天津新房價格管控收緊，樓盤價格“過低”或限制網簽

在穩房價、穩預期的導向下，有城市對樓盤價格管控趨嚴了。

近日市場消息顯示，天津將對新建商品房的銷售價格進行規范管理，針對新增銷售許可的項目，房價變動幅度不超備案價的10%；已取得銷售許可的樓盤，優惠10個點以上需書面報送，優惠15個點以上關閉網簽。

記者撥打了天津多個區住建委電話，有相關工作人員表示，大方向確實是加強管理，但具體執行時要看各個樓盤情況，核心目的還是穩房價；另一工作人員也稱，并非按10%的標準“一刀切”，但確實加強了管理，如果價格過低會限制網簽。

加強樓盤價格管理

樓盤價格不能無限制下跌！近期天津傳出樓市新動態。

市場消息顯示，日前天津市相關主管部門召集房企開會，并通知了關于新房價格管控的新措施，針對新增銷許的項目，以及原有取得銷許的項目，都分別有相應規定。

具體而言，后續建設單位在申報銷售許可時，需綜合成本、項目歷史成交價、周邊項目成交價等，確定申報以樓棟為單位的“中間價”，在此基礎上允許10%的上下變化范圍；如果售價浮動超過5%，也需向相關管理部門進行申請。

針對已取得銷售許可的原有項目，若優惠5個點以上，需書面報送區住建委情況說明；優惠10個點以上，需書面報送區住建委風險評估報告等方案；優惠15個點以上關閉網簽。老項目原有備案價格虛高的，區住建委“一事一議”。

對此有兩位天津房企人士確認，當地加強對樓盤價格管理一事屬實。

記者以購房者的身份，撥打了天津多個區住建委電話，其中有河東區工作人員表示，規范統籌樓盤價格的大方向是屬實的，但在具體執行時，并非全部按照10%的標準“一刀切”，具體要看樓盤及周邊房價的情況，房企要根據近年來市場情況合理制定價格。“整體目標還是穩房價，促進市場平穩健康發展。”

另有津南區相關工作人員稱，確實對樓盤價格有一定管控措施，不過并非“卡死”10%的紅線，會按照具體項目有不同的監管措施。對開發商來說，確實設置了一些規范條件，對購房者來說，只要能簽訂相關網簽合同，就證明價格在合理范圍內，如果價格過高或過低，可能合同都打不出來。

不過，目前針對該政策還沒有具體文件下發，實際執行還要觀察后續情況。“前幾天住建部門確實召集了企業開會，相關措施是會上口頭傳達的，還沒有正式書面文件。”一位當地的房地產市場研究機構人員表示。

值得注意的是，此前天津曾取消了關于住房領域的各類限制性措施。

早在2023年5月時，天津市津南區委在網絡問政頻道，回復購房者關于“樓盤降價”的問題時曾稱，開發商銷售房屋屬于市場行為，關于銷售價格，政府監督開發商備案上限價格，只要不高于其備案上限價格，無法對其進行行政處罰。

到2024年10月，天津市出臺《關于進一步優化房地產政策更好滿足居民合理住房需求若干措施》，取消新建商品住房和二手住房購買、轉讓等方面的限制性措施，同時宣布不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導。

天津市住房和城鄉建設委員會官網顯示，日前還有市民詢問，天津市的商品房銷售政策，是否有低于備案價百分之十五，需要再次備案價格的規定？住建委2026年1月4日回復顯示：根據2024年10月前述文件“不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導”的規定，已向您詳細講解相關政策。

由此可見，此前當地監督開發商的備案上限價格，不過后續出臺新政，不再對新房價格上限實施指導。如今，則可能再度規范對新房價格的管控，重點是降價行為。

對市場影響幾何

在當下的天津新房市場，很多項目幾乎已是“底價”進行銷售。

天津中原研究院此前報告顯示，2025年12月，天津未出現往年“以價換量”的現象。一方面，在當前市場下，無論是新入市項目還是順銷老盤，均已采取低價策略，價格繼續下探的空間有限，因此往年年底那種降價、特惠房現象明顯減少。

去年下半年，當地還出現過一波樓盤“保價協議”潮。有河北區樓盤稱：自簽約之日起至交付完成之日，若銷售過程中出現降價行為，承諾為購房客戶提供退房退款選擇權。另有項目稱：針對項目在售房源，絕不以任何形式（包括但不限于直接降價、額外折扣、變相附贈等）降低實際成交價格。

對不同群體來說，新房降價的情緒影響并不相同。天津市住建委官網顯示，2025年11月13日有網友反映稱，有開發商低價拋售房屋，以“工抵房”“清盤特惠”等名義，將小區同戶型房屋以低于備案價15%的價格低價拋售，導致老業主“資產貶值”。

而對潛在購房者來說，降價或會導致更普遍的觀望情緒。“雖然價格調整普遍，但成交量卻波瀾不驚，房企以價換量的策略趨向失效。”有當地市場研究機構稱。

從樓市整體成交看，克而瑞數據顯示，2025年天津全市新建商品住宅（包含普通住宅、別墅、酒店式公寓）銷售金額為1165.1億元，同比下降21.3%；銷售面積為658.0萬平方米，同比下降21.1%；商品住宅成交均價17706元/平方米、微降0.2%。

在前述研究機構看來，當前祭出新房價格管控措施，核心意圖便是控價、穩預期、穩房價，現在有不少潛在買房需求積壓未釋放，也是因為價格預期不穩定，之前項目多數在降價，如果把價格穩定下來，有利于穩定市場預期，這是政策好的方面。

值得注意的是，在過往樓市調整期，地方出臺限價措施并不罕見，但此后大多逐漸淡出。

公開信息顯示，從2021年下半年到2023年上半年，為了穩房價、穩預期，各地政府開始對項目降價幅度提出明確規定。據不完全統計，有包括長春、岳陽、江陰、沈陽、唐山等超20城出臺過“限跌令”，要求新房項目不得低于備案價的85%。

但在實際操作中，房企為規避“限價令”方法頗多，比如雖然號稱不打折，但以送物業管理費、送車位、送黃金等方式實現變相降價，限跌令逐步開始“名存實亡”。

到2024年以后，隨著市場持續下探，房企降價賣房越來越普遍，各地政府也逐漸對項目跌價幅度予以松動，包括滯銷項目可調整價格下限、團購商品住房不計入商品房備案價格跌幅比例范圍等，多城也在問政網站表示商品房定價是市場行為。

如今天津有重啟新房價格管控的風聲，在業內看來，后續還要看具體執行細則，比如是否每個區都按新規定執行，如何避免房企變相降價，比如通過中介費返點等。也有業內人士稱，現在市場上新房幾乎已是價格“底部”，再繼續大幅下降的可能性不大。