北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我有幾套50年的公寓，公司產權，是前幾年抵賬過來的，成本價不高所以租金收益還可以。但我也沒打算長期持有，只不過聽到有消息稱商住公寓的政策要調整，按照二類經適房管理，上市交易的時候只要繳納10%的土地出讓金就可以轉為商品房產權。
所以想咨詢一下您，轉為商品房是不是就增加了投資價值，就適合長期持有了吧？
A：
1、沒有“按照二類經適房管理”的說法，只有“按照經適房管理”，這些都可以算二類經適。
2、但這肯定不包括50年土地產權的公寓，也不太可能出臺這種政策。因為所謂的土地出讓金或綜合地價款都是“補交”，而公寓是商業或工業用地，拿地的時候就已經繳納完畢了，并不欠什么，也就沒有補交的理由。
很多事情不是愿意交錢就能辦的，如果公寓能交錢成為普宅，那宅基地能否變成別墅用地？養豬場能否交錢成為教育用地？不行唄，沒有這種政策，也不可能推出。
3、另外即便是有了這種政策，那對于50年產權的公寓來說也意義不大，至少對價格走勢沒什么影響。這參考70年的商住公寓吧，價格并不比50年的強多少。因為影響這類房產的主要因素是租金，是根據市場調整的，房產性質不起決定作用。
僅供參考。
二
Q:
首付預算250-300w，工作地點坐標東二環勁松為主，另外每周四五兩天到亦莊辦公。愛人居家設計類工作，孩子兩歲，請問根據我家情況，結合房產保值的話買在哪里合適？房子面積不用太大，兩居三居都可以，商品房小區。
當然，我們的想法是可以適當在四環左右以換取適當的居住環境，但老人們的建議還是以核心區為主，希望買東城的一步到位，連孩子學區房一并解決。但我們除了考慮居住環境外，也考慮很可能將來雙方老人至少一方會到北京同住，這面積問題就相當重要了。
我們目前主要看的是南四環沿線，大紅門至小紅門，只是不知道保值情況和學區是否合適？另外也考慮過通州，但感覺有些遠，還沒具體看房。
A：
1、首付300萬之內，準備貸款多少啊？也就是總預算多少？有了總價才好聊買在哪兒，否則沒法兒說哪里合適。
常規建議是既然各項都要兼顧，那就以亦莊為主吧，包括學區都算不錯的，溢價也不算高。其他的板塊還真不太好說，主要是勁松和亦莊之間沒有學區排名比較高的。
2、買東城學區房一步到位，但學區溢價也高啊，從居住角度的性價比就不高了。或者是綜合考慮吧，常規建議是如果預算高，那就相對容易買到溢價低的，各項都能兼顧。預算如果不太高就只能是取舍了，看自己更重視哪方面吧。
3、大紅門至小紅門，優勢是居住的性價比相對高，但相對應的就是價格走勢不算強，所以才性價比高的。學區也不算強，在豐臺和朝陽的排名都不太高。要不您還是說具體的吧，比如直接說小區，要不然我都不知聊什么。
4、通州看看唄，有了初步感覺再具體考慮。
僅供參考。
三
Q:
我最近關注雙橋康城別墅的二期的上疊，現在200多平700多萬，3萬多一平，但看到和一期的價格差比較明顯，是不是二期的保值不好啊？
我對周邊和小區的環境是比較滿意的，就是猶豫著位置的后續升值潛力。另外也考慮過一期，但價格差要在200萬以上，不知道是不是值得，我該怎么選？
A：
1、我沒怎么注意過康城別墅，不太清楚價格的差距。二期是叫香草天空吧？印象中環境和品質挺好的，開發商銀信地產，老板和操盤人都是有理想的人，當年下了很大的工夫。
不過別墅類產品無論是哪種形式，從保值來說都不太強。這跟具體小區關系不太大，而是整體產品的特點。即便是中央別墅區的各種豪宅，價格走勢能跟上大盤的也幾乎沒有。
所以甭太糾結哪期更保值了，在我估計都差不多。至少在短期五年八年是不會有明顯差距的，怎么也得十年以上才略有差距。
2、這也不太好聊什么升值潛力。別墅類產品跟地段兒+配套的關系不是太大。還是這話，中央別墅區的都普通，其他板塊能有多大潛力？
3、房子是用來住的，我建議是別太糾結什么保值了，還是多考慮自己的居住體驗吧。覺得二期合適那買，既省了200萬，居住的還舒心，沒必要為了所謂的保值而為難自己。
僅供參考。
四
Q:
我家小孩在北京新機場附近工作，有編制，預計至少十年內不會換工作與地點。目前房子是單位宿舍，但他和女友考慮結婚問題準備租房和買房。租房是就在附近租價格不貴的，買房是想在四環內買一套兼顧保值和以租養租的。
預算是首付由我們雙方家長共擔，預計130-150萬左右。月供由他們小兩口承擔，預計在1萬元之內。新機場附近的租房事宜很好解決，只是四環內我們都不熟，不知從哪里下手。所以才想到麻煩您，兩居就可以，保值好兼租金高的。
A：
1、兼顧保值和以租養租的，那就是既要保值好，也要租金高，是這意思吧？這不太好兼顧，因為買賣vs租賃是兩個市場，在總價不太高的情況下通常是相悖的。
升值好的租金收益多數偏低，而如果租金收益高，那大多都是因為房價漲的慢。所以還是看自己更重視哪方面吧，很多時候都只能取舍。
2、首付150+月供1萬之內，那就是買300來萬的房是嗎？四環內兩居，保值好租金高的，幾乎沒什么選擇。要不您還是先讓孩子在網上看看吧，各地段兒的房價都有，大致有個方向再說看房吧。或者說這價格的肯定有，但您其他的要求不好兼顧。
僅供參考。
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