五年三改，張家灣住宅用地又增加了

北京進(jìn)深 徐迪 1月8日，北京城市副中心0401街區(qū)FZX-0401-6023等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案規(guī)劃圖則公示。

北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)，東至紫薇路，南至廣通南街，北至張梁路，西至云杉路。

用地面積約12.67公頃，地上建筑規(guī)模約16.36萬(wàn)平方米。

主要涉及兩幅地塊建設(shè)，其中東側(cè)6022地塊為住宅用地，占地5.39公頃，建面11.86萬(wàn)平方米，容積率2.2，限高36米；

西側(cè)6020地塊為中小學(xué)用地，占地5公頃，建面4.5萬(wàn)平方米，限高25米。

這宗地在去年9月底時(shí)出過(guò)一版實(shí)施方案，當(dāng)時(shí)還包括北側(cè)一幅住宅用地6002。

而南邊這一片地，上一版方案和當(dāng)前的方案發(fā)生了非常大的調(diào)整。

首先是住宅地塊和教育用地互調(diào)：

西側(cè)較小的6020地塊此前是住宅，現(xiàn)在改成了教育用地；

東側(cè)面寬更大的6022地塊則從教育變成了宅地。

調(diào)整之后，住宅規(guī)模增加了1.61萬(wàn)平方米，同時(shí)在宅地東南角補(bǔ)充了一塊公園綠地，整體居住生態(tài)更好。

而在2020初，1102街區(qū)和1103街區(qū)整個(gè)大的街區(qū)規(guī)劃圖則中，同樣涉及到了這兩塊地。

當(dāng)時(shí)的地塊編號(hào)是西側(cè)6019、東側(cè)6021，規(guī)劃用途都是綜合醫(yī)療中心。

位置上，地塊處于東六環(huán)外，張家灣古鎮(zhèn)片區(qū)。

片區(qū)內(nèi)目前在售新盤(pán)主要是1102街區(qū)的6003、6004地塊項(xiàng)目：北投·棲澐灣。

地塊成交2023年6月20日，由北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)2.57萬(wàn)元/㎡，期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)/㎡。

其中，西區(qū)6003地塊早在2025年1月26日就取得預(yù)售許可證，案名為云帆汀瀾。但在取證后始終沒(méi)有開(kāi)放樣板間預(yù)售，直到8月中旬，一份重新調(diào)整的設(shè)計(jì)方案公示，增加了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)等新規(guī)配置，躋身四代宅好房子行列。

隨后，項(xiàng)目正式更名為“棲澐灣”。

調(diào)規(guī)后的北投棲澐灣，實(shí)得率有提升，但橫比通州新盤(pán)還是存在不小的差距。

通州近兩年入市的項(xiàng)目，實(shí)得率基本都在90%以上，部分項(xiàng)目甚至做出了負(fù)公攤，但棲澐灣有的戶(hù)型得房率才83%，連別人的產(chǎn)權(quán)得房率都打不過(guò)。

更扎心的是，項(xiàng)目還吃了一個(gè)高價(jià)拿地的“虧”。

兩個(gè)月前成交的中海九棵樹(shù)地塊，地處通州老城區(qū)，成熟住區(qū)、配套完善，樓面價(jià)才2.29萬(wàn)元/㎡。

張家灣古鎮(zhèn)規(guī)劃是有的，作為城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要支撐，將打造古今記憶交匯地區(qū)、漕運(yùn)文化展示窗口、文化功能融合節(jié)點(diǎn)、文化旅游休閑勝地，為北京環(huán)球影城主題公園及度假區(qū)提供重要補(bǔ)充，形成一動(dòng)一靜、錯(cuò)位互補(bǔ)的發(fā)展格局。

生態(tài)資源沒(méi)得說(shuō)，只是居住相關(guān)的生活配套落地，還需要時(shí)間兌現(xiàn)。

目前，張家灣片區(qū)已經(jīng)陸續(xù)放出不少住宅地塊。

包括在2024年底公示的《北京城市副中心FZX-1101-6147等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案》。

這是1101街區(qū)的幾幅地塊，在蕭太后河沿岸，涉及到4幅住宅地塊：

1、6147地塊用地面積1.25公頃，建筑面積2.89萬(wàn)平方米；

2、6163地塊用地面積1.7公頃，建筑面積3.84萬(wàn)平方米。

這兩幅地塊容積率均為2.3，控高36米，要求沿蕭太后河設(shè)置濱水連續(xù)商業(yè)，商業(yè)配置比例不超過(guò)地上建面的15%。

3、6174地塊用地面積2.47公頃，容積率2.2，建筑面積5.35萬(wàn)平方米，是4幅宅地中占地最大、容積率最低的一塊。

4、6197地塊用地面積2.38公頃，容積率2.3，建筑面積5.46萬(wàn)平方米，該地塊東北角為一幅幼托用地，建面約2700平方米，規(guī)劃一所9班幼兒園。

位于產(chǎn)居融合片區(qū)，該片區(qū)依托軌道交通站點(diǎn)布局文化展示、商業(yè)服務(wù)、居住等功能，對(duì)用地布局進(jìn)行優(yōu)化，提高站點(diǎn)周邊土地利用效率，促進(jìn)片區(qū)職住平衡，與北京環(huán)球影城主題公園及度假區(qū)形成功能聯(lián)動(dòng)。

同時(shí)沿河規(guī)劃文化展示、商業(yè)服務(wù)等功能空間，形成連續(xù)的濱水文化帶。