百姓“安居” 司法“暖心”——聚焦最高人民法院發布的物業服務合同糾紛典型案例

本文為《中國審判》雜志原創稿件

文 | 本刊記者 徐暢

為充分發揮典型案例的示范引導效應，統一裁判規則，做好物業糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權益，維護社會和諧穩定，2025年12月8日，最高人民法院公布五起物業服務合同糾紛典型案例。

良好的人居環境，是居民幸福生活的基礎。一個環境優美、居住舒適的小區離不開物業服務企業的貼心服務，亦離不開業主的共同配合。“小物業”牽動“大民生”。妥善化解物業服務合同矛盾糾紛，是人民法院關注社會民生的切入點，更是助力民生發展的重要工作。

《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》提出，要營造高品質城市生活空間。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》明確提出，要推動房地產高質量發展，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。

據了解，此次發布的典型案例透過一個個真實發生的糾紛，以清晰的裁判規則厘清權責邊界，用司法智慧化解行業痛點，既為當事人提供了明確的行為指引，也為基層治理注入法治動能，生動詮釋了司法在平衡各方權益、守護和諧家園中的重要作用。

01

理性維權

構建和諧物業關系

良好的物業關系，需要物業服務人和業主共同維護，雙方均要依法行使權利、全面履行義務。

“我們半夜從外地趕回家，發現電梯卡無法使用。聯系物業公司后，我們被告知沒有按時交納物業費，所以電梯卡被禁用了。”2021年9月的一天，業主張某站在自家單元樓前一籌莫展。

原來，張某在該小區購房后，因長期居住在外地，未按時交納物業費。物業公司稱，因張某長期拖欠物業費，系統自動關閉其門禁功能。張某多次與物業公司交涉無果后，將物業公司訴至法院，要求恢復自身對電梯及門禁系統的使用權限。

在業主欠交物業費的情況下，物業公司可否通過限制門禁使用、停用電梯等極端方式催交呢？這起糾紛看似簡單，實則反映出物業管理的亂象。

審理法院認為，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百四十四條第三款規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。本案中，張某雖欠交物業費，但某物業公司不應以不給業主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統等方式催交物業費。對于張某欠交物業費的違約行為，某物業公司可另行依法維權。經法院依法釋明后，某物業公司在本案審理過程中即主動恢復了張某對門禁系統的使用。

如果業主以房屋質量問題為由拒交物業費，物業公司又該如何應對呢？

某物業公司與某小區建設單位依法簽訂《前期物業服務合同》后，開始為小區提供物業服務。徐某某系案涉小區業主，因其未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業費，經催告后在合理期限內仍未支付，某物業公司將徐某某訴至法院。徐某某以其房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題為由辯稱不應交納物業費。

現實中，不少業主遇到房屋質量、設計缺陷等問題時，往往會將不滿發泄到物業公司身上，以拒交物業費的方式表達訴求。但是，這看似合理的維權方式，無法得到法律的支持。

審理法院認為，本案中，廚房設計不屬于物業服務人應承擔的義務，廚房設計不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關系中的履行瑕疵問題，與案涉物業服務合同不屬于同一法律關系，責任主體并不相同。徐某某主張廚房設計不合理所致損失與某物業公司并無關聯，其以房屋質量問題為由抗辯主張不應支付物業費缺乏依據。最終判決：徐某某向某物業公司支付2019年5月至2022年12月的物業費4500余元。

02

做好交接

維護物業服務秩序

物業服務合同終止后的“交接難”是當下物業服務領域的一個熱點難點問題，由此引發的糾紛屢見不鮮。

“老物業不走，新物業沒法進來，我們的小區環境誰來維護？我們的日常生活誰來保障？”某小區物業委員會面臨新老物業交接的問題，這讓該小區不少業主十分無奈。

該小區業主委員會向某物業公司函告原物業服務合同到期后將重新選定物業服務人，并邀請其積極參與競標。某物業公司回函表示原物業服務合同到期后自行終止。

后該小區選聘新的物業服務人并與之簽訂《物業管理服務合同》。業主委員會通知某物業公司及時辦理交接事宜，否則應承擔相應法律后果。但某物業公司未在合理期限內退場，致使新物業服務人長期無法進場服務。某物業公司因向業主何某某收取原物業服務合同終止后的物業費未果，向法院提起訴訟。

《民法典》第九百四十九條第一款規定：“物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。”該條第二款規定：“原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。”

法院經審理認為，本案中，某物業公司在原物業服務合同終止后，未按業主委員會要求向新物業服務人履行交接義務，經明確告知法律后果后仍拒不退出該物業服務區域，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費用。法院最終判決駁回某物業公司的訴訟請求。

配合進行物業交接是物業服務合同終止后原物業服務人基于誠信原則應當履行的后合同義務。由于新老物業服務人之間存在利益沖突，部分原物業服務人無視小區業主共同意愿，繼續占用物業用房，拒不交還相關資料，“以服務之名行強占之實”，新物業服務人難以順利開展工作。

物業交接不順，不僅容易引發原物業服務人、新物業服務人、業主大會或者業主委員會之間的糾紛，而且還會擾亂小區管理秩序，影響物業服務質量，降低業主生活品質。

“該案判決駁回某物業公司的訴訟請求，有利于引導物業服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規范物業服務行為、構建和諧宜居的小區環境具有積極意義。”最高人民法院民一庭相關負責人在闡述本案典型意義時指出。

03

統一規則

保障業主自治權利

“業主大會明明已經作出決定了，為什么不讓我們更換物業公司？”某小區業主在更換物業公司受阻時發出疑問。

某物業公司是某小區建設單位選定的前期物業服務人。后該小區召開業主大會作出解聘某物業公司、選聘新物業服務人的決定，小區業主委員會與新物業服務人已另行簽訂物業服務合同。某物業公司認為，某小區業主大會作出選聘新物業服務人的決定不符合法律關于對業主共同決定事項進行表決的專有面積和業主人數比例的規定，起訴請求確認該決定無效。

法院經審理認為，根據《民法典》第二百七十八條的規定，選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定。法律之所以規定選聘、解聘物業服務企業由業主共同決定并規范程序，是因為各業主基于建筑物區分所有權對共有部分享有共同管理的權利。對于涉及共同管理的事項，需要也應當由該組織的成員共同決定，以保障該組織內部成員的合法權益不受侵害。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。因此，根據《民法典》第二百八十條的規定，業主大會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，某物業公司不是該小區業主，不受業主大會決定的約束，與該被訴業主大會的決定不具有直接利害關系，故無權起訴請求撤銷業主大會決定或者確認該決定無效。法院最終裁定駁回某物業公司的起訴。

業主大會決定是業主對小區重大事項行使共同管理權、實行業主自治的重要方式。作為業主自我管理的權力機關，業主大會作出的決定對業主具有法律約束力，并不直接約束業主以外的主體。如果原物業服務人認為物業服務合同解除造成其損失的，可依照《民法典》第九百四十六條的規定另行主張。

生活中，有的物業服務人被解聘后，試圖以請求確認業主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業主大會決定，否定業主共同意志。

“該案明確物業服務人對業主大會關于選聘新物業服務人的決定不能提起訴訟，具有規則指引作用，有利于維護業主大會決定效力、依法保障業主行使共同管理權。”最高人民法院民一庭相關負責人表示。

04

巡回審判

批量化解矛盾糾紛

審理物業糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質化解為目標，追求事了、人和、心順的效果，真正做實定分止爭。各地法院秉持上述司法理念，堅持辦理與治理并重原則，積極探索創新物業服務糾紛多元化解機制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調解”“先調處整改+后輔助調解”等一批富有成效的經驗做法。

某物業公司為某小區提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護保養等物業服務。因大多數業主未按時交納物業費，某物業公司難以維持日常運營，物業管理服務標準逐漸降低，其與業主之間的矛盾加劇。后某物業公司在向業主陳某催收物業費未果后，將其訴至法院。

法院在審理過程中對案涉小區的物業服務及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區除陳某外，還有100多位業主欠交物業費以及某物業公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區開展巡回審理、現場辦案。

在庭審中，法院對物業的服務質量進行詳細調查并對相關法律問題釋法說理。某物業公司認識到自己的服務確實不到位，并在法院主持下與陳某當場簽訂了調解協議，由業主根據物業公司提供的服務項目和服務質量支付相應的物業費。庭審結束后，法院立即開展普法宣傳，引導某物業公司與小區業主相互諒解，妥善化解了小區百余件潛在糾紛。

物業費不僅是物業服務人提供服務的基礎，也是維護小區電梯、配電、消防等設備設施正常運轉的保障。業主按時足額交納物業費，有助于物業服務人提供更優質的服務；而物業服務人不斷提升服務質量，才能使業主更自覺地交納物業費，從而形成良性循環，以打造更加舒適美好的生活環境。最高人民法院民一庭相關負責人在闡述本案典型意義時指出，法院通過開展巡回審理，現場以案釋法，促使物業雙方取得諒解，實現了“辦理一案、治理一片”，不僅減輕了當事人的訴累，也節約了司法資源，為業主營造了良好的居住環境，實現了政治效果、法律效果、社會效果的有機統一。

從門禁卡的使用權限到物業費的交納爭議，從物業服務人的退場交接到保障業主自治權利，五起典型案例雖聚焦不同場景，卻都圍繞著“權責對等、誠信履約”的核心。和諧宜居的家園，離不開業主與物業服務人的良性互動，更需要司法力量的保駕護航。當物業服務人堅守誠信履約的底線，業主秉持理性維權的原則，各方在法治框架內依法行事、互諒互讓，才能破解物業糾紛困局，讓小區真正成為充滿溫情的幸福港灣，為社會治理注入持久動力。

本期封面及目錄

<< 滑動查看下一張圖片 >>

《中國審判》雜志2025年第24期

中國審判新聞半月刊·總第382期

編輯/孫敏