12月居民貸款繼續(xù)負(fù)數(shù)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)靠什么？

前兩天，央行公布了去年12月及全年的金融數(shù)據(jù)，里面有兩個(gè)數(shù)字一對(duì)比，特別有意思。

一邊是廣義貨幣（M2）的增速，超預(yù)期地拉到了8.5%。另一邊，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，去年12月同比還是下跌2.4%。這感覺就像是，水管子開得挺大，但池子里的水（房?jī)r(jià)）卻不見漲，甚至還在慢慢滲下去。

以前我們老是聽到這么個(gè)說法，叫“貨幣超發(fā)，房?jī)r(jià)必漲”。可最近這個(gè)邏輯好像不太靈了，為啥會(huì)這樣？關(guān)鍵也許不在“水”的總量上，而在“水”怎么流，還有大家接不接“水”。

那么，錢從哪來，去了哪？

從這次的金融數(shù)據(jù)來看，有個(gè)重要變化出現(xiàn)了：現(xiàn)在推動(dòng)M2增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ蛟S不再是大家所熟知的“居民貸款買房”或者“企業(yè)貸款投資”，更多的則是源自政府債券的發(fā)行。

簡(jiǎn)單說，以前是老百姓和企業(yè)借錢創(chuàng)造貨幣，現(xiàn)在變成了政府借錢，接下來把錢花到基建、民生等項(xiàng)目上，再轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)中的存款。

這就解釋了為什么M2數(shù)字在漲，但樓市感受不深。因?yàn)檫@股“水”的源頭和流向發(fā)生了變化，它更直接地對(duì)接了工程項(xiàng)目，而不是居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表。

這個(gè)時(shí)候，代表經(jīng)濟(jì)中活躍程度的M1（主要是現(xiàn)金和企業(yè)活期存款）增速卻在回落。這一升一降形成的“剪刀差”，反映的可能是錢在金融體系內(nèi)有一定沉淀，進(jìn)入實(shí)體循環(huán)、變成大家手頭可隨時(shí)動(dòng)用的活錢，這個(gè)過程還不太順暢。

樓市的“明牌”：購(gòu)買力從哪里來？

說房?jī)r(jià)“明牌”了，是因?yàn)闆Q定它最核心的力量——居民的購(gòu)買力和負(fù)債意愿，數(shù)據(jù)已經(jīng)非常清晰。過去二十年，房?jī)r(jià)幾次大漲，背后都能看到居民部門新增貸款的大幅攀升。

道理其實(shí)挺簡(jiǎn)單的：場(chǎng)上房子就那么些，如果大家買房的時(shí)候都愿意多貸點(diǎn)款，那手里差不多的存款就能撬動(dòng)更貴的房子。能買得起的人變多了，房?jī)r(jià)自然就被往上抬了。反過來，如果大家開始小心謹(jǐn)慎了，貸款少了，甚至提前還貸款，那購(gòu)買力就會(huì)明顯地縮水，房?jī)r(jià)也就撐不住了。

反過來，如果大家開始變得謹(jǐn)慎，想著提前去還貸款或者不再新增貸款了，這樣，支撐房?jī)r(jià)的最根本力量便不存在了。

現(xiàn)在的情況就是后者。最新的居民新增貸款數(shù)據(jù)還是很低迷。前天公布的數(shù)據(jù)里，12月單月居民新增貸款是負(fù)的，全年累計(jì)也是這些年里的低位。這意味著啥？意味著大家不光在減少借錢買房，還在主動(dòng)降低負(fù)債。

新年剛開始，雖然存量房貸利率降了（公積金和部分商貸），能真真切切減輕月供的壓力，不過這是針對(duì)“存量”的優(yōu)化，目的是穩(wěn)住現(xiàn)有的購(gòu)房者，可不是強(qiáng)力刺激“新增”貸款。

從這個(gè)角度看，樓市的購(gòu)買力發(fā)動(dòng)機(jī)，目前還沒有重新點(diǎn)火的跡象。

當(dāng)然，市場(chǎng)也不是鐵板一塊。分化是當(dāng)前最顯著的特征。一邊是整體數(shù)據(jù)比較平淡。開年新房銷售同比下滑挺明顯；另一邊，在一系列穩(wěn)預(yù)期政策信號(hào)的推動(dòng)下，部分核心城市出現(xiàn)了回暖的跡象。

比如說深圳，元旦期間二手房看房的數(shù)量和簽約的數(shù)量跟去年同期比都明顯增長(zhǎng)；北京在去年年底優(yōu)化政策之后，市場(chǎng)的熱度也跟著回升了。這就說明，市場(chǎng)的關(guān)注度正在往那些人口、產(chǎn)業(yè)基本面比較扎實(shí)的地方集中。

有市場(chǎng)剖析覺得，經(jīng)過近四年的調(diào)劑，行業(yè)或許快到谷底了。有一些值得留意的跡象，比如說二手房?jī)r(jià)錢從高點(diǎn)回落的幅度對(duì)比大，局部城市的房錢回報(bào)率（像超出2%乃至3%）曾已經(jīng)開始具備一定的吸引力，市場(chǎng)里還呈現(xiàn)好多不舍得發(fā)售的跡象。這些都能被看作市場(chǎng)在本身找個(gè)均衡點(diǎn)。

所以，現(xiàn)在的局面確實(shí)像“明牌”：央行正在大力提供流動(dòng)性，這從M2數(shù)據(jù)就能看出來，而且政策一直在不斷釋放出友好的信號(hào)，比如降利率、降門檻這類的，部分城市也在慢慢穩(wěn)定下來。

但房?jī)r(jià)整體要轉(zhuǎn)向，還得等著一個(gè)更關(guān)鍵的數(shù)據(jù)信號(hào)：居民部門中長(zhǎng)期貸款的持續(xù)、溫和回暖，這可不只跟利率高低有關(guān)系，更跟大家對(duì)未來收入能不能穩(wěn)定還有有沒有信心有關(guān)。

在那之前，市場(chǎng)很可能繼續(xù)在“宏觀放水”與“微觀收縮”的張力中，走它的“L型”橫盤之路。作為普通人，看懂這張“明牌”，或許能讓我們?cè)诿鎸?duì)市場(chǎng)紛雜的信息時(shí)，多一分冷靜，少一分焦慮。