全文發(fā)布 | 房地產(chǎn)土地增值稅及企業(yè)所得稅合規(guī)報告（2026）

前 言

2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢，市場在收縮中呈現(xiàn)鮮明的結構性分化特征。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售規(guī)模較2021年高點均呈現(xiàn)顯著回調(diào)，開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)處于低位區(qū)間；區(qū)域市場分化加劇，核心城市憑借資源稟賦保持一定市場活力，部分城市則面臨持續(xù)的去化壓力。在此背景下，國家與地方層面形成政策合力，一方面通過降低土地增值稅預征率、優(yōu)化契稅優(yōu)惠、明確普通住宅免稅條件等措施精準降負，緩解企業(yè)資金壓力；另一方面以規(guī)范征管為核心，國家稅務總局出臺《關于土地增值稅若干征管口徑的公告》，統(tǒng)一預征與清算銜接、扣除項目標準等關鍵規(guī)則。然而，當前土地增值稅正式立法尚未落地，以暫行條例及實施細則為核心的法規(guī)體系已難以完全適配復雜的行業(yè)實踐，區(qū)域執(zhí)行口徑差異顯著的問題仍未根本解決，疊加征管數(shù)字化轉(zhuǎn)型下跨部門數(shù)據(jù)共享、全流程風險監(jiān)控的強化，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅爭議風險持續(xù)凸顯。

從爭議領域來看，核心聚焦于土地增值稅和企業(yè)所得稅兩大核心稅種。在土地增值稅領域，爭議主要聚焦于新舊政策銜接適用邊界、清算范圍與尾盤銷售的區(qū)分標準、地下車位成本分攤規(guī)則、土地增值稅清算審核通知書的可訴性及送達程序合法性等關鍵問題。在企業(yè)所得稅領域，爭議則多圍繞發(fā)票不合規(guī)引發(fā)的成本扣除爭議、開發(fā)成本重復列支是否構成偷稅的認定，以及核定征收的適用條件等征管問題。此類爭議不僅直接影響企業(yè)稅負核算與經(jīng)營效益，更可能引發(fā)行政處罰、信用受損、刑事責任等連鎖風險，因此，在復雜且動態(tài)的稅收監(jiān)管環(huán)境下，構建系統(tǒng)性的合規(guī)管理體系，并掌握有效的爭議解決與權利救濟策略，已成為房地產(chǎn)企業(yè)保障自身合法權益、實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營的關鍵環(huán)節(jié)。

《房地產(chǎn)土地增值稅及企業(yè)所得稅合規(guī)報告（2026）》是基于華稅對房地產(chǎn)行業(yè)的深入觀察以及房地產(chǎn)土地增值稅案件、企業(yè)所得稅案件代理經(jīng)驗的深刻總結而編寫的法律研究報告，旨在觀察房地產(chǎn)行業(yè)涉稅案件征管趨勢和政策變化，結合案例匯總分析土地增值稅清算、企業(yè)所得稅高頻爭議點，并提出涉稅爭議解決專業(yè)策略與合規(guī)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)預防風險與解決爭議提供有益指導。

目錄

一、2025年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)觀察

二、房地產(chǎn)重點稅種征管趨勢

三、房地產(chǎn)土地增值稅爭議典型案例解析

四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅爭議典型案例解析

五、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險管理與合規(guī)建議

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