地產狂飆時他棄房投養老，砸50億熬10年才盈利

人生中最大的幸事，莫過于在富于創造力的壯年發現了自己的使命。

文｜《中國企業家》記者 李欣

編輯｜米娜

頭圖來源｜受訪者

九如城創始人談義良，未必是企業家群體中讀書最多的那一個，但應該是讀書最認真的人之一。

2025年11月，《中國企業家》走進上海虹橋九如城集團總部談義良的辦公室，看到靠墻那排高至天花板的書架，從彼得·德魯克到《運動改造大腦》，各類書籍分類排列，種類廣泛且密集。

再仔細看，談義良讀過的每本書上都留著上百條畫線，每處標記旁貼著帶序號的索引簽，之后，他會集中時間將這些筆記逐條錄入手機，附上心得，整理成冊。

不僅愛讀，他也愛寫——從工作第一天起數十年不間斷地寫日記，后來他愛上了登山與旅行，一路邊走邊寫，即便在南極，他把筆焐在懷里也要堅持寫。他寫工作總結，也寫游記、寫小說，陸續出版了十來本。

在談義良這里，讀、寫從不是一種談資，更像是他內化的方式——以思考、復盤，讓想法沉淀，而后再進擊。

在2009年到2012年的三年里，他就是這樣實踐的。談義良一邊讀書，一邊跑到世界各地考察了六七十個養老院，寫了將近100萬字的行業考察報告，而后一頭扎進這個看起來并“不賺錢”的行當。

那時，談義良已下海多年，靠地產起家并在行業立足，國內房地產也開啟狂飆模式，“地王”頻現、房價飛漲，一切都欣欣向榮。可養老卻是一個仍在“沉睡”的行業，本身也具有天然的公益性和微利性，市場也未出現清晰、穩定且被廣泛驗證的盈利商業模式，就算想“摸著石頭過河”也“無石可摸”。因此身邊幾乎沒什么人看好談義良的選擇。

但他義無反顧。

此后三年又三年，談義良把學來的模式，量化成自己的經驗。九如城在國內首創了“養老綜合體”，并建設了“四級體系，兩全模式”，即通過養老綜合體，城市綜合養老院、社區、居家來打造全方位、全區域覆蓋的模式，系統性解決區域的養老問題。

來源：受訪者

目前，九如城已在全國10多個省份、60余個城市開設康復醫院、連鎖運營養老機構350余家、社區中心1200余家，養老服務業營收保持約30%的年增長率。

曾經看不懂他的人，如今反而會感嘆他有遠見，正是當初的轉彎，他才能避開了新一輪房地產行業的深度調整期，把自己的路走得更寬、更遠。

但他很少對外說的是，九如城一直到成立的第十個年頭，才初見盈利。截至那時，談義良已連續投入50多億元，他親自把一個又一個坑洼填成平路。

作家茨威格說：“人生中最大的幸事，莫過于在富于創造力的壯年發現了自己的使命。”今年65歲的談義良找到了——過去16年，他專心做“服務80歲以上長者”一件事。未來，他將把全部精力都拿來研究“活力老人”的生活方式。

他也在身體力行。每天5點起床，均衡飲食，吃健康的食物，讀書學習3小時；一周做三次負重訓練，跑兩次步，偶爾還跑跑半馬；每年還會抽一周時間去滑雪。“希望100歲時，我還能沖刺個100米吧。”談義良說。

以下是談義良的自述，有刪節。

地產商探路養老

在做養老之前，我已經在地產行業摸爬滾打了許多年。

我是1993年開始創業的，那時全民經商，我一封辭職報告交上去，第二天就下海了。離開體制內，我先到昆山干了一段時間工程，后來開始做房地產，跟著時代一點一點往前，邊走邊找方向。

我的想法也很簡單，賺點錢，跟兄弟們分分，大家都把日子過好點，后來生意越做越大，特別是2000年之后，忽然之間覺得盈利空間大了起來。

那幾年，每年過年回家，我和父親都會聊工作，他總問：“你今年賺多少？”我報個大概，他心里有數。后來他說了一句話把我問愣了：“你現在的事業就為賺錢而已？沒想過做點更有意義的事？”

其實這個問題我早就在琢磨，可沒想出答案，便反問：“爸，你說干什么好？”他說：“你回宜興老家蓋個養老院吧。”這主意聽著可行，畢竟將來他也想回我們的家鄉宜興養老，又說：“總歸要衣錦還鄉，給家鄉做點貢獻。”于是，在2009年我拍板做養老的前一兩年，我和父親年年圍著這個話題聊，我也愈發覺得這個事情是個好事。

過去的一位老領導得知我的想法后，也特別支持，他說你回來給家鄉干點事，好事啊。他告訴我，宜興讀書人多，文化氛圍濃的地方講“孝為根本”，宜興鄉音里“孝順”兩字比別處重。他也催我，“趕緊做調查開干吧。”

于是從2009年到2012年的三年里，我一邊干著房地產，一邊開始研究養老行業。

攝影：鄧攀

我花錢請國際一流的咨詢公司畢馬威幫我做調研，自己去美國、日本、韓國，滿世界“抄作業”。最后跑到中國臺灣臺塑集團創辦人王永慶投資的養生文化村，直接在里面住了一個星期，親自體驗。

三年研究做下來，我發現真沒幾家像樣的養老院，“我設想的六位一體（醫、康、養、教、研、旅）”這種創新模式更沒有了，但未來養老一定是社會痛點。而只有當一個商業模式能夠咬住社會痛點、替社會解決重大問題的時候，才能立得住。

老領導也提醒我，不要小家子氣，要做就干脆做大一點，做中國沒有的。于是，我更堅定了做這件事。

沒人看好我

但身邊沒幾個人看好我。

2012年，九如城的第一個項目——位于江蘇宜興的養老綜合體正式開工。這是全國首座“養老綜合體”，第一次在中國提出了打造全產業鏈的“養老綜合體”概念，能夠滿足退休老人從健康養生到臨終關懷的各個層次需求。

這個項目的啟動儀式上，一個圈子的地產大佬朋友紛紛發來祝賀視頻，但說得最多的一句話卻是：但愿你成功吧。這個視頻我到現在還留著。就連當初給我提建議的父親，可能也沒想到我會干得這么大。

九如城就此進入了“三年建設期”。這三年，我還分別從日本、韓國各請了一個團隊常駐上課，一上就是40個月，因為國內的設計院在這個領域探索不深，早期室內動線設計，咱們有理念，但畫不出，那就找老師教我們的設計師畫圖，先讓他們畫個大概，再由中國設計院改成中國圖紙。

第一個項目開工后，我們地產業務還在繼續，但兩個公司完全分開，一個賺錢一個虧錢，地產業務賺的錢全部被我拿去投資養老了。

而外界對九如城和我的質疑聲——“以養老的名義拿地”也驟然四起。

九如城規劃的第一個養老綜合體近1萬平方米，包含康復醫院和養護院，還有頤養公寓、適老住宅產品、酒店、老年大學、商業配套等相關業態。我當時的觀點是，前期還是要靠這些可以賣出去的住宅來達到回籠資金的目的，以保證養老設施的運行，這些住宅就好比是公司的自我造血能力。

面對這些質疑，我就一句：先建醫院、先建養老院，再開發房地產。我說到做到，先把醫院和養老院蓋好，再動的住宅。人講信用，上天會看得見。

現在，九如城養老綜合體的土地性質幾乎都是養老用地。公寓只做了三個，徐州一個，宜興一個，上海一個，從第三個項目之后，我砍掉了所有可售賣的適老化住宅，也就是地產業務，在上海的青浦區、山東煙臺、四川成都等地建設的養老綜合體，全是純養老用地。

所以，我可以很自信地講，這16年我就專心干“服務80歲以上長者”一件事，不管啥狀態的老人九如城都能接。

一邊踩坑，一邊摸索

回頭看這16年，雖然花了好幾百萬美元跟外國人學習，但要把這些方法在國內真正落地，就得靠自己試、自己摸索，這期間也沒少踩坑。

第一個坑的主要責任在我。平時，我運動完最喜歡的就是開大水量沖澡，身體很舒服，我想著也得讓老人體會到大水量沖淋的感覺，于是普通養老院用6分管，我給每間房安裝一寸管，從管子帶供水全部加大，導致50個房間的用電用水量比五星酒店還高。

結果，真正開起來了才發現，養老院根本用不著每層50間房間都設一個淋浴間，反而應該在每層樓安裝兩個專業包含泡澡的洗澡間。護理員把老人抬到洗澡間門口，里面的兩位護工便協助老人洗澡、吹干頭發、換好衣服，之后再由護理員將老人送回房間。

很多人去養老院參觀，都會覺得有“老人味”，這是因為老人年齡大不出汗，汗腺不發達，臟東西積在皮層里就產生了“加齡臭”。解決辦法很簡單，就是泡澡。

所以我們要建設的不是50套淋浴間，而是兩個洗澡間。那時不懂這些專業細節，結果白白浪費了一大筆錢。

此外，早期總想建設大型綜合體，把規模做大，但大地塊就得選郊區，后來實踐發現，養老院不能遠離城區，老人的孩子們都在城里，選址太偏僻不利于探親。最好在城中心，規劃8000到1萬平方米面積，建設300張床位最經濟合算。

攝影：鄧攀

還有一個坑是“醫養結合”。當時，雖然醫療建設的投入比養老還“燒錢”，但我們循著這個思路就覺得養老院必須配醫院，于是拿了資質后就陸續建了10家醫院，最大的有560張床位。可開始經營了才發現，真正住養老院的老人，平日里面對的多是老年病、常規小毛病，真要面對癌癥等需要手術的大病時，首選還是去大型三甲醫院。

所以，后期我也著手縮減了醫院的病床數量，部分醫院改回養老，只留50~100張醫療床夠日常需求，這對我來說又是一筆“學費”。

就這樣，經過三年研究、三年建設、三年運營，一路摸索一路踩坑，一直到2019年，再創業的第十個年頭，九如城才盈利，而當時我已砸進去50多億元人民幣。

之后，我把重心放在了組織變革上。先從管理費用角度入手，把2020年的成本預算降低了10%；后來，我陸續讀完了管理學老師陳春花推薦的5本書后，開始“動結構”。原來六個區域公司，每家核定辦公費就很高，多一層信息傳遞的速度還慢。于是，我先用一年半拿一個區域試點，原區域公司的財務、HR、運營、總經理全部并到集團，砍掉多余的管理層級，把管理層級壓扁。

試點區域的效果不錯，其他區域也跟上，最后共花費將近三年時間完成變革。現在集團只剩36人，這36人管1萬多人、65個城市，4個總裁各管一條線，再交叉管片區。

我的新使命

現在，房地產行業正處于調整期，很多人都開始夸我有遠見，說我很幸運躲過一劫。但說心里話，一開始我沒有把養老院這件事當成一個大生意來做。

當初請畢馬威做報告，他們開價50萬美元，請了日韓兩個團隊駐場，前后也花了不少美元。我發現中國養老產業沒現成人才，護理員、管理人員都得自己培養，于是盡管養老院還沒蓋起來，我就敢先砸一個億建了一個15000平方米的培訓中心。

越往里做發現要做的事情實在太多了，所以要是純生意邏輯，我肯定舍不得花這些錢。

而正是因為我沒把這事當生意做，才能不管別的，只從“把事做成”這個道理出發，把每件事都做扎實了。而且，我做養老項目的錢，都是我自己之前實打實賺來的，不是借的，底子不一樣，心里更踏實。

來源：受訪者

回望我人生諸多選擇的背后，其實都藏著一個巨大的“引力”——我的家庭，這股力能讓我在復雜的情況中，總有底氣選擇那條更艱難卻更踏實的路，并堅定地走下去。

比如，最早建議我開養老院的人是我父親，他只是樸素地認為，賺了錢就要回饋家鄉父老，但最終卻影響了我事業的走向。

他在解放前出生，見證了新中國的成立，參與了早期的國家建設與改革開放。在我下海做生意后，經常交代我“皇糧要交足”，不許偷漏稅。今年，他90多歲了，但我們父子之間的交流卻更深了，很多書也是他推薦給我的。

另一個對我影響很大的人是我奶奶。早年間，家里糧食不寬裕，但每次遇到討飯的人，她總會主動幫忙，把他們帶到我家灶邊取暖，還會多盛一碗飯讓對方留到明早吃，然后將家里洗凈的衣服給對方御寒。

我們從小就是看著她的言行，在她做人做事的風格影響下長大的。她經常對我們說，能幫對方，說明你比人家過得好，所以要盡自己的能力去幫助別人。奶奶懂些醫術，一直幫村里人接生，但每次只收一個喜蛋作謝禮。村里人都叫她“好人”，她86歲走的時候，方圓好幾個村子的人都來送她，隊伍排得很長。

也許正是這種潛移默化的影響，支撐我在這行走過了16年。現在，我很堅定地相信，我正在做的事情是“種福田”，或者用九如城一位院長的話來說，“我們是攙扶著這群老人走向另一個世界的人”，這難道不是一份滿載善意的使命嗎？

現在，我把我更多的精力都放在研究“活力老人”的生活方式上面。每周，我基本只有2天在辦公室，其余時間就往各地的養老院跑。在現場，我除了和經營班子成員、年輕的95后員工交流，了解他們的困惑，最重要的是面對面和老人們聊，關心他們在九如城能不能吃好睡好，開不開心，了解他們理想的生活狀態。

2025年，九如城在許多城市的養老綜合體的營收已形成正向循環，進入持續上升的軌道只是時間問題。

從房地產到養老，我曾慶幸自己碰巧站在風口上，但我更多是感恩——是時代給了我們這代人機會。曾經，我的使命是讓身邊人的生活變得越來越好，而現在，當銀發經濟成為未來十年最有希望的新支柱產業后，我又有了更明確的使命：1955年到1975年出生的這4億多人，正在或即將步入老年，我想讓這群人生活得更美好。

時代推著我們往前走，而我能做的，就是沿著這個方向，踏踏實實走下去。