土地財(cái)政是缺錢的根源

我們國(guó)家房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的根源，其實(shí)早在發(fā)展初期就與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。今天我用簡(jiǎn)單通俗的話，來(lái)幫助大家理清我國(guó)樓市發(fā)展的核心邏輯。

眾所周知，住宅用地的價(jià)格遠(yuǎn)高于工業(yè)用地，但在 20 年前，這種差距并不算特別突出——當(dāng)時(shí)住宅用地單價(jià)僅比工業(yè)用地貴兩三倍。

以深圳為例，從2008 年到 2024 年，住宅用地價(jià)格出現(xiàn)了大幅上漲，累計(jì)漲幅高達(dá)17 倍，尤其是在2013 年至 2016 年間增長(zhǎng)尤為迅猛。相比之下，工業(yè)用地價(jià)格的漲幅則要小得多，甚至在2015 年至 2024 年間下降了65%。

這種價(jià)格走勢(shì)的直接結(jié)果，是2013 年起，深圳住宅用地與工業(yè)用地之間的價(jià)格差距迅速擴(kuò)大——從原來(lái)的4.8 倍一路攀升至2024 年的 52 倍，形成了極為懸殊的結(jié)構(gòu)性差異。

那為什么住宅用地和工業(yè)用地的價(jià)格走勢(shì)區(qū)別那么大呢？

答案就在于土地分配。

深圳，一直走的是工業(yè)優(yōu)先路線。土地規(guī)劃兩條硬杠——生態(tài)控制線50%，工業(yè)用地紅線30%，加起來(lái)占了80%以上的地。剩下不到20%，還得扣掉學(xué)校、醫(yī)院，最后才能分給住宅。結(jié)果就是——住宅用地超級(jí)緊缺。

2013到2018年，深圳賣的住宅用地，加起來(lái)也就一個(gè)大型小區(qū)那么大，還不如上海一年批的多。地少，房?jī)r(jià)自然猛漲，2014到2020年，深圳商品房?jī)r(jià)格一路飆升。

土地往哪兒給，政府的態(tài)度就很清楚——地給誰(shuí)，就是偏愛(ài)誰(shuí)。深圳明顯是在力挺工業(yè)和外貿(mào)：工業(yè)增加值占GDP 33%，比北上廣都高；2024年工業(yè)總產(chǎn)值破5萬(wàn)億，進(jìn)出口4.5萬(wàn)億，穩(wěn)坐中國(guó)工業(yè)第一城、外貿(mào)第一城。

邏輯也簡(jiǎn)單——工業(yè)是長(zhǎng)久稅源，能持續(xù)帶來(lái)收入；住宅就是一錘子買賣，賣完就沒(méi)了。但問(wèn)題也來(lái)了，工業(yè)用地過(guò)剩，價(jià)格跌、空置率高；住宅用地不夠，1000萬(wàn)人擠在城中村和工廠宿舍，房屋自有率才23%。

而且，這不光是深圳的問(wèn)題，其實(shí)其他一線、二線寫(xiě)字樓空置率都高得嚇人——一線城市20%-30%，二線城市甚至30%-40%。

咱們之前搞土地財(cái)政，其實(shí)就是這么個(gè)思路：

地方政府是土地的唯一賣家，于是就大量供應(yīng)工業(yè)用地，還把價(jià)格壓得很低，用來(lái)吸引投資、招商引資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。同時(shí)呢，嚴(yán)格控制住宅用地的供應(yīng)，把價(jià)格抬得高高的，這樣賣地的錢就能最大化。

從賬面上看，如果只算工業(yè)用地的出讓金，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)其實(shí)是虧的——這點(diǎn)錢根本覆蓋不了“五通一平”（通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地）這些基礎(chǔ)設(shè)施投入。就算加上企業(yè)所得稅和增值稅，也不太劃算，因?yàn)檫@倆稅還要上交中央一大塊——分別是60%和50%。

那為啥還這么干？因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展好了，不僅能拉高GDP（這是考核的重要指標(biāo)），還能把住宅用地賣個(gè)好價(jià)錢，用高額的土地出讓金去補(bǔ)工業(yè)用地的虧空。

所以過(guò)去土地財(cái)政的本質(zhì)，就是用昂貴的商品房去補(bǔ)貼廉價(jià)的工業(yè)用地，買房的人變相在補(bǔ)貼制造商、出口商，還有地方財(cái)政。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，那些便宜商品的背后，總得有人買單。

但現(xiàn)在，這套邏輯不好使了。

以前壓低工業(yè)用地價(jià)格，是為了幫制造業(yè)降成本，用便宜貨去搶外地市場(chǎng)——不管是國(guó)內(nèi)其他城市，還是國(guó)外。可現(xiàn)在商品供給過(guò)剩，大家瘋狂內(nèi)卷，企業(yè)沒(méi)利潤(rùn)，工廠降薪裁員。再加上貿(mào)易戰(zhàn)，外部市場(chǎng)對(duì)我們的廉價(jià)商品意見(jiàn)很大。比如美國(guó)加了關(guān)稅，我們就把貨更多賣給歐洲，結(jié)果歐洲本土企業(yè)也被擠得降薪裁員，對(duì)我們的敵意越來(lái)越大。

以前住宅用地價(jià)格高，還能反哺工業(yè)。但2021年房地產(chǎn)泡沫破裂后，地方賣地收入比巔峰期少了一半還多——以前能占到地方財(cái)政的44%，現(xiàn)在只剩25%左右。說(shuō)白了，房?jī)r(jià)已經(jīng)被推到了極限，居民不買賬了。

更大的問(wèn)題是，房地產(chǎn)透支了城市家庭的收入，泡沫破裂還帶來(lái)了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)拖累，結(jié)果就是內(nèi)需不足、消費(fèi)低迷。再加上人口問(wèn)題——結(jié)婚率、出生率不斷下降，老齡化也越來(lái)越近，長(zhǎng)期來(lái)看壓力很大。

我們一直重工業(yè)、輕住宅，重供給、輕需求，這也是消費(fèi)不振、內(nèi)循環(huán)推進(jìn)慢的根本原因。

房地產(chǎn)和金融是綁在一起的。除了土地分配的問(wèn)題，金融也在推波助瀾。

過(guò)去經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大，但通脹沒(méi)跟上GDP的速度，商品依然便宜，股市也不漲。原因就在資本分配上——我們的信貸和財(cái)政更多流向投資、供給端，而不是消費(fèi)、需求端。于是就形成了強(qiáng)投資、強(qiáng)出口、弱消費(fèi)、弱通脹、高負(fù)債的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

我們國(guó)家以間接融資為主，銀行是金融系統(tǒng)的命脈，政府把控信貸的能力很強(qiáng)。這些錢主要投到固定資產(chǎn)——制造業(yè)、基建、房地產(chǎn)，這三項(xiàng)占了固定資產(chǎn)投資的70%。

具體來(lái)說(shuō)，銀行把大量廉價(jià)資金給了工業(yè)供給端——比如大型制造企業(yè)、上游的央企國(guó)企、下游搞園區(qū)建設(shè)的城投公司。這樣一來(lái)，大型制造企業(yè)的融資成本和原材料成本都被壓低了。

有意思的是，不少大型制造企業(yè)其實(shí)成了“影子銀行”——一邊拖欠供應(yīng)商貨款，制造資金緊張，另一邊從銀行拿到低成本貸款，再轉(zhuǎn)貸給供應(yīng)商賺差價(jià)。

金融系統(tǒng)的這種配合，讓我們的經(jīng)濟(jì)模式更加重生產(chǎn)、輕消費(fèi)。居民收入占GDP比重低，消費(fèi)數(shù)據(jù)一直疲軟，這些問(wèn)題都是多年積累下來(lái)的。要想改變分配體系，肯定是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

和消費(fèi)領(lǐng)域相比，投資領(lǐng)域的信貸投放要多得多。而在有限的消費(fèi)信貸里，大頭是用來(lái)刺激買房，其他的消費(fèi)貸款管得很嚴(yán)。但買房不完全是消費(fèi)，它更像是一種“隱形投資”，目的是補(bǔ)貼實(shí)體經(jīng)濟(jì)。換句話說(shuō)，消費(fèi)信貸也不是真想讓你多花錢，而是用“房?jī)r(jià)會(huì)漲”當(dāng)誘餌，把錢引向房地產(chǎn)。

最典型的例子就是棚改。2014年房地產(chǎn)比較困難，房?jī)r(jià)跌、庫(kù)存高。為了去庫(kù)存，央行搞了一個(gè)叫抵押補(bǔ)充貸款的工具，錢大部分流到棚戶區(qū)改造（杠桿由地方政府承擔(dān)），直接發(fā)給拆遷戶當(dāng)補(bǔ)貼。這相當(dāng)于用貨幣投放、信貸擴(kuò)張，硬生生造出一大波購(gòu)房需求。結(jié)果就是2014年開(kāi)始，全國(guó)房?jī)r(jià)大漲，家庭杠桿率飆升。

回頭看，棚改其實(shí)就是一場(chǎng)“漲價(jià)去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)，用透支未來(lái)收入的方式，暫時(shí)緩解了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

總而言之，土地財(cái)政的問(wèn)題，在于分配的失衡。通過(guò)土地分配和金融信貸分配，過(guò)度支持生產(chǎn)端，忽視了需求端。過(guò)去，過(guò)度配置在公共部門、投資、供給上，過(guò)少配置在家庭部門、消費(fèi)、需求上；過(guò)度投資于物，過(guò)少投資于人。

所以現(xiàn)在解決問(wèn)題的關(guān)鍵是扭轉(zhuǎn)資本錯(cuò)配，調(diào)整收入分配，直接提高普通家庭收入。既然供需過(guò)剩，那么就應(yīng)該把更多資源投放給需求，更少的資源投放給供給。

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（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書(shū)籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問(wèn)答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知