港股共振+供需反轉(zhuǎn)，香港樓市開啟數(shù)年上行周期

文：葉松

香港樓市轉(zhuǎn)勢(shì)向好。摩根士丹利在最新研報(bào)中明確指出，香港住宅價(jià)格自2018年以來累計(jì)下跌30%后，已于2025年見底回升5%，2026年將進(jìn)一步上漲10%，2027年延續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著樓市正式進(jìn)入上行周期。幾乎同時(shí)，花旗將2026年香港樓價(jià)升幅預(yù)測(cè)從原本的3%大幅上調(diào)至8%，直言這一調(diào)整源于2025年4.7%的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期，更堅(jiān)定看好香港樓市開啟“數(shù)年上升周期”。

兩大投行的樂觀并非空穴來風(fēng)，而是建立在對(duì)市場(chǎng)基本面的深度研判之上。花旗在研報(bào)中拆解了五大核心支撐：新增土地供應(yīng)量處于14年來最低水平且低于銷售量，供需格局持續(xù)改善；截至2025年9月，一年內(nèi)可用供應(yīng)量減少1萬戶，住宅貨量消化速度加快；2026年起新盤銷售量將轉(zhuǎn)為凈增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)達(dá)2.1萬戶，創(chuàng)下2019年以來新高，而未來2-3年竣工量將穩(wěn)步下降，2026年預(yù)計(jì)僅2萬套，市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)將愈發(fā)明顯；非本地學(xué)生簽證獲批量每年增加1萬份，2026年將達(dá)9萬份，疊加每年16萬人的人才流入規(guī)模，為租賃市場(chǎng)和未來置業(yè)需求提供持續(xù)動(dòng)力；2023-2025年累計(jì)樓價(jià)增長(zhǎng)已達(dá)20%，毛租金收益率升至3.5%，70平方米以下房屋實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，投資屬性顯著修復(fù)。

摩根士丹利則進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)利率環(huán)境與市場(chǎng)信心的雙重支撐。隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期，香港聯(lián)系匯率制度下的按揭利率同步下行，部分銀行按揭利率低至2%，而同期租金回報(bào)率普遍在3%-5%之間，形成了“供平過租”的良性格局——租金收入足以覆蓋房貸成本，甚至還有盈余，這一變化極大激活了投資需求，也為房?jī)r(jià)上漲奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，該行將香港房地產(chǎn)評(píng)級(jí)上調(diào)至“吸引”，并同步調(diào)高新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等龍頭發(fā)展商的目標(biāo)價(jià)，認(rèn)為行業(yè)復(fù)蘇將推動(dòng)發(fā)展商重拾增長(zhǎng)動(dòng)力，估值有望實(shí)現(xiàn)重估。

量?jī)r(jià)齊升+股樓共振

大行的樂觀預(yù)判，早已在市場(chǎng)數(shù)據(jù)中得到印證。港府土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約達(dá)80702宗，同比上升18.7%，創(chuàng)四年新高；其中住宅樓宇買賣登記62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%，呈現(xiàn)出扎實(shí)的“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2026年，熱度更是持續(xù)攀升，1月前五天就錄得6宗逾億港元豪宅成交，數(shù)量較去年1月全月高出1倍，美聯(lián)物業(yè)預(yù)測(cè)當(dāng)月一手新房成交量將突破2000宗，創(chuàng)2013年以來最佳開局。

樓市的回暖，與港股的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)形成了鮮明的“共振效應(yīng)”。回顧歷史，恒生指數(shù)的走勢(shì)往往領(lǐng)先香港樓市數(shù)個(gè)月，2003年SARS后、2009年QE貨幣寬松周期中，均出現(xiàn)過“股市先漲、樓市跟漲”的規(guī)律。2024年9月以來，恒生指數(shù)持續(xù)上漲超44%，2025年年內(nèi)累計(jì)漲幅更是高達(dá)54.22%，恒生科技指數(shù)上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場(chǎng)的繁榮催生了強(qiáng)勁的財(cái)富效應(yīng)。

這種財(cái)富效應(yīng)正持續(xù)外溢至樓市：阿里巴巴斥資約70億港元洽購銅鑼灣港島壹號(hào)中心，從租戶變身業(yè)主，鎖定長(zhǎng)期辦公成本；前阿里CEO張勇個(gè)人斥資5354萬港元購入半山名廈高層單位，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的典型案例。豪宅市場(chǎng)率先受益，2025年前三季度逾億元一手豪宅累計(jì)成交45宗，總金額達(dá)102億港元，較上半年分別激增50%和67.5%，西半山、山頂?shù)群诵膮^(qū)域二手房均價(jià)突破每平方尺5萬港元，太平山景觀單位單價(jià)更是飆升至8萬-12萬港元。財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)并未局限于高端市場(chǎng)，300-800萬港元的剛需改善型物業(yè)成交同比增長(zhǎng)35%，九龍東、將軍澳等板塊成為熱門選擇，不少買家坦言資金源自股市獲利，印證了市場(chǎng)熱度的梯度擴(kuò)散。

租金市場(chǎng)的表現(xiàn)則更為堅(jiān)挺，成為樓市回暖的“壓艙石”。香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月，住宅租金指數(shù)已連續(xù)八個(gè)月上漲，報(bào)196.3點(diǎn)，接近2019年8月的歷史高位200.1點(diǎn)，創(chuàng)下近6年新高。地鐵口房源空置率普遍低于3%，部分區(qū)域租金回報(bào)率可達(dá)4%-5%，形成“租金托底、房?jī)r(jià)穩(wěn)升”的良性循環(huán)。值得關(guān)注的是，新界板塊租金漲幅逐漸超過港島和九龍，核心原因是“高才通”計(jì)劃吸引大量?jī)?nèi)地人才及留學(xué)生涌入，帶來旺盛的租賃需求，而新增供應(yīng)有限，進(jìn)一步推升了租金水平。租金的持續(xù)上漲不僅反映了居住需求的剛性支撐，更改善了房地產(chǎn)的投資屬性，吸引更多資金入場(chǎng)。

供需反轉(zhuǎn)+政策紅利

香港樓市的轉(zhuǎn)勢(shì)，本質(zhì)上是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)與政策紅利釋放的必然結(jié)果。在供應(yīng)端，新增土地供應(yīng)的持續(xù)短缺成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的核心邏輯之一。花旗數(shù)據(jù)顯示，香港新土地供應(yīng)量處于14年來的最低水平，且低于銷售量，這種“供小于求”的格局在未來數(shù)年仍將持續(xù)。雖然2025-2026年私人住宅年均落成約2萬個(gè)單位，但后續(xù)供應(yīng)將逐漸回落，而一手市場(chǎng)庫存消化周期仍處于合理區(qū)間，隨著需求的持續(xù)釋放，供需缺口將進(jìn)一步擴(kuò)大。

需求端的支撐則更為多元，外來人口流入成為重要增長(zhǎng)引擎。香港近年來不斷優(yōu)化的人才政策成效顯著，“高才通”計(jì)劃、優(yōu)化后的資本投資者入境計(jì)劃等，持續(xù)吸引內(nèi)地及全球人才涌入。花旗預(yù)測(cè)2026年非本地學(xué)生簽證獲批量將達(dá)9萬份，人才流入量保持在16萬人左右，這些新增人口帶來的居住需求，既支撐了租賃市場(chǎng)，也為未來置業(yè)需求埋下伏筆。與此同時(shí)，資本投資者入境計(jì)劃將5000萬港元以上住宅物業(yè)納入投資范圍后，2025年上半年該價(jià)位段住宅成交量同比上升40%，成交金額增長(zhǎng)43%至480億港元，高凈值人群的資產(chǎn)配置需求進(jìn)一步激活了高端樓市。

政策紅利的持續(xù)釋放則為樓市回暖保駕護(hù)航。“全面撤辣”后，非永居買家節(jié)省15%額外印花稅，一套5000萬港元的物業(yè)可直接省下750萬成本，極大降低了入市門檻。2025年初，香港將征收100港元印花稅的物業(yè)價(jià)值上限由300萬港元提高至400萬港元，進(jìn)一步降低了剛需群體的置業(yè)成本。加上美聯(lián)儲(chǔ)降息周期帶來的低息環(huán)境，當(dāng)前H按息跌至2%左右，一套1億港元豪宅的月供較去年高位減少近4萬港元，“以租養(yǎng)貸”的可行性顯著提升，極大刺激了投資需求和自住需求的釋放。

開發(fā)商的積極表現(xiàn)也印證了市場(chǎng)信心的回升。新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等龍頭企業(yè)不僅加快了新盤推售節(jié)奏，更憑借核心地段的土地儲(chǔ)備和舊樓改造項(xiàng)目，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。摩根士丹利將新鴻基地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)從105港元拉高至125港元，看好其“賣房+收租”的攻守兼?zhèn)淠Ｊ剑粚⒑慊禺a(chǎn)目標(biāo)價(jià)從30港元上調(diào)至36港元，押注其土地儲(chǔ)備在樓市回暖后的價(jià)值重估；對(duì)常石集團(tuán)更是從“與大市同步”直接升級(jí)為“增持”，目標(biāo)價(jià)大幅提升至47港元，彰顯對(duì)發(fā)展商盈利改善的強(qiáng)烈預(yù)期。2026年初，信置、中海外與嘉華國際合作發(fā)展的錦上路柏瓏系列項(xiàng)目熱銷，部分單位呎價(jià)高達(dá)16688港元，進(jìn)一步印證了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)新盤的追捧。

對(duì)于置業(yè)者而言，當(dāng)前正處于“股市盈利兌現(xiàn)+政策紅利窗口+低息環(huán)境”的黃金交叉點(diǎn)：高端買家可把握核心區(qū)豪宅的稀缺增值機(jī)遇，剛需群體能借助低息政策實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想，投資者則可依托“租金托底、房?jī)r(jià)上漲”的良性循環(huán)獲取穩(wěn)定回報(bào)。對(duì)于開發(fā)商而言，供需缺口的擴(kuò)大與市場(chǎng)信心的回升，將推動(dòng)項(xiàng)目去化加速與盈利改善，龍頭企業(yè)的估值重估空間值得期待。

展望未來數(shù)年，隨著香港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇、人才政策的深化落實(shí)、資本市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，香港樓市的上行周期有望持續(xù)深化。這座國際金融中心的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正重新煥發(fā)活力。