房屋被“賣”卻要不回來？讓與擔保案件被告如何有效抗辯？

一、案件介紹

當收到法院傳票，要求你限期搬離自己居住了多年的房屋時，甲陷入了前所未有的焦慮與困惑。這房子明明是自己名下的唯一房產，怎么就成了別人的財產，甚至要被強制執行？事情要從幾年前說起。

甲因生意周轉需要，向朋友乙提出借款人民幣40萬元。乙同意出借，但出于對借款安全的考慮，要求甲提供“可靠”的擔保。由于甲的房產此前已向銀行辦理過抵押貸款，無法再次辦理正規的抵押登記手續。在乙的建議下，雙方“靈機一動”，想出了一個“變通”的辦法：雙方簽訂一份《存量房買賣合同》，約定甲將名下的一套房屋以40萬元的價格“出售”給乙，并配合辦理了不動產過戶登記手續，將房屋產權從甲名下轉移登記至乙名下。與此同時，雙方私下另簽了一份《還款及房屋返還協議》，核心內容約定：此“買賣”實為借款擔保，甲應在兩年內還清乙的40萬元借款本息；待甲全部還清后，乙必須無條件配合將房屋重新過戶回甲或其指定人名下。協議簽訂后，甲收到了乙的40萬元轉賬，房屋也完成了過戶，但甲一家仍繼續居住在該房屋內，每月照常償還銀行的按揭貸款。

起初兩年，甲按約支付利息，相安無事。然而，受市場環境影響，甲的生意陷入困境，未能按期還清本金。借款期限屆滿后，乙多次催討未果。令甲萬萬沒想到的是，一年后，乙竟一紙訴狀將甲告上法庭，訴訟請求直指那份《存量房買賣合同》。乙在訴狀中聲稱，雙方是真實的房屋買賣關系，自己已支付全部購房款并取得產權，現要求甲立即騰退并交付房屋。庭審中，乙矢口否認存在借款關系及私下簽訂的返還協議，堅稱雙方就是單純的買賣，甲收到的40萬元就是購房款。而甲手中那份關鍵的《還款及房屋返還協議》僅為雙方私下簽署，未有第三方見證，乙當庭否認其真實性。此時，甲才驚覺自己陷入了一個精心設計的法律困局：白紙黑字的買賣合同、已經變更的產權登記，都指向自己是“賣家”，而證明真實法律關系的證據卻面臨不被采信的風險。如果敗訴，不僅房產可能不保，一家老小更將面臨無處安身的境地。

更讓甲感到絕望的是，在案件審理過程中，經法院調查發現，乙在取得房屋登記后不久，已將該房屋再次“出售”給了案外人丙，并已辦理過戶。而丙又以該房屋作為抵押物，向某銀行申請了一筆貸款。這意味著，即便甲想方設法證明了借貸關系，想要拿回房屋，也需要面對丙以及銀行的抵押權，局面變得異常復雜。

二、裁判結果與理由

裁判結果：
某法院經審理后，最終判決駁回了原告乙要求被告甲交付房屋的訴訟請求。同時，法院認定甲與乙之間基礎法律關系為民間借貸，雙方簽訂的《存量房買賣合同》屬于讓與擔保性質，該買賣合同本身因系雙方虛假意思表示而無效。法院責令甲與乙就40萬元借款本金及合法利息進行結算清償。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下核心認定：
第一，穿透式審查揭示真實法律關系。法院認為，判斷法律關系的性質不應僅局限于合同名稱，而應綜合審查簽約背景、合同條款、履行方式等全案事實。本案中，雖然存在形式上的買賣合同和產權過戶，但存在諸多不合常理之處：合同約定的“購房款”40萬元與房屋市場價值明顯不符；乙作為“買方”支付款項后，從未主張交房，甲作為“賣方”也一直實際占有使用房屋；甲每月償還銀行按揭的行為與房屋已“出售”的狀態相矛盾。這些特征均不符合正常房屋買賣的交易習慣。
第二，讓與擔保的認定與效力區分。法院采納了當前司法實踐的主流觀點，即此類以簽訂買賣合同并過戶形式為借款提供擔保的行為，構成“讓與擔保”。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。因此，甲與乙簽訂的《存量房買賣合同》作為表面行為，因雙方并無真實的房屋買賣合意，應屬無效。但是，該虛假意思表示背后所隱藏的擔保借款的真實合意，其效力應依照有關法律規定處理。目前司法實踐普遍認為，讓與擔保作為一種非典型擔保方式，只要其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，不構成流質契約，其擔保功能應得到認可，即隱藏的擔保行為可以有效。
第三，債權人不能直接取得所有權。法院明確指出，即使乙已經取得了房屋的物權登記，但由于登記的基礎原因行為（買賣合同）無效，乙并不能因此獲得房屋的真正所有權。讓與擔保的核心功能是擔保，而非所有權轉讓。在債務履行期屆滿前，擔保物所有權仍歸屬于擔保人（甲），債權人（乙）僅享有在債務人不履行到期債務時就擔保物優先受償的擔保權益。因此，乙無權以所有權人身份要求甲騰房。
第四，關于乙擅自處分房屋的行為。法院認為，乙將房屋再次過戶給丙的行為，屬于無權處分。由于乙并非房屋的真實所有權人，其處分行為效力待定，最終取決于丙是否構成善意取得。本案中，若丙明知該房屋系讓與擔保標的物仍進行交易，則難以認定為善意，乙與丙之間的買賣合同也可能被認定無效。

三、法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示，本案是典型的因“讓與擔保”引發的糾紛，在民間借貸尤其是中小企業融資中屢見不鮮。債務人往往因融資渠道受限或法律意識淡薄，接受此種“以房擔保”的模式，卻對其中的巨大法律風險認識不足。作為被告，面臨債權人“倒打一耙”主張房屋買賣時，如何構建有效的抗辯策略至關重要。

（一）本案涉及的核心法律條文解讀

1. 《中華人民共和國民法典》第一百四十六條：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”

   • 俞強律師解讀：此條是處理讓與擔保案件的總綱領。它確立了“區分原則”，將表面行為（買賣合同）與隱藏行為（擔保合意）的效力進行分離評價。被告的抗辯首要目標就是向法庭證明，雙方簽訂的買賣合同是“虛假意思表示”，從而否定其效力。這需要組織一系列證據來還原“擔保”的真實意圖。

2. 《中華人民共和國民法典》第四百零一條：“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。”

   • 俞強律師解讀：該條文雖針對抵押權，但其精神完全適用于讓與擔保，即禁止“流質（流押）條款”。即便雙方在私下協議中約定了“到期不還，房子歸債權人”，該約定也是無效的，會自動轉換為清算型擔保。債權人只能就拍賣、變賣房屋的價款優先受償，或與擔保人協議折價，且多出的價款必須返還。這是被告對抗債權人企圖直接侵占房產的重要法律武器。

3. 《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十三條（原第二十四條）：“當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理……”

   • 俞強律師解讀：該司法解釋為審理此類案件提供了直接指引。它明確要求法院應穿透表面合同，按基礎借貸關系審理。對于被告而言，在訴訟中應堅持要求法庭以此規定為據，將案件定性為民間借貸糾紛，從而避免在“房屋交付”的訴求上被動挨打。

（二）被告的抗辯策略與法律建議

作為身處類似困境的被告，在上海律師的專業視角下，可以從以下幾個層面構建防御體系：

第一，全力夯實“名為買賣，實為擔保”的證據鏈。
這是抗辯的基石。你需要系統性地收集和整理所有能證明真實法律關系是借貸而非買賣的證據：

• 核心書面證據：盡力尋找并保全那份私下簽訂的《借款協議》、《還款承諾書》或《房屋返還協議》。即使對方否認，其上的簽字、約定內容可與其它證據相互印證。

• 資金往來證據：提供銀行轉賬憑證，備注為“借款”、“周轉金”等優于無備注或備注為“貨款”。證明款項支付時間與所謂“買賣合同”簽訂時間高度重合，符合借款交付特征。

• 履行行為證據：證明你一直在支付“利息”（無論是通過銀行轉賬、微信支付寶還是現金，盡可能有記錄），這是借貸關系最典型的履行特征。證明你始終占有、使用房屋，并承擔水電煤、物業費、房貸等費用，這與房屋已出售的狀態完全相悖。

• 溝通記錄證據：微信、短信、郵件或錄音中，所有關于“借款”、“利息”、“贖房”、“擔保”等關鍵詞的溝通記錄，都是還原事實真相的利劍。

• 價值對比證據：申請對房屋在合同簽訂時的市場價值進行評估，用專業評估報告證明合同約定的“價款”遠低于市場價，不合常理，從而揭露其擔保本質。

第二，主動主張表面買賣合同無效，并明確擔保債權的范圍。
在訴訟中，你應主動出擊，提出確認《房屋買賣合同》無效的請求。同時，清晰地向法庭陳述，雙方之間成立的是有效的讓與擔保關系。你需要與律師一起，精確計算擔保債權的范圍：最初的本金是多少？雙方約定的利息是否超過法律保護的上限（如合同成立時一年期貸款市場報價利率LPR的四倍）？已支付的款項中，多少應抵扣本金，多少算作利息？進行合法清算，是你減少債務負擔的關鍵。

第三，針對債權人擅自處分財產的行為，追究其無權處分的法律責任。
如果像本案一樣，債權人已將房屋轉賣或再抵押，你必須果斷采取行動：

• 追加當事人：申請法院追加后續買方（如丙）、抵押權人（銀行）作為案件第三人參加訴訟。

• 主張合同無效：主張債權人與后續買方之間的買賣合同因系無權處分且買方非善意（如明知房屋情況）而無效。

• 行使追回權：依據《民法典》第三百一十一條關于無權處分和善意取得的規定，請求追回房屋。若房屋因存在善意抵押而無法追回，則可向無權處分的債權人（乙）主張損害賠償，要求其賠償房屋價值損失。

第四，善用執行異議等程序性權利。
如果案件已經進入執行階段，你才意識到風險，也并非無計可施。你可以依據《民事訴訟法》提起執行異議之訴，主張對執行標的（房屋）享有足以排除強制執行的民事權益，即你作為讓與擔保人，仍是房屋的實際所有權人，債權人僅享有擔保權益。

上海君瀾律師事務所俞強律師再次提示，讓與擔保糾紛案情復雜，證據梳理和專業法律適用至關重要。作為被告，切忌因手握“私下協議”而掉以輕心，也無需因產權已過戶而過度恐慌。當前司法實踐已形成相對統一的裁判規則，旨在保護真實的擔保關系，否定權利濫用。關鍵在于，你是否能聘請專業的上海律師，幫助你將散亂的證據組織成有力的邏輯鏈條，并在法庭上進行精準的法律論證。

四、風險提示

具體案件需要咨詢專業律師，本文章僅為法律分析參考，不構成律師執業意見。每個案件事實細節千差萬別，證據強弱各異，訴訟策略需量身定制。如您正面臨類似法律糾紛，建議盡快尋求專業法律幫助，以評估風險，制定最佳應對方案。

五、律師介紹

俞強律師 爭議解決法律服務團隊

核心理念：致力于通過專業、高效、務實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛核心權益，實現商業目標。

在復雜的商業環境中，爭議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭議，將法律風險轉化為商業優勢，是企業家和高級管理人員面臨的關鍵挑戰。本團隊深耕爭議解決領域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實戰經驗以及對商業邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務。

俞強律師作為團隊負責人，是上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，擁有超過15年的法律實務經驗，累計代理各類復雜民商事案件超過700件。他深諳上海地區司法實踐，擅長處理疑難復雜的合同與擔保糾紛、公司股權爭端、金融資管訴訟等。俞強律師曾獲2024年“君瀾專業領航獎”，并受聘擔任上海政法學院實習導師，其專業能力與業界貢獻備受認可。

專業領域：

• 公司股權糾紛：股東資格確認、出資糾紛、公司控制權爭奪、損害公司利益責任糾紛等。

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• 金融與資管糾紛：融資租賃、保理、私募基金維權、金融借款合同糾紛。

• 民事執行與保全：執行異議之訴、執行追加、財產保全策略。

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