借名買房合同有效，出名人無權分割房屋增值收益｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告沈靜怡起訴被告趙國棟，主張：

2000年，她以自己名義購買了一號房屋、二號房屋及兩個車位，并辦理了銀行貸款；

2019年，趙國棟起訴她，要求確認雙方存在借名買房關系；

A號判決、B號判決已生效，認定趙國棟是實際購房人，判令沈靜怡將房屋過戶給趙國棟；

沈靜怡雖不認可判決，但表示：既然法院認定是借名買房，趙國棟就應返還她“支付的貸款74萬余元”，并賠償她因喪失購房資格、無法享受首套房利率等造成的損失1350萬元。

她的理由包括：

她曾通過個人賬戶償還86筆房貸，合計742,544.62元；

因名下登記兩套房，她在2011年北京限購后無法再購房，錯失低價購房機會；

她本可享受首套房貸款優(yōu)惠，但因有貸款記錄，只能按二套房政策執(zhí)行，成本大增。

趙國棟則堅決否認：

所有房款（含首付款、月供、尾款、稅費）均由他本人出資；

沈靜怡當時月薪僅1600元，根本無力承擔近75萬元還款；

銀行存款底單上的“沈靜怡”簽名，經司法鑒定大部分非她本人所簽；

他多次要求過戶，但沈靜怡長期拒絕配合；

她本人單位已分配住房，并無真實購房需求。

二、裁判結果

法院經審理后駁回沈靜怡的全部訴訟請求，認定：

? 借名買房關系成立（依據(jù)前案生效判決）；

? 沈靜怡未舉證證明其實際出資還貸；

? 其主張的1350萬元損失缺乏事實與法律依據(jù)。

核心結論：出名人無權在借名關系被確認后，反過來向實際購房人索要房款或賠償損失。

三、法院說理要點

誰主張，誰舉證——沈靜怡未能證明自己出資

雖然部分銀行存款底單顯示“沈靜怡”簽名，但司法鑒定證實多數(shù)非其本人所簽；

她在離婚訴訟中曾稱“只出了2萬元稅款”“貸款是用租金還的”，與本案說法矛盾；

還款存折原件由趙國棟持有，且他提供了首付款、尾款轉賬憑證，形成完整出資鏈條。

借名買房中，房屋增值利益歸實際購房人

既然生效判決已確認趙國棟是真實權利人，房屋20年來的增值自然歸他所有；

沈靜怡作為出名人，從未對房屋享有實質權益，無權分割增值部分。

“喪失購房資格”不構成可索賠損失

借名買房系雙方自愿行為，沈靜怡明知后果仍同意掛名；

她從未主動要求過戶以釋放購房資格，反而長期否認借名關系；

單位已分配住房，無證據(jù)證明她有迫切購房需求；

限購政策風險應由出名人自行承擔，不能轉嫁給實際購房人。

無違約即無賠償

趙國棟作為實際出資人，在整個過程中無任何違約行為；

沈靜怡的損失主張，本質上是對借名買房法律后果的反悔，法院不予支持。

四、律師提示（房地產律師 · 靳雙權律師）

借名買房是“雙刃劍”：出名人看似“幫忙”，實則可能永久失去購房資格，且無法主張房款返還或增值分成。

不要幻想“先掛名、后分錢”：一旦法院確認借名關系，房屋從始至終都屬于實際出資人，出名人既不是共有人，也不是債權人。

簽字、流水、存折——細節(jié)決定成敗：本案中，銀行底單簽名鑒定成為關鍵證據(jù)。若你曾代他人存款，務必保留委托或代付證明。

?? 特別提醒：本案原告在前案敗訴后試圖“曲線救國”，通過另訴追償，但法院明確指出——借名買房合同有效且已履行，出名人無權反悔索償。此類訴訟不僅敗訴，還需承擔高額訴訟費與鑒定費。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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