場環(huán)境下，現房銷售不應“一刀切”。從企業(yè)發(fā)展的角度來看，12家披露預售監(jiān)管資金上市規(guī)模房企受限資金占持有現金的比重已達到了30%。另外，銷售回款占房企到位資金的43%。在融資環(huán)境趨緊、資金高度依賴銷售的背景下，房企現金流面臨較大壓力。

不過現房銷售這一不可逆轉的趨勢，正在徹底重塑房企的開發(fā)模式。傳統(tǒng)的“快銷售、慢開發(fā)”的期房模式難以為繼，取而代之的是“快開發(fā)、強銷售”的現房思維。

“快開發(fā)”是為了盡快形成可售資產，盤活資金。期房銷售模式下，能夠實現3-6個月快速銷售，占用的是客戶資金，但現房銷售模式下，開發(fā)周期必須精確控制在兩年左右的開發(fā)周期，若是毛坯交付規(guī)模房企往往可以控制在18個月左右。

“強銷售”的核心則是為了最大化回款速度。現房模式下，物業(yè)管理也將成為銷售力的關鍵組成部分。

當前房地產市場的另一個顯著特征是，在非核心城市仍然存在點狀投資機會，深耕三四線城市的地方龍頭企業(yè)在市場上展現出強大的生命力。

正如我們在劃分一二三四線中觀察到的，在四線城市很容易形成“一家獨大”的格局。從三四線城市本土頭部房企市占率來看，蕪湖的偉星房產占當地25.3%的份額，哈爾濱的匯龍地產市占率達到23.4%，揚州的華建地產也占了22.5%的市場份額。

在三四線城市還有很多不為人熟的實力企業(yè)，這些地方企業(yè)憑借對本土市場的深刻理解和長期深耕，建立了難以撼動的市場地位，未來地方龍頭也會越來越多。

規(guī)模房企要不要去這些市場？我打一個大的問號。對于大多數的規(guī)模房企，真的不要去。

地方龍頭企業(yè)的成功多建立在多重優(yōu)勢之上，比如對本地消費者的深刻洞察、與地方政府的關系以及品牌認知等，這些優(yōu)勢都是外來企業(yè)難以在短期內復制。無論是規(guī)模房企綠城、中海宏洋在三四線城市的成功，還是地方龍頭房企能夠掙錢，不代表所有房企進入三四線都能順利掙錢。

中國房地產未來的特色正在逐漸形成：不管是國資還是民企，更多的地方龍頭正煥發(fā)更大的生命力，他們與全國性房企共存的格局將成為企業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。

房地產發(fā)展新模式已浮出水面，行業(yè)從規(guī)模擴張轉向以產品為王，企業(yè)經營邏輯也要加快轉變。

具體到房企經營層面，這一轉型集中體現為四大關鍵趨勢：城市布局收縮驅動管理扁平化、“好房子”需求驅動房企運營體系全面提升、現房銷售趨勢倒逼房企向“快開發(fā)、強銷售”的開發(fā)模式轉變、非核心城市點狀投資機會將孕育更多地方龍頭。

2026年中國房地產才過半場，秉持長期主義、堅持精細化運營，才是房企穿越本輪周期的關鍵。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環(huán)。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數據營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。