馬云預(yù)言或應(yīng)驗(yàn)？如果不出意外，2026年房地產(chǎn)將面臨4大轉(zhuǎn)折

現(xiàn)在很多人都還記得，2017年國內(nèi)房價出現(xiàn)持續(xù)暴漲，炒房人連夜排隊買房，開發(fā)商瘋狂拿地建房的場景。當(dāng)時，馬云就提出“八年后房子如蔥”的觀點(diǎn)。而從2022年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入到調(diào)整期。全國房價平均跌幅超過30%，像燕郊、涿州等環(huán)京樓市房價跌幅更是達(dá)到60%。此外，鶴崗、雙鴨山、鐵嶺等三四線城市的房價已經(jīng)跌到了幾萬，甚至十幾萬就能買一套的“蔥價”。

而再從現(xiàn)在回頭看，當(dāng)年馬云的那句“蔥價論”預(yù)言，至少在部分三四線城市已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。而且，國內(nèi)多數(shù)大中城市的房價也正朝著馬云所說的“蔥價”的方向在運(yùn)行。為此，也有不少業(yè)內(nèi)人士也給出了相似的判斷，如果沒有大的意外，2026年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨4大轉(zhuǎn)折。

第一，房價會出現(xiàn)分化，部分城市會補(bǔ)跌

近些年，國內(nèi)房價跌得最厲害的是中小城市，特別是環(huán)京樓市的房價跌幅更是出現(xiàn)腰斬的情況。而上海、深圳等一線城市核心區(qū)域的房價相對比較抗跌。在進(jìn)入到2026年之后，各地房價仍會出現(xiàn)分化，像之前跌幅較大的中小城市的房價跌幅會放緩。而像上海、深圳等一線城市的房價或?qū)霈F(xiàn)補(bǔ)跌。從目前趨勢看，一線城市的房價先從郊區(qū)，再到市中心的老破小，再到核心區(qū)域的次新房和新房。

導(dǎo)致一線城市房價開始補(bǔ)跌的原因有三個：①像上海、深圳等一線城市的房價與收入比是40，這意味著，當(dāng)?shù)鼐用癫怀圆缓?0年才能買一套房子。可見一線城市的房價泡沫還是比較大的，逐步回歸到合理的價格是必然趨勢。②現(xiàn)在很多居民收入增長放緩或下降，已經(jīng)支撐不起當(dāng)?shù)氐母叻績r；③房價連跌了多年，已經(jīng)失去了賺錢效應(yīng)，投資炒房需求也會選擇拋房退出，或持觀望狀態(tài)。

第二，會逐步從期房，變成現(xiàn)房銷售

近些年，國內(nèi)要求取消期房的呼聲是越來越高。這主要是，消費(fèi)者在購買了期房之后，不僅是房子質(zhì)量難有保障，而且還有可能遇到爛尾樓的情況。為此，我國高層已經(jīng)宣布，將逐步提高現(xiàn)房銷售在新房銷售中的比重。在進(jìn)入到2026年之后，廣大消費(fèi)者完全可以選擇購買現(xiàn)房，這樣就能去實(shí)地驗(yàn)房，如果對房子質(zhì)量和戶型都滿意，就可以購買。不滿意則可以再選其他的房子。

第三，從“粗放發(fā)展階段”，轉(zhuǎn)向建“好房子”

過去開發(fā)商造房子，都處于“粗放型發(fā)展”階段，就是只重視建房的速度和賣房的利潤，而對于房子的質(zhì)量、戶型、小區(qū)配套等問題并不是很在意。而在進(jìn)入到2026年之后，由于之前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到“買方市場”，消費(fèi)者對開發(fā)商建造的房子提出更高的要求。同時，政策層面也在引導(dǎo)開發(fā)商多建造老百姓滿意的“好房子”。所以，未來開發(fā)商將逐步從之前的“粗放式發(fā)展”，轉(zhuǎn)向?yàn)槔习傩战ā昂梅孔印薄Ｋ裕谶M(jìn)入2026年之后，開發(fā)商建造的商品房的質(zhì)量、戶型、配套設(shè)施等都會有明顯改善。

第四，賣房按套內(nèi)面積算，公攤面積將取消

現(xiàn)在社會上要求取消公攤面積的呼聲越來越高。主要有兩個方面的原因：一個是明明房產(chǎn)證上寫的是100平米，而套內(nèi)實(shí)際面積只有80-85平米。另外這15-20平米就是公攤面積。這意味著，消費(fèi)者要多花十幾萬甚至幾十萬來購買公攤面積。另一個是，公攤面積的計算沒有一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，都是任由開發(fā)商自己來決定，通常心態(tài)好的開發(fā)商少算一些公攤面積，黑心的開發(fā)商則會多算一些。

從目前情況看，當(dāng)前已經(jīng)有肇慶、張家口、衡陽、湘潭等城市都宣布取消公攤面積。當(dāng)?shù)氐姆孔佣际前刺變?nèi)實(shí)際面積計算。如此一來，消費(fèi)者的買房成本就能大幅降低了，也不用再承擔(dān)公攤面積上的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)。而在進(jìn)入到2026年之后，將會有越來越多的城市取消公攤面積，未來公攤面積逐步退出歷史舞臺將成為趨勢。