退稅政策延長(zhǎng)至2027年，現(xiàn)在換房真的劃算嗎？

最近，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布公告，明確延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房的個(gè)人所得稅退稅政策至2027年底。這一政策自2022年首次推出后，已是第二次延期，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)穩(wěn)定樓市的決心。但政策紅利之下，普通家庭換房到底能省多少錢(qián)？現(xiàn)在是不是最佳時(shí)機(jī)？

根據(jù)公告，政策核心是“賣(mài)舊買(mǎi)新”退稅。具體規(guī)則是：出售自有住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人，可申請(qǐng)退還出售現(xiàn)住房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。若新購(gòu)住房金額≥舊房轉(zhuǎn)讓金額，全額退稅；若新房金額＜舊房金額，則按比例退稅。例如，王先生賣(mài)房時(shí)繳納個(gè)稅5萬(wàn)元，若新房總價(jià)高于或等于舊房，可全額退回5萬(wàn)元；若新房總價(jià)僅為舊房的80%，則退稅4萬(wàn)元。

那么，退稅優(yōu)惠在實(shí)際換房過(guò)程中能帶來(lái)多大收益？以一線城市為例，假設(shè)出售一套滿2年但未滿5年的非唯一住房，個(gè)稅通常按差額的20%或全額的1%-3%征收。若舊房原值300萬(wàn)元，現(xiàn)售價(jià)500萬(wàn)元，需繳納個(gè)稅約40萬(wàn)元（按差額20%計(jì)算）。若1年內(nèi)購(gòu)入600萬(wàn)元新房，可全額退回40萬(wàn)元；若購(gòu)入400萬(wàn)元新房，則退稅32萬(wàn)元。這筆錢(qián)對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于直接降低首付或月供壓力。

但政策利好是否意味著現(xiàn)在就該出手？還需結(jié)合市場(chǎng)行情分析。當(dāng)前多地二手房?jī)r(jià)格仍處于調(diào)整期，部分區(qū)域房?jī)r(jià)較2022年高點(diǎn)下降10%-15%。若業(yè)主以較低價(jià)格出售舊房，雖能享受退稅，但資產(chǎn)縮水可能抵消政策紅利。反之，若等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步探底，又可能錯(cuò)過(guò)1年內(nèi)重新購(gòu)房的期限。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議：對(duì)于已有明確置換需求的家庭，可優(yōu)先選擇“先賣(mài)后買(mǎi)”，利用退稅政策鎖定收益；而期待房?jī)r(jià)反彈的投資者，則需謹(jǐn)慎評(píng)估時(shí)間成本。

值得注意的是，政策對(duì)“同城換房”有嚴(yán)格限制。舊房與新購(gòu)住房必須在同一城市范圍內(nèi)，且申請(qǐng)人需為新產(chǎn)權(quán)人或共有人。這意味著跨城置換無(wú)法享受優(yōu)惠，而部分城市核心區(qū)與郊區(qū)的價(jià)差也可能影響退稅力度。例如，北京朝陽(yáng)區(qū)舊房置換密云區(qū)新房，若新房總價(jià)低于舊房，退稅金額將按比例減少。

從市場(chǎng)影響看，退稅延期直接利好二手房流動(dòng)性。中指研究院指出，該政策尤其有助于持有住房未滿5年或多套房家庭加速置換，短期內(nèi)或刺激掛牌量增加。但專(zhuān)家同時(shí)提醒，當(dāng)前樓市分化明顯，一二線城市因需求支撐可能較快消化庫(kù)存，而三四線城市仍需警惕“有價(jià)無(wú)市”風(fēng)險(xiǎn)。

綜合來(lái)看，退稅政策延長(zhǎng)為改善型需求提供了更充裕的決策窗口，但是否劃算仍需算清三筆賬：一是對(duì)比退稅金額與房?jī)r(jià)波動(dòng)空間，二是評(píng)估自身資金周轉(zhuǎn)能力，三是關(guān)注目標(biāo)區(qū)域供需關(guān)系。對(duì)于剛需升級(jí)的家庭，2024-2025年或是政策與市場(chǎng)雙底疊加的較好時(shí)機(jī)；而投資屬性較強(qiáng)的置換，則建議密切關(guān)注地方調(diào)控動(dòng)態(tài)。

最后要提醒，辦理退稅時(shí)需提供網(wǎng)簽合同、完稅證明等材料，且稅務(wù)與住建部門(mén)將聯(lián)網(wǎng)核查交易真實(shí)性。提前規(guī)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)、留存完整憑證，才能確保政策紅利落到實(shí)處。