樓市一周：淡季特征逐步顯現(xiàn) 供應(yīng)連續(xù)回落

【 市 場(chǎng) 關(guān) 注 】

• 中國(guó)人民銀行工作會(huì)議1月5日-6日召開(kāi)，在部署2026年重點(diǎn)工作時(shí)，央行工作會(huì)議提出了七項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，分別為持之以恒推進(jìn)全面從嚴(yán)治黨、繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策、提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展質(zhì)效、穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)深化金融改革和對(duì)外開(kāi)放、積極推動(dòng)全球金融治理改革和進(jìn)一步提升金融管理和服務(wù)能力。

• 隨著2025年樓市正式收官，多個(gè)重點(diǎn)城市交出二手房市場(chǎng)"年度成績(jī)單"。上海二手房成交量達(dá)25.4萬(wàn)套，創(chuàng)四年來(lái)新高，平均每97個(gè)常住在上海的人里，就有一人在2025年買了二手房。上海二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出十足韌性，走出了一條"以價(jià)換量、量在價(jià)先"的堅(jiān)實(shí)復(fù)蘇路徑。

• 1月6日上午，浦東、閔行兩幅宅地順利完成拍賣，成交總價(jià)約45.7億元，迎來(lái)新年土拍市場(chǎng)"開(kāi)門紅"。這兩幅地塊分別為浦東新區(qū)YO0-0402單元E04B-10地塊和閔行區(qū)MHPO-1005單元14-07地塊、14-09地塊、06-18地塊及06-19地塊部分地下空間，系此前公告的上海2025年第十批次土拍。競(jìng)得人分別為上海樾恒企業(yè)管理有限公司及上海紫都置業(yè)發(fā)展有限公司、上海紫竹半島地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體。

• 近日，官方文件(長(zhǎng)房管督字〔2025〕第2號(hào))正式官宣，長(zhǎng)寧區(qū)華陽(yáng)路街道三街坊交通綜合提升工程項(xiàng)目，房屋征收范圍已明確，四至邊界清晰明確:東至E1-6地塊，南至長(zhǎng)寧支路，西至白玉路一期項(xiàng)目終點(diǎn)，北至E1-21地塊。值得關(guān)注的是，此次征收區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。周邊2公里內(nèi)覆蓋隆德路、江蘇路等多個(gè)地鐵站，多條公交線串聯(lián)全城，交通配套成熟度十分優(yōu)秀。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市成交繼續(xù)下滑，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（1.5—1.11）新建商品住宅成交面積5.71萬(wàn)平方米，環(huán)比減少54.46%。

市場(chǎng)進(jìn)入淡季后，幾乎所有區(qū)成交都陷入低位運(yùn)行，只有大浦東成交勉強(qiáng)守住1萬(wàn)平方米，為1.56萬(wàn)平方米，環(huán)比減少57.17%。這也是歸功于前期入市項(xiàng)目多，雖然簽約高峰已過(guò)，但還有慣性延續(xù)。不過(guò)按這一趨勢(shì)來(lái)看，后續(xù)能守住1萬(wàn)平方米的難度在快速增加。遠(yuǎn)郊區(qū)域中，青浦區(qū)表現(xiàn)相對(duì)突出，成交面積達(dá)到0.72萬(wàn)平方米，比松江、嘉定這種3、4千平方米的水平高一些?；诮诤勒山粴w于平靜，市中心交易進(jìn)一步萎縮，比如虹口、楊浦成交均不超過(guò)1千平方米，長(zhǎng)寧也出現(xiàn)成交掛0的現(xiàn)象，這也是典型的淡季特征。

基于大浦東和青浦成交量比較多，因此成交前十榜單中，這2個(gè)區(qū)上榜的項(xiàng)目比較多，尤其是大浦東，占一半榜單。成交排名第一的是青浦區(qū)的聯(lián)發(fā)時(shí)光新澍，成交0.40萬(wàn)平方米（32套），均價(jià)為39712元/平方米。排名第二的項(xiàng)目是大浦東的陸家嘴太古源源邸，該項(xiàng)目也是榜單中均價(jià)最高的，為18.69萬(wàn)元/平方米。

總體上，基于高價(jià)房成交活躍度減弱，因此均價(jià)出現(xiàn)大幅滑落，為83035元/平方米，環(huán)比下跌18.67%。盡管環(huán)比跌幅比較明顯，但仍屬于合理區(qū)間內(nèi)。

上周供應(yīng)繼續(xù)回調(diào)，入市5.80萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16.93%。入市5個(gè)項(xiàng)目，2個(gè)“4字頭”“5字頭”的首次改善產(chǎn)品，1個(gè)10萬(wàn)+的豪宅產(chǎn)品，其余為中高端改善項(xiàng)目。從推盤量可以看出，只有1個(gè)項(xiàng)目超過(guò)百套，為松江洞涇板塊的華發(fā)海上都薈，入市142套，網(wǎng)上報(bào)均價(jià)44936元/平方米。其余項(xiàng)目推盤均只有幾十套，可見(jiàn)歲末年初大家的推盤意愿都不太強(qiáng)。

樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，上周的土地拍賣也出現(xiàn)所有地塊都是底價(jià)成交的現(xiàn)象，因此供求走弱意料之中。近期投放產(chǎn)品也傾向于中高端改善，并且基于當(dāng)前市場(chǎng)熱度不高，單盤的投放量只有幾十套，后續(xù)成交出現(xiàn)大幅反彈可能性不高。不過(guò)近期消息面一直偏暖，比如央行定調(diào)今年工作內(nèi)容，寬松的貨幣政策可以保持市場(chǎng)流動(dòng)性，LPR有望下調(diào)等；上周六二手房成交量再度出現(xiàn)破千套的現(xiàn)象，因此，市場(chǎng)交易熱度還會(huì)慣性延續(xù)，但要反彈到15萬(wàn)平方米以上可能性不高。