北京樓市上周迎降溫：新房網簽環比降超四成

2026年01月05日-01月11日，北京樓市迎來1224新政后的第三周。此前兩周，新政刺激下的新房周度成交量分別達到905套、846套，創下近一年相對高位；而上周市場熱度明顯回落，新房、二手房同步降溫，其中新房網簽套數環比下降超四成，正式從短期高峰回歸“正常”區間。

新房市場：成交量腰斬，均價逆勢微漲

據“京樓銷售排行榜”數據顯示，上周北京市商品住宅成交479套，環比大幅下降43.38%；成交面積6.54萬㎡，環比下降35.63%，兩項核心成交量指標均呈現“腰斬式”下滑。盡管市場整體遇冷，但成交均價卻逆勢上漲，達到58325元/㎡，環比漲幅6.75%——這一現象主要源于高價豪宅項目成交占比提升，并非整體市場回暖。受成交量拖累，上周新房成交金額最終降至38.12億元，環比下降31.34%，市場規模較前兩周明顯收縮。

從細分市場來看，不同類型住宅的表現呈現顯著分化，普宅仍是市場主力，豪宅、別墅則憑借產品稀缺性維持穩定需求。

普宅：順義潤園奪金額冠，通州運河玖院霸榜套數

普通住宅（均價80000元/㎡以內）作為支撐市場的核心板塊，上周成交419套，占新房總成交量的87.5%；成交面積5.27萬㎡，成交均價53706元/㎡，成交金額28.31億元，貢獻了近七成新房成交金額。

金額榜單上，順義區北京潤園以4.64億元蟬聯普宅金額冠軍，上周成交25套、0.72萬㎡，均價64614元/㎡。作為順義中央別墅區的代表性項目，北京潤園自2025年12月5日開盤以來，僅1個多月時間已網簽124套，對應483套的規劃總量，去化率超25%，總網簽金額達27.5億元，其兩次取證房源的網簽表現尤為均衡：11月15日取證的高端房源網簽18套，均價88364.52元/㎡；11月27日取證的剛需改善房源網簽106套，均價65378.99元/㎡，覆蓋不同預算客群的策略讓項目持續領跑。

套數方面，通州區中建運河玖院再次展現“流量擔當”實力，以56套成交量斬獲普宅及全市新房套數雙冠軍，成交面積0.65萬㎡，成交金額3.9億元，均價60286元/㎡。截至上周，該項目總網簽已達963套，對應1548套的規劃總量，去化率高達62.2%；按照當前網簽速度，預計在臘月前即可突破1000套，從2025年9月20日開盤至今僅4個月，有望成為北京樓市少見的“現象級”剛需項目，通州運河商務區的區位優勢與親民定價，是其吸引購房者的核心原因。

豪宅：朝陽璞樾奪金，海淀隅海岄領跑套數

均價80000元/㎡以上的豪宅市場，上周成交40套，成交面積0.65萬㎡，成交均價99027元/㎡，成交金額6.44億元。盡管成交量僅占新房總成交的8.3%，但高單價屬性讓其成為支撐整體均價上漲的關鍵。

金額榜單上，朝陽區璞樾以0.65億元登頂，上周成交4套、0.07萬㎡，均價99655元/㎡，套均總價超1600萬元，其朝青板塊的區位與高端產品設計，吸引了不少改善客群。套數方面，海淀區北京隅海岄以5套成交成為豪宅套數冠軍，成交面積0.07萬㎡，均價86217元/㎡，田村板塊的教育資源配套是項目核心競爭力。

值得關注的是，西城區中海京華玖序雖僅成交1套，但憑借178500元/㎡的超高均價，以0.36億元躋身豪宅金額榜第八。作為核心城區的稀缺豪宅，項目單價接近五環外項目的3倍，凸顯了北京“核心地段+豪宅屬性”的產品在市場中的抗跌性。

二手房市場：成交創13周新低，掛牌價持續下探

與新房市場同步，北京二手房市場上周亦呈現“降溫”態勢。數據顯示，上周北京二手住宅成交2910套，環比下降14.13%；成交面積26.27萬㎡，環比下降13.76%。這一成交量不僅是近13周以來的最低值，也是近13周內僅有的兩次周度成交低于3000套的情況之一，市場活躍度明顯下降。

價格方面，二手房掛牌均價持續下探。據安居客數據，截至2026年1月12日，北京二手房掛牌均價降至39045元/㎡，環比上月下降1.02%，同比去年下降11.33%；且業內預測，后續掛牌均價將進一步回落至“3.8萬/㎡開頭”。從累計成交看，截至1月11日，北京1月二手住宅累計成交3427套，較去年同期明顯減少，與2025年二手房依靠“以價換量”維持增長的態勢形成鮮明對比。

市場分化加劇：頭部項目占近三成份額

盡管上周北京樓市整體遇冷，但市場分化趨勢進一步加劇，頭部項目憑借區位、產品力優勢，占據了大量市場份額。數據顯示，上周新房成交金額前四的項目——北京潤園（4.97億元）、中建運河玖院（3.9億元）、懋源驪橒臺（2.16億元）、招商序（2.07億元），合計網簽金額13.1億元，占全市新房總成交金額的34.4%，近三分之一的市場份額被這四個項目包攬。

其中，大興區招商序的表現尤為亮眼，上周成交30套、0.31萬㎡、2.07億元，位列全市新房套數亞軍、金額第四名，在亦莊河西板塊堪稱“扛把子”。項目當前總網簽146套，整體成交均價7.23萬/㎡，而上周成交均價6.71萬/㎡，通過適度讓利拉動成交量，進一步鞏固了區域市場地位。此外，懋源集團旗下兩個項目同時躋身全市新房金額前五，順義中央別墅區的懋源驪橒臺首現網簽即成交16套、2.16億元，豐臺麗澤商務區的懋源璟岳則以3套成交貢獻1.43億元，展現出高端房企在細分市場的產品力優勢。

總結：新政余熱消退，市場回歸常態

綜合來看，上周北京樓市的核心特征是“新政效應減弱，市場回歸常態”。1224新政帶來的短期成交高峰過后，新房市場從900套左右的高位回落至479套的“正常”水平，二手房市場也因價格下探未能有效拉動需求，出現成交下滑，2026年開年即呈現“新房、二手房同步降溫”的局面。

對于后續市場，需重點關注兩大方向：一是新政余熱是否完全消退，若成交量持續低位運行，是否會有新的政策調整出臺；二是二手房掛牌價的下滑趨勢是否會持續，“以價換量”策略能否在春節前見效。從當前分化格局來看，順義中央別墅區、通州運河商務區、大興河西等板塊的頭部項目，仍將是支撐市場的核心力量，而剛需客群對高性價比項目的偏好，也將持續影響市場結構。

2026年北京樓市的具體走向，還需通過后續周度成交數據的持續跟蹤進一步觀察。