戴德梁行：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提質(zhì)大有可為 以資產(chǎn)管理激活行業(yè)發(fā)展新動(dòng)能

1月12日，戴德梁行舉辦“洞見未來共賦新章”北京公司2025年終發(fā)布會(huì)。本次發(fā)布會(huì)聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)前沿動(dòng)態(tài)，集結(jié)多位資深專家與行業(yè)重磅嘉賓，通過寫字樓、商業(yè)趨勢(shì)、大宗交易、REITs、資產(chǎn)管理等熱議話題，拆解市場(chǎng)趨勢(shì)、探討破局路徑，為行業(yè)傳遞前沿洞察。

　　戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰發(fā)表開場(chǎng)致辭。他指出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容至寫字樓與酒店類資產(chǎn)，標(biāo)志著中國不動(dòng)產(chǎn)金融化進(jìn)程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產(chǎn)盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化的退出通道，為機(jī)構(gòu)投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場(chǎng)的價(jià)值重塑及運(yùn)營提升注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。在此背景下，市場(chǎng)正從單純依賴開發(fā)銷售的模式，加速轉(zhuǎn)向“投、融、管、退”全周期能力的競(jìng)爭(zhēng)，專業(yè)服務(wù)與價(jià)值運(yùn)營的重要性愈發(fā)凸顯。同時(shí)，胡峰認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿涂臻g依然巨大，中國城市房地產(chǎn)大規(guī)模增量擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，存量提質(zhì)增效的新階段已然開啟，房地產(chǎn)行業(yè)的未來增長，不再局限于新建開發(fā)，而是更多來自存量資產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)升級(jí)、租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展等多元賽道。

　　在主旨分享環(huán)節(jié)，戴德梁行多位專家從多元維度，系統(tǒng)拆解當(dāng)前市場(chǎng)核心命題，輸出專業(yè)研判。

　　戴德梁行北區(qū)首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東深度解析了2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。她表示，2026年，擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)仍是復(fù)雜國際環(huán)境下拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的核心抓手。

　　戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍全面復(fù)盤2025年北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，并從產(chǎn)業(yè)升級(jí)、運(yùn)營策略優(yōu)化等角度，提出市場(chǎng)突圍的核心機(jī)遇。她強(qiáng)調(diào)，2026年北京寫字樓市場(chǎng)仍將面臨多重挑戰(zhàn)，如何持續(xù)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、在市場(chǎng)重圍中實(shí)現(xiàn)突破，是每一位業(yè)主不得不直面的重要課題。

　　戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎以“長期主義”為核心視角，分享了商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新與破局之道。她介紹，2025年北京零售市場(chǎng)共有13個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，為市場(chǎng)新增超110萬平方米優(yōu)質(zhì)零售空間；同時(shí)，多個(gè)老舊商業(yè)項(xiàng)目完成升級(jí)改造后重新亮相，有效推動(dòng)了北京零售市場(chǎng)的提質(zhì)升級(jí)。以文化基因賦能商業(yè)、以場(chǎng)景創(chuàng)新突破瓶頸，構(gòu)建可穿越周期的商業(yè)生態(tài)，將成為下一階段北京商業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)韌性增長的關(guān)鍵。

　　隨后，戴德梁行重磅發(fā)布第六期《中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事、REITs研究中心主任張愷玲表示，資本化率作為不動(dòng)產(chǎn)核心定價(jià)錨點(diǎn)，其變動(dòng)趨勢(shì)直接反映行業(yè)信心與投資邏輯。戴德梁行資本化率研究報(bào)告長期跟蹤傳統(tǒng)商辦住及工業(yè)業(yè)態(tài)的資本化率變動(dòng)，隨著公募REITs正式拓展至寫字樓、酒店賽道，希望以這一核心指標(biāo)為行業(yè)錨定發(fā)展方向，助力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值挖掘，進(jìn)一步完善多層次REITs市場(chǎng)價(jià)值體系。

　　在圓桌討論環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部高級(jí)董事、不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉慧，中國資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北京資本市場(chǎng)部主管楊蕾，與普洛斯資本副總裁李宏、高和資本執(zhí)行董事鄭聞鶯、中信證券債務(wù)融資業(yè)務(wù)線總監(jiān)及REITs組組長邱適、大家保險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)董事唐沛然等重磅嘉賓，圍繞“無懼波動(dòng)，穿越周期的資產(chǎn)管理策略”展開深度對(duì)話。

　　劉慧表示，回望全年市場(chǎng)波動(dòng)，“無懼周期、錨定長期”始終是我們資產(chǎn)管理策略的核心邏輯，而REITs正是這一邏輯的關(guān)鍵實(shí)踐載體。隨著政策擴(kuò)容至寫字樓和酒店、擴(kuò)募機(jī)制常態(tài)化，REITs正從單一資產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)為可持續(xù)的價(jià)值運(yùn)營平臺(tái)，為投資者搭建連接資本與實(shí)體的穩(wěn)健橋梁。

　　楊蕾表示，2025年實(shí)體企業(yè)基于長期辦公、產(chǎn)業(yè)落地等自用需求入場(chǎng)，標(biāo)志著市場(chǎng)投資邏輯從“賺取差價(jià)”轉(zhuǎn)向“長期持有+自用適配”的價(jià)值錨定，為核心資產(chǎn)注入了穩(wěn)定流動(dòng)性與運(yùn)營確定性。