REITs擴募破冰：學生宿舍資產入局！

快訊背景：2026年1月15日，國內公募REITs市場又迎來創新性突破——匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金擬啟動擴募，計劃購入上海尚淙實業、上海尚泊實業分別持有的“璟耀項目”與“璟博項目”兩大租賃住房資產。兩大項目分別坐落于浦東核心區位，兼具穩定運營基礎與政策適配性，將進一步優化基金資產組合，強化現金流穩定性與成長性。

此次擴募最受市場關注的亮點的是，璟耀項目中部分樓棟作為上海紐約大學學生宿舍使用，成為學生宿舍類資產首次納入REITs擴募范圍的標桿案例。

URI據悉，匯添富上海地產租賃住房REIT于2025年3月31日在上交所上市交易，此次擴募事項已通過基金管理人內部決策機構審議，后續尚需國家發改委申報推薦、證監會準予變更注冊、上交所審核及基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

URI認為，此次擴募是政策松綁與市場需求雙向驅動的必然結果，更是租賃住房REITs資產范圍拓展的標志性事件。2025年9月，國家發改委印發通知明確支持REITs通過擴募新購入項目，縮短申報間隔期、簡化流程并拓寬資產范圍，證監會同步將擴募機制作為REITs市場建設核心環節，為學生宿舍這類特色租賃資產入市掃清政策障礙。

學生宿舍納入REITs擴募打破了傳統租賃資產的邊界，其具備“租客穩定、租期固定、現金流可預期”的核心優勢，與REITs對底層資產的收益要求高度契合。同時，此次交易印證了租賃住房REITs“發行-投資-擴募-再投資”的良性循環趨于成熟，既能幫助原始權益人回籠資金用于新增保租房供給，又能為基金持有人增厚收益、分散風險，為行業可持續發展提供資本閉環范本。

大宗交易詳情

項目一：璟耀租賃住房項目

成交價：待評估確定（基金管理人將結合評估值及市場公允價值定價，以最終公告為準）

項目地址：上海浦東新區濟明路533弄1-8、10、15-19號，距上海紐約大學前灘校園3公里，步行10分鐘可達地鐵7號線后灘站

地塊性質：上海市浦東新區上鋼社區Z000101單元11-3地塊租賃住房項目，用地屬性適配租賃住房運營

建筑面積：147,637.72平方米

房源構成：含多種戶型，其中2號、3號、5號樓作為學生宿舍使用，提供單人房、雙人房、三人房共五種房型，其余樓棟為市場化租賃住房

租客畫像：核心客群為上海紐約大學學生，大一、大二學生集中入住2號、3號樓主，高年級學生安排入住5號樓，租客穩定性極強

原租金標準：學生宿舍按學期計費，單人宿舍每學期45829元；三人公寓單人間每學期34146元；三人公寓雙人間每學期28538元；雙人宿舍每學期24728元；三人宿舍每學期18250元

現運營數據：入住率長期保持高位穩定；學校提供往返校園班車，配套24小時保安及設施管理人員，運營成熟度高

項目特色：國內首個納入REITs擴募的學生宿舍類資產；集學生宿舍與市場化租賃于一體，客群結構多元且穩定；配備獨立浴室、廚房、全家具家電，居住品質對標高品質租賃公寓。

項目二：璟博租賃住房項目（南浦璟博濱江社區）

成交價：待評估確定（與璟耀項目同步完成定價，以最終公告為準）

項目地址：上海市浦東新區東三里橋路185、189、193、195、199號及183弄相關樓棟，坐落于浦東世博濱江，背靠南浦大橋，15分鐘可達陸家嘴金融區

地塊性質：上海市浦東新區南碼頭街道濱江單元06-05地塊租賃住房項目

建筑面積：60,093.94平方米

房源構成：全裝全配市場化租賃戶型，主力戶型包括約53㎡一居室/一室一廳、約64㎡兩居室（兩室一廳一衛）、約85㎡兩居室（兩室兩廳兩衛）

租客畫像：以陸家嘴、世博濱江區域都市白領、年輕家庭為主，對居住品質與交通便利性需求較高

原租金標準：53㎡戶型6000-7800元/月起，64㎡戶型8300-9500元/月起，85㎡戶型10300-11350元/月起，租期一年起簽，最長可簽三年，年租金漲幅不超過5%，續租無上限

現運營數據：運營狀態穩健，依托核心區位與完善配套保持較高出租率；支持民水民電、居住證辦理、公積金提取，且為寵物友好社區，適配多元租客需求

交易主體：收購方為匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金，交易對方（原始權益人）為上海地產房屋租賃有限公司（控股股東為上海地產住房發展有限公司，實際控制人為上海市國資委），運營管理機構為城方公司（持續受托負責日常運營）

項目特色：浦東世博濱江核心區優質租賃資產，交通網絡發達（1.5公里內3條軌道交通，100米內12條公交線路）；周邊商業、醫療、教育、文化設施齊全，居住舒適度高

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收購方式與交易結構

本次擴募采用“基金+資產支持專項計劃”的雙層結構化交易模式。基金完成擴募募集資金，扣除相關預留費用后，全額認購匯添富資本發行的第2期資產支持專項計劃全部資產支持證券，成為該專項計劃唯一持有人；第2期資產支持專項計劃通過簽署《股權轉讓協議》《借款協議》等文件，受讓璟耀、璟博項目所屬項目公司全部股權，并通過發放股東借款形式置換項目公司存量債務，實現對兩大項目的間接持有；基金管理人主動運營管理項目，以獲取租賃收入及資產增值為核心目標，按合同約定將90%以上年度可供分配金額向持有人分紅，城方公司受托負責日常運營管理，中國銀行擔任基金托管人、計劃托管人及項目公司賬戶監管銀行，全程監督資金流向。

此次交易構成關聯交易，擴募發售方式可選擇向不特定對象或特定對象發售，具體發行時間、定價方式、認購規則等將以后續招募說明書及基金份額持有人大會決議為準。該結構設計既符合REITs資產證券化運作規范，又為項目后續穩定運營與收益分配提供了制度保障。

URI深度解讀

匯添富租賃住房REIT此次擴募并納入學生宿舍資產，具有里程碑式意義。URI觀察到，當前上海租賃市場呈現“外圍承壓、核心穩健”的特征，外圍區域保租房集中入市導致租金同比跌幅超5%，而核心區租賃資產及特色租賃業態需求穩定，抗風險能力強勁。在此背景下，璟耀項目的學生客群鎖定性與璟博項目的核心區位優勢，共同構成了優質底層資產的核心競爭力。

一、項目核心數據透視：

（一）現坪效表現

兩項目坪效差異顯著且均具備市場競爭力：璟耀項目按不同戶型租金及對應面積測算，月度坪效區間為121.7-254.6元/㎡/月——其中單人宿舍坪效最高，三人宿舍坪效最低，整體學生宿舍板塊平均坪效約180元/㎡/月，該坪效水平對標浦東核心區中端租賃資產，且依托學生客群實現零空置風險，性價比優勢突出；璟博項目按主力戶型租金測算，坪效約為113-133元/㎡/月，高于浦東濱江區域租賃住房平均坪效，核心區位溢價顯著。

（二）未來收益估算

兩大項目合計建筑面積超20萬㎡，擴募完成后年穩定收益預計可達8000-10000萬元。整體來看，項目能為基金持有人增厚分紅收益，同時降低單一資產組合風險，符合REITs長期穩健的投資屬性。

二、交易雙方的戰略邏輯

（一）收購方（匯添富租賃住房REIT）：資產擴容與風險分散的雙重訴求

基金此次擴募精準契合REITs“持續擴容、優化組合”的發展邏輯，核心價值體現在兩方面：其一，突破資產邊界，搶占特色租賃資產賽道，學生宿舍類資產的“低波動、穩現金流”屬性，能有效平衡基金現有資產的運營風險，形成“市場化租賃+特色租賃”的多元組合；其二，依托政策紅利拓寬成長空間，2025年REITs擴募政策的松綁，為基金快速注入優質資產提供了便利，浦東核心區位的項目布局也能享受區域發展紅利，提升資產長期增值潛力。

同時，URI認為，項目仍面臨運營挑戰：一是璟耀項目學生宿舍運營具有季節性特征，需配合學校學制調整運營策略，且服務標準需貼合學生群體需求，運營精細化要求較高；二是璟博項目所處核心區域租賃競爭激烈，人力、物業維護成本偏高，需在租金定價、租客留存與成本控制間尋找平衡；三是擴募需履行多重審批程序，存在流程不及預期的不確定性，可能影響資產注入進度。

（二）原始權益人（上海地產房屋租賃有限公司）：資本閉環與戰略聚焦的主動選擇

此次交易是上海地產集團完善租賃住房“投融建管退”閉環的關鍵一步，屬于主動戰略布局。通過將成熟運營的兩大項目注入REITs平臺，原始權益人可快速回籠資金，用于新增項目開發，解決租賃住房前期投入大、回收周期長的行業痛點。同時，依托REITs上市平臺實現資產證券化退出，既能提升資產流動性，又能借助資本市場放大品牌影響力，鞏固在上海租賃住房領域的核心地位。

三、政策支撐：REITs擴募機制的規范化賦能

此次交易的順利推進，核心依托于2025年9月國家發改委與證監會聯合釋放的REITs擴募政策紅利：一是拓寬資產范圍，允許類似學生宿舍等特色租賃資產納入REITs擴募，為此次交易提供合規基礎；二是優化審批流程，縮短擴募申報間隔期至6個月，簡化申報材料與審核環節；三是強化閉環管理，明確擴募資金優先用于新增保租房項目，推動形成“資產退出-資金回籠-新項目投資”的良性循環。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶