上海寫字樓市場逆周期完成動能轉(zhuǎn)換，2026年劍指筑底復蘇

1月15日，國際地產(chǎn)顧問公司萊坊在上海召開媒體溝通會，深度解讀2025年上海寫字樓市場運行態(tài)勢，并發(fā)布2026年市場展望。數(shù)據(jù)顯示，2025年上海寫字樓市場在逆周期中完成新舊動能轉(zhuǎn)換，需求結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；展望2026年，在政策紅利、金融創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級多重驅(qū)動下，市場將步入筑底復蘇通道。

經(jīng)濟韌性托底 市場完成動能切換

2025年，中國經(jīng)濟的強勁韌性為上海寫字樓市場奠定堅實基礎(chǔ)。全年貿(mào)易順差達7.71萬億元，開源人工智能模型全球下載量居首，太陽能電池生產(chǎn)量占全球80%，上證指數(shù)年內(nèi)漲幅18.3%，宏觀經(jīng)濟穩(wěn)健運行與產(chǎn)業(yè)升級為市場注入多元需求動力。

供應端呈現(xiàn)理性釋放態(tài)勢，2025年上海寫字樓全年新增供應約101.4萬平方米，同比減少13.2%，較過去五年均值下降16%；截至年末，甲級寫字樓存量增至1996萬平方米。需求端收縮態(tài)勢步入尾聲，全年凈吸納量達21.88萬平方米，較2024年降幅收窄11個百分點。四季度市場邊際改善跡象尤為明顯，新增供應21.66萬平方米，同期凈吸納量8.26萬平方米，釋放需求回暖積極信號。

租金方面，業(yè)主為維持出租率持續(xù)調(diào)整策略，四季度末全市甲級寫字樓平均租金為6.05元/平方米/天。區(qū)域分化態(tài)勢加劇，核心商務區(qū)超甲級寫字樓“虹吸效應”顯著，四季度租金環(huán)比跌幅收窄，為10.35元/平方米/天。

需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化成為市場核心亮點。金融、專業(yè)服務、TMT企業(yè)租賃占比合計近57%，其中TMT行業(yè)超35%的租賃需求來自AI相關(guān)企業(yè)的新租及搬遷，且從商務園區(qū)向甲級寫字樓遷移趨勢明顯。按凈吸納量統(tǒng)計，專業(yè)服務類（律所、咨詢占26%）、TMT類（AI科技占23%）、金融類（證券、資管占11%）、零售類（快消占8%）成為去化主力。內(nèi)資企業(yè)主導地位進一步鞏固，四季度租賃需求占比回升至63%，同比上升4個百分點。虹口、浦東、靜安憑借租金與租賃條款優(yōu)勢吸引企業(yè)，黃浦新增交付項目備受青睞，徐匯區(qū)內(nèi)租戶跨板塊流動頻繁。

多重利好共振 市場邁向筑底復蘇

展望2026年，盡管全球經(jīng)濟面臨結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，但中國“十五五”規(guī)劃開局將注入強勁內(nèi)生動力。政策聚焦AI、芯片、量子等未來產(chǎn)業(yè)，將直接利好上海作為全國科技創(chuàng)新中心的寫字樓需求。

供應壓力有望邊際緩解。過去五年市場新增供應逐年遞減，未來3-5年計劃供應總量約370萬平方米，延續(xù)理性態(tài)勢。2026年計劃供應約140萬平方米，但受部分項目延遲交付及預售影響，為下半年市場筑底創(chuàng)造條件。

金融與產(chǎn)業(yè)雙重機遇將加速庫存去化。商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點的推出為市場提供關(guān)鍵流動性支持，而2026年AI技術(shù)大規(guī)模應用將帶動相關(guān)投資與就業(yè)增長。萊坊“智核擎?（LuminaPredict?）”模型預測，上海寫字樓市場將于2026年年底進入筑底期，2027-2028年租金在低位盤整，2029年隨經(jīng)濟復蘇與需求回暖進入回升通道。

需求端將呈現(xiàn)多元復蘇格局，前沿科技企業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、美妝行業(yè)、國潮品牌、“銀發(fā)經(jīng)濟”大健康產(chǎn)業(yè)及中資出海企業(yè)將成為核心增長引擎。產(chǎn)品層面，“雙碳”及ESG要求推動新項目提升綠色與智能化標準，具備軟硬件優(yōu)勢的樓宇將更受租戶青睞。

萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚表示，2025年上海寫字樓市場穿越逆周期，2026年將是完成新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵一年。AI科技、高端金融等新興動力正在重塑市場需求格局，“十五五”規(guī)劃政策紅利將提供長期支撐。業(yè)主需聚焦運營能力提升、ESG布局與場所體驗打造，租戶則可把握租金低位窗口期，通過靈活租賃策略實現(xiàn)成本優(yōu)化與業(yè)務擴張的平衡。

原標題：《上海寫字樓市場逆周期完成動能轉(zhuǎn)換，2026年劍指筑底復蘇》

欄目編輯：金志剛

來源：作者：新民晚報 楊玉紅