北京買房：理清思路，購房建議1771

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

剛賣了海淀的老破小，想換個房山長陽的下躍，但猶豫房山的地勢低問題，想問問現在治理的什么情況了？我問了中介他們說沒事兒，但我總是不踏實。

另外聽說下躍不好賣，主要是因為容易被淹嗎？如果是這原因我們其實也可以買門頭溝或昌平，地勢高就應該沒問題了，主要就是喜歡這種戶型。

A：

1、地勢低，治理到什么情況了？這我不知道，但好像是今年沒聽到什么小區積水內澇的消息，應該是比前些年好多了吧，至少是沒更嚴重。

2、也別光聽中介的，還是多問問當地住戶或居委會吧，他們犯不上刻意隱瞞什么。或者是直接問物業，應該也都會說實情，沒必要得罪未來的業主。

3、下躍不好賣跟是否容易被淹有關系，但不是主要因素。甭說下躍了，就是普通的一樓都不好賣，因為無論是否被淹都容易受潮。再加上采光通風和隱私噪音的原因，綜合因素導致流動性弱。

而且不管是下躍還是上躍的復式，包括各種別墅，只要的帶樓梯的都不太好賣。畢竟現在的人們都不愛爬樓梯，所以才流行大平層。

4、真要喜歡那就買唄，也不一定非得去門頭溝昌平，關鍵還是看小區的具體地勢。海淀地勢高，但像西山**小區也經常被淹，因為地處山下低洼地勢，水網改造的難度大。房山雖然整體地勢低，但也有相對高+河道排水好的，也就不被淹了。

5、總之房子是用來住的，真要是喜歡就買，具體的先問物業或居委會，然后再問鄰居。

僅供參考。

二

Q:

我想買后沙峪萬科城市花園的房子，想請您分析一下優劣勢以及保值情況。

A：

1、萬科城花的優劣勢。優勢是大品牌，萬科在北京的第一個城市Townhouse，物業服務也有保證。再有是基礎質量好，因為當年賣的貴，五環賣出了二環的價格。后來雖然有很多質量糾紛，但基本都是漏水什么的小問題，基礎質量是肯定保證的。

再有的優勢就是價格唄，現在都快跟周邊老小區一個價了，那居住角度的性價比就相對高了。而且不少賣房業主的裝修都下了挺大工夫，不太講究的話能省去不少裝修費。

2、劣勢怎么說呢？一是這種產品在北京不算太流行了，沒有大平層受追捧，所以流動性弱點兒，出手的時候掛牌期長。同時也影響到價格走勢，之所以價格不高，就是因為漲的慢點兒。

然后就是小區老了唄，都20多年了，就算維護的再上心也架不住老化，從設計到硬件都有些過時了。但這看自己的喜好吧，蘿卜青菜各有所愛。

3、保值情況我認為以后還這樣兒吧，不太可能再度受到追捧了，最好成績能做到不再落后就算成功。不過房子是用來住的，這種產品更是居住為主，還是多考慮這方面吧，其他的都是副產品。

僅供參考。

三

Q:

請問二類經適和一類新經適房的區別，有這種說法嗎？另外二類經適都是回遷房，質量問題堪憂吧？您能否推薦一些通州質量好些的，總計在300萬之內的三居或能改的大兩居。

A：

1、有一類二類的說法，但不是官方分類，準確描述是經濟適用房vs按照經濟適用房的制度管理。或者說繳納3%的都是一類，繳納10%的都是二類。

2、二類經適只能說回遷房和安置房居多，但也有定向開發的福利房和政策性住房。質量不能一概而論，具體小區具體分析吧。即便是在回遷房里也有質量好的，但這就得看村干部和開發商的良心了。

3、我不知道哪個校區的質量好，不敢推薦。不過您這預算低了點兒似的，300萬的三居或大兩居，那就算是100平也就不到3萬一平，選擇不多。

僅供參考。

四

Q:

我和媳婦都是大興**人，有三套回遷房，但沒房本不能賣。當然也能賣就是價格要低好幾十萬不合適。目前孩子上三年級了想換學校，現在的學校是村小的底子太差。

目前能湊出100萬左右，能貸款100來萬，請問買哪合適？主要是學校好的，房子無所謂能住就行，想上完學就賣掉了別賠太多就行。也不限于大興，房山也行。

A：

1、沒房本的盡量別賣唄，要不然價格一般都得打個8折甚至7折，不劃算。

2、200來萬買哪兒合適？東西海哪個區都能買啊，現在房價比前幾年降了不少，不少低價房源呢。典型的西城廣外學區，榮豐2008的小公寓，前幾年高峰期400萬左右的現在不少都200來萬了，溢價降了很多。

東城也有，尤其是永外學區不少呢，有公寓也有老破小，200多萬的選擇不算少。

3、但您這要求大興房山的我就不好說什么了，到目前為止都沒有普遍意義上的學區房，那這怎么算“學校好”啊？或者說現在的學區優劣，是可以用學區房的溢價高低來做比較的，那在都沒有溢價的情況下就只能靠口碑了。可我不太懂大興房山的學校排名，更不敢建議房子了。

4、要不您還是問問本地懂行的吧，我真不熟，幫不上忙。

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