中國辦公空間震撼史：從十三行柜臺到全球最大辦公園區。︱周錦虹專欄

中國辦公空間的演變

文︱周錦虹

「辦公」一詞在中文里過于樸實，以至于人們經常忽視「辦公」究竟是什么意思。百度說這一詞最早出現于1884年的《二十年目睹之怪現狀》，不對。早在16世紀明朝的《明世宗實錄》中，已出現

各衙門官吏，務須照常

，不得怠惰。

簡言之，辦公就是辦理公務，辦公空間就是處理公務的場所。當代學術定義則稍顯繁瑣：辦公是實現一個組織目標而進行的計劃、組織、協調與控制活動的集合，是信息采集、處理與傳遞的過程。辦公空間就是承載上述活動與過程的物質載體。

當然，辦公這種活動也并非明代中期方才出現，它與人類進化史密切相關：從刀耕火種時代大樹下火塘邊討論如何獵食如何分配，到部落交戰謀劃或宗教祭祀，有關組織與信息處理的空間就開始萌芽。人類進化越趨高級，活動與過程就越復雜，場所空間就越細分多元。

直到17世紀末期以前，在漫長的歷史長河中，辦公空間的演變都是緩慢的。歐洲修道院的修士們在斜面桌上抄寫文書并管理教會資產；佛羅倫薩羊毛協會在賬房中管理財務；在伊斯蘭國家，伊瑪目、法官和學者在清真寺里處理社區事務、教授知識、記錄檔案；在奧斯曼帝國，官員們在「divan」（迪萬）里進行辦公。在東方的中國，最為顯著的辦公空間以朝廷行政體系的「衙門」為顯著標志：朝廷的三省六部，各地方衙門等等。

而在民間，前店后場與各類會館則是隱性的混合場所，宋明時代早期的江南地區手工業與商業作坊中的「辦公」活動，呈現出功能混合與等級差異之特質。比如臨街店面賣貨，后場或樓上進行生產加工，嵌入在店面的柜臺則是最核心的「財務管理空間」，老板的起居室/客廳往往位于店面后方或二樓，兼具會客、談生意、簽訂契約、管理伙計、處理糾紛等多種功能，是一個多功能的管理與社交混合空間。

隨著產業的發展與工業化萌芽的出現，在規模較大的作坊、工場或商人宅邸中，開始出現專門用于財務和文書工作的獨立空間，即「賬房」。「賬房」的出現，標志著財務管理職能在一定程度上的專業化和空間獨立化。它是中國經濟社會辦公空間走向獨立的一個重要里程碑。

這與全球辦公空間的發展一脈相承。目前公認全球現代「專業」辦公空間的起源——意大利烏菲齊博物館（Uffizi，即office意大利語辦公室之意），原本就是16世紀時佛羅倫薩的美第奇家族為控制全球貿易而設的中央賬房。

以清朝金融業發達的山西晉商的「票號」為例，在山西傳統的四合院或套院里，辦公空間嚴格區分前后區域，前區臨街設置柜臺、賬房和客廳，用于接待客戶、處理匯兌、存款等業務。柜臺通常較高，體現權威性，并設有柵欄隔離客戶。中區包括經理室、文書房和會議室，用于內部管理和決策。賬房也是核心區域，負責賬目管理和密碼系統。后區則是庫房（銀庫）和生活區，生活區供伙計和學徒居住，體現「前店后宅」的模式，盡管形式上與江南手工業作坊差別不大，但賬房這一辦公空間也已漸趨獨立。

▲烏菲齊博物館，美第奇家族的賬房，被視為全球現代辦公空間的雛形，意大利佛羅倫薩。圖片來源：citalia.com

▲日升昌票行賬房，中國票號博物館，山西平遙。圖片來源：搜狐

與該時期社會發展歷程相適應的是，還存在諸多「外部辦公空間」，比如茶館、酒肆，是商人、中間人、作坊主在此交流信息、洽談生意、解決爭端、建立人脈的「外部辦公室」。還有各類行會、會館等同業或同鄉組織，提供了超越單個作坊的「公共管理空間」。它們負責制定行業規范、統一價格、調解糾紛、應對官府，其議事廳就是行業領袖們進行「聯合辦公」的場所。

上述辦公場所，是一種植根于中國傳統社會結構、家庭倫理和商業習慣的有機體系，它是理解近代中國資本主義萌芽階段組織形態的一個關鍵視角，也是中國工業化之前辦公空間的分布樣貌。而說到現代商務辦公空間的崛起，終其本質是西方工業革命后，產業、貿易及金融業興起的產物。

1685年，中國最早的官方外貿專業團體———廣州十三行應運而生。1757年，乾隆帝下令廣州「一口通商」后，十三行一飛沖天，自此壟斷清朝海上對外貿易長達85年，行商富可敵國，廣州成為全球貿易核心節點，被譽為「天子南庫」。它也被視為中國近代辦公空間形成雛形的關鍵標志。

廣州十三行是集外貿管理、商業交易、倉儲物流、外交接待乃至生活居住于一體的復合型商業辦公空間。它的出現，標志著中國傳統「前店后廠」或衙署式辦公模式在國際海上貿易沖擊下，向專業化、規模化、復合化方向的重大演變。

十三行建筑群規模宏大，已不再是小小的臨街店鋪，而是成片的、多層的建筑群，其物理尺度反映了業務量的空前龐大，辦公空間形態的量變催化質變，龐大的建筑內部開始出現基于業務流程的功能分區。例如有專門接待客商的客廳、處理賬目的賬房、存放契約文書的書房、管理貨物的倉房等。這種根據功能劃分空間的理念，是現代辦公空間設計的核心。

▲清紫檀嵌染牙雕刻，廣州十三行風景插屏，建筑規模與形態顯然受到外來文化的影響。來源：故宮博物院

在十三行里，不僅有老板（行商），還有大量的賬房先生、文書、翻譯（通事）、買辦、管店等職員。一個圍繞國際貿易服務的、非生產性的「白領」階層在此聚集，他們需要專門的工作場所，這正是現代辦公人員構成的雛形，也意味著中國經濟活動中的「管理空間」和「交易空間」開始朝著規模化、復雜化和專業化方向演進。

第一次鴉片戰爭后，受《南京條約》影響，廣州十三行開始衰落。1845年，上海設立英租界，上海外灘陸續出現沙遜洋行等機構，至1930年代，外灘已經成為中國金融與貿易的核心地帶，聚集數十家外資銀行、上百家洋行及眾多保險公司、航運公司等高端服務業集群，并一直發展成為20世紀40年代的遠東金融中心，被稱為「東方華爾街」。

廣州十三行（1685-1842）與上海外灘（1845-1949）是中國被迫進入全球化后，產業辦公空間開始轉換迭代發展的兩個代表案例。

▲全球及中國辦公空間演變對照一。制作：?綠城產商2020

1949年新中國成立后，新興社會主義經濟建設階段開始。「單位大院制」辦公空間是中國社會主義計劃經濟時代在空間上的投射。它的興起是社會制度（單位制）、規劃模式（蘇聯模式）與社會發展（戰時傳統、工業化）三者合力作用的結果，其興衰也完整映照了中國從計劃經濟向市場經濟轉型的歷程。

建國初期，在以公有制和計劃經濟為核心的體制基礎上，「單位」不僅是工作場所，更是一個承擔了政治管理、社會服務、福利分配等全方位職能的「微型國家」。國家通過「單位」對城市人口進行管理和資源配給。在土地制度上，由于土地歸國家所有，由行政劃撥而非市場交易，這為「單位」無償、無期限地獲得大面積土地提供了制度前提。在計劃經濟下，國有企業并非純粹的經濟實體，它需要承擔其職工與家屬「從搖籃到墳墓」的一切社會服務，包括住房、醫療、教育、養老等，這必然要求在空間上將生產與生活功能整合在一起。

「大院」這種空間載體應運而生。

這一時期，受蘇聯模式的影響，蘇聯的「生產-生活綜合體」和「微區域」理論被引入中國。其核心思想是將生產、居住和公共服務設施集中布局，形成一個相對獨立、自給自足的城市細胞，以減少通勤壓力、提高生產效率。同時在城市規劃理念上，我國又受雅典憲章功能分區的現代主義規劃思想影響，規劃者傾向于將城市劃分為不同的功能區（如工業區、文教區、行政區），而每個功能區都由若干個相應類型的「大院」構成，這導致了城市空間的「馬賽克化」或「碎片化」，也間接導致了大院集聚的北京城市交通路網較為稀疏的現象。

單位大院制的興起還受到中國傳統熟人社會體制的影響，以及延安與各根據地革命時期戰時體制的影響。早在革命時期，我黨的軍隊和根據地政權（如延安）就形成了以機關、部隊為核心，集工作、生活、保衛于一體的「駐地」模式。這種組織嚴密、自給自足的模式在新中國成立后被自然地繼承和推廣到城市建設中。

大院不僅只在北京，在「優先發展重工業」的戰略下，長春、洛陽等地為了在基礎設施薄弱的地方迅速安置大量工人和技術人員，最有效的方式就是圍繞工廠，同步配套建設住宅和生活設施，形成獨立的工人村或企業大院。第一個五年計劃（1953-1957）期間，以蘇聯援建的156個重點工業項目為核心，全國配套建設了大量的工人新村和單位大院，如著名的北京百萬莊地區。

無論是行政大院、軍事大院、企業大院，其封閉的大院模式有利于進行戶籍管理、政治動員和治安防控，在建國初期社會秩序尚未完全穩定的情況下，提供了高度的安全感和組織性。

▲形形色色的北京大院，孕育了無數大院子弟。圖片來源：微信公眾號「帝都繪」。

1960-1970年代，經歷那段特殊歷史時期的動蕩，「單位制」作為城市管理的基本制度被徹底固化，「大院」模式成為所有國家機關、企事業單位建設的標準范式，封閉性更強，內部功能更完善，空間更加等級化，不同級別、不同類型的單位，其大院的規模、設施和居住條件出現明顯差異，形成了空間上的社會分層。

改革開放初期的80年代，由于城市計劃經濟體制尚未根本改變，單位制依然是主體。為解決歷史欠賬，出現了新一輪的「大院」建設高潮，住房條件得到改善。「單位大院制」迎來「最后的輝煌」，但其弊端也開始顯現。

1988年憲法修正案提出城市土地實行有償使用后，由于封閉的大院占據了寶貴的城市中心土地，其低密度、粗放式的土地利用模式與現代化高密度城市發展產生尖銳矛盾。1998年住房制度改革推行住房商品化后，大院的居住功能逐漸商品化、社會化，其服務保障功能大幅萎縮，「單位大院制」漸漸不再適應新的經濟體制，國有企業開始剝離社會職能，將附屬的學校、醫院等移交給地方政府，不再自己「辦社會」。

隨之而來，許多大院的圍墻開始被打開，內部道路被公共化，與城市肌理重新融合。「單位人」逐漸轉變為「社會人」，居民與工作單位的關系疏離，大院的認同感下降。

大院的命運開始轉化，或是被「騰籠換鳥」變成城市新的開發用地，或是逐漸被打開圍墻開始分化，有些則在破敗凋零（尤其是企業大院）后成建制進入城市更新，比如北京的「798藝術區」，因其獨特的歷史文化價值和低密度空間環境，被改造為新的產業園或創意園區。

▲全球及中國辦公空間演變對照二。制作：?綠城產商2020

近30年來，在中國巨大的城市化進程與全球化交織影響下，辦公空間的演變疾速迭代，產生了多形態共存的局面。

城市中大院的辦公居住功能開始分離。民營企業如雨后春筍開始涌現，生產型企業一般依附于工廠辦公，商貿企業則多在城市四處租賃或購買各種形式的辦公與商業樓宇辦公。

90年代初，開發區、高新區模式崛起，北京中關村、上海張江、漕河涇等科技園區的興起，科技型企業開始集聚在各地高新區、科技園辦公。

90年代中期，以浦東陸家嘴CBD的建設為代表，至本世紀初，中國各地開始興起CBD建設浪潮，大量企業辦公開始向CBD集聚。

2002年前后，當年許多「大院」或老舊廠房以有機更新改造而來的文創辦公園區、產業辦公園區開始崛起，吸引大批文創企業與小微企業入駐。園區辦公Office Park開始在中國萌芽，典型代表有上海莫干山路50號園區（2001），北京798（2002），杭州LOFT49（2002）等。同時，具有一定規模體量的新建開放式辦公園區也開始崛起，典型代表有英國道豐在北京中關村的北京總部基地ABP項目（2003），規模達到106萬㎡。

隨著世紀初互聯網時代的崛起，涌現大批互聯網「大廠」，如阿里巴巴、騰訊、京東、百度等。2009年阿里巴巴杭州濱江園區投入使用標志著中國新一代企業總部辦公園區開始崛起。2025年，阿里巴巴全球總部（杭州西溪園區）C區投入使用，其ABC三期園區建設總規模突破200萬平方米，是目前世界上規模最大的辦公園區。

當下的中國，商務辦公空間呈現百花齊放的局面，散布于城市各區域的分散辦公、產業集聚區辦公、CBD中央商務區辦公、集聚于交通設施附近的TOD化辦公、開放式園區Office Park以及新的封閉式園區辦公等等，反映了中國經濟在經歷全球化與多元化發展后，辦公空間多元化面貌的呈現已與全球其他國家無二。

▲布魯克山Mountain Brook，美國阿拉巴馬州伯明翰郊區，1955年。被認為是全世界第一個辦公園區Office Park。這個項目的革命性概念是「人們首次能夠開車進入免費停車場，并步行進入多層（而非高層）并擁有美麗環境的辦公室。」

▲阿里巴巴西溪園區鳥瞰。阿里巴巴西溪園區是目前全世界最大的辦公園區，歷經多輪建設，總規模已經突破200萬平米。

▲改革開放后中國辦公場所的演變。制作：?綠城產商2020

新冠疫情后，隨著數字經濟和AI技術的進一步發展，全球辦公空間的設計理念發生了顯著變化，其核心是從單一的辦公場所，轉變為支持多元化工作模式、注重員工體驗、并能靈活適應未來的復雜系統。

首先，混合辦公模式成為新常態。這一趨勢在美國表現得尤其顯著，疫情結束至今，美國回到辦公室上班的員工比例尚未恢復到疫情前。就近辦公、遠程辦公、居家辦公、混合辦公……「以人為本」，支持員工按需選擇工作地點，讓人不再受辦公空間與地點的束縛，以提升員工生產力和幸福感，正成為很多企業選擇的辦公方式。在中國，盡管這種辦公方式并非普遍，但一些項目制及自雇企業等，以及無須高度協同或在實體空間制作的工種正在誕生出規模不小的「數字游民」，他們可以在生活成本更低的小城鶴崗，或在風光明媚的度假地大理，為北上廣深的企業與用戶提供服務。

其次，傳統辦公空間功能重塑，辦公室從處理事務的場所，轉向促進協作與創新、社交與文化傳承的中心，需要重復性或獨立可完成的工作可以在家完成，很多經常出差的員工工位也可以縮減或錯時辦公。辦公空間呈現更多靈活性與適應性設計，可移動隔板與模塊化家具實現空間快速轉換，以支持不同規模的項目協作。辦公空間不再一成不變，而是能適應企業經營發展需要，隨時組合成「工作專班空間」「項目集中攻堅協同空間」，部門與部門的壁壘能快速融合與分化，打造滿足業務彈性的「活體空間」。

技術的高速發展也支撐了企業辦公的彈性需求，比如大數據驅動下的空間優化，利用數據分析空間使用情況，指導空間優化與管理決策。人力部門可通過傳感器、預訂系統等數據，了解會議室與工位真實使用狀況。AI驅動靈活辦公行業新模式。總之，空間的使用效率得到進一步加強與優化，之前1000平米的辦公空間，通過上述趨勢，或許600平米或更小空間就可以滿足需求，大大降低企業運營成本。

疫情的影響又促使人們反思更健康更自然更生態的辦公趨勢需求，比如更加親近生物與自然的健康設計，將更多自然元素、光線引入室內并提供更好的空氣質量；更符合人體工學的辦公家具；以及包括灰空間、露臺陽臺、更舒適的會議與團建空間；能適應氣候變化的低碳與可持續建筑等趨勢正在快速發展。

人們對辦公空間還會出現更多的訴求，除了與工作高關聯度的會議、培訓、交流空間出現細分強化，文化、藝術、餐飲、游樂、乃至子女托管、運動與健康保障都希望能更加便捷。樓梯從核心筒拉出，設計在有陽光的建筑外側，可以鼓勵員工多多運動。更多的陽臺、露臺、灰空間希望能布置在辦公室與會議室邊上，隨時就可以與同事在更接近自然的空間談話交心……總之，辦公空間不再是一個被動的受混凝土禁錮的「容器」，而是一個積極響應人性需求、技術變革與環境責任的動態生態系統。它更注重人的真實體驗與福祉，更強調空間的靈活性與智能性，也更致力于與環境和城市共生。

▲拉斐爾·維諾里Rafael Vi?oly：維洛大樓Vilo Tower，阿根廷布宜諾斯艾利斯。建筑大師拉斐爾·維諾里的遺作，這棟16層樓高的辦公大樓外置了透明的混凝土剪刀梯（圖右），像一條裸露的脊椎骨干，它串連起內部挑高的樓層（圖中上）。在標準層，靠近外墻的區域是挑高的雙層樓高設計（圖中下），中間還安插一個類似LOFT的夾層，這種「混合式」系統的「雙層模塊」，創造出具有高度彈性，且空間感多樣的標準層配置。圖片來源：拉斐爾·維諾里事務所官網。

但是一種空間形態總有其生命周期，有其緣起、發展、衰落、消亡之過程。展望未來，只要人類這種動物還在，人的欲望就會無止境，對辦公的需求迭代也將無止境。

辦公空間有可能消亡么？與600年前在江南作坊賬房打工的人無法想象現在的辦公環境一樣，我們也無法預知未來辦公空間會進化成什么樣，而空間的消亡，取決于多年后我們在本文一開始對辦公的定義：我們還有沒有公事？如果還有，我們如何處理公事？

本文成果部分來源于綠城產商關于園區辦公

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ark的專題研究，特別致謝團隊成員：荊璐、蘭翃、周銘。

周錦虹專欄：場景進化論

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主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科